Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-289/2023 (3а-2557/2022;) ~ М-2036/2022 от 01.12.2022

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 мая 2023 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи     Родиной Т.А.,

при секретаре     Двинских К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-289/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГАЗСПЕЦСЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности Старостина П.В.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ГАЗСПЕЦСЕРВИС» » обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 928 432 руб.

    В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного нежилого здания, кадастровая стоимость которого превышает размер рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика налога на имущество.

    В судебном заседании представитель административного истца Старостин П.В. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами. изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица филиал Публично-правовая компания «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ СО "ЦКО", Администрация г.о. Отрадный не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований представителем ГБУ СО ЦКО был представлен письменный отзыв.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237 от 3 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для оспаривания кадастровой стоимости является установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «ГАЗСПЕЦСЕРВИС» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 768,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания утверждена Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 1 января 2021 года в размере 10 089 847,16 руб.

Считая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной и нарушающей права как плательщика налога на имущество, административный истец 1 декабря 2022 года обратился суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 91-03р/22 от 24 июня 2022 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН» Лащевым М.А. из которого следует, что рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2021 года составляет 5 928 432 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 23 декабря 2022 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и права «Визит».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» от 31 марта 2023 года, составлено экспертное заключение № 124/02-2023-Э, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 8 274 432 руб.

Представитель административного истца не согласился с заключением судебной экспертизы, просил назначить повторную судебную экспертизу, при этом поддержал замечания на экспертное заключение, приведенные оценщиком Лащевым М.А., в которых указано, что подобранные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки, так как они из другого сегмента рынка; аналог № 2 не является аналогом; корректировки по состоянию отделки проведены неверно; аналоги расположены на первой линии, а объект оценки - на закрытой территории, и корректировка на данный фактор не введена.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошен оценщик Лащев М.А., изготовивший отчет об оценке, который подтвердил сделанные им в отчете выводы и указал, что проанализировав заключение экспертизы, полагает подобранные экспертом аналоги таковыми не являются, экспертом не введены корректировки на отделку и на транспортную доступность.

В судебном заседании допрошена эксперт Аполосова Н.Ю., которая поддержала выводы, сделанные ею в экспертном заключении, и указала, что величина рыночной стоимости, определенная ею в отношении спорного нежилого здания, находится в диапазоне рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости. Объектом оценки является административное здание, и аналоги подобраны сопоставимые - административные здания. Для сглаживания различий между объектом оценки и объектами-аналогами введены необходимые корректировки.

Определением суда от 16 мая 2023 года в назначении повторной судебной экспертизы судом отказано, поскольку не усмотрено сомнений в обоснованности экспертного заключения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и права «Визит».

В соответствии с пунктами 10, 22, 23 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Как следует из экспертного заключения, объектом экспертизы является отдельно стоящее нежилое здание, в котором 2 этажа, текущее его использования - административное, состояние отделки - удовлетворительное, здание обеспечено электроснабжением, газоснабжением, отоплением, водоснабжением и канализацией.

Эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием этого здания является его текущее использование как административное здание.

Анализируя рынок недвижимости, эксперт пришел к выводу о том, что среднее знание стоимости предложения торгово-офисных зданий на продажу в г. Отрадном в 2020 году составляет 21 683 руб./кв. м., среднее значение арендной ставки на коммерческие площади за 4 квартал 2020 года в г. Отрадном -538 руб./кв. м/мес.

Определение рыночной стоимости нежилого здание определялось экспертом в рамках двух подходов: сравнительного и доходного.

Информация об объектах-аналогах получена из архива сайта «Авито» https:// www.avito.ru.

Из предложенных к продаже аналогов эксперт выбрал 4 аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования по максимальному количеству параметров, которые корректировались с учетом выявленных отличий в характеристиках исследуемого объекта и аналога.

Доводы представителя административного истца о том, что объект аналог № 2, в котором имеется офисное помещение 300 кв. м и производственное площадью 500 кв. м, не сопоставим с объектом оценки, суд считает несостоятельными.

В информации относительно данного объекта аналога, содержащейся на странице 49 экспертного заключения, указано, что продается универсальное здание, которое по свидетельству о праве собственности оформлено как культурно-развлекательный центр, которое возможно использовать как складское или торговое, автосалон, автосервис, базу для ремонта водного транспорта, спортклуб. То обстоятельство, что в этом объекте расположены производственное помещение площадью 500 кв. м и офисное площадью 300 кв. м, не изменяет назначение этого помещения и не свидетельствует о несопоставимости его с объектом экспертизы.

Эксперт применил скидку на торг в размере 9,6 % по справочнику Л.А. Лейфера. Нижний Новгород. 2020.

В связи с тем, что объект исследования и объекты-аналоги расположены в разных населенных пунктах и районах Самарской области, эксперт применил корректировки на местоположение в отношении всех четырех объектов –аналогов.

Поправка на площадь произведена по формуле, указанной на странице 33 экспертного заключения.

Величина корректировки на техническое состояние (уровень отделки) производилась по справочнику Л.А. Лейфера. Нижний Новгород.2020.

В таблице 93 на странице 56 экспертного заключения приведена матрица коэффициентов объектов оценки, в которой приведены значения коэффициентов для объектов, требующих капитального ремонта (1,00), требующих косметического ремонта (1,06), среднее состояние ( 1.25), отделка («люкс) -1,54.

Исходя из анализа состояния отделки объекта исследования и обьявлений о продаже объектов-аналогов, приложенных к объявлениям фотографий, эксперт пришел к выводу о том, что у аналогов 1, 3, 4, как и у объекта оценки, среднее состояние отделки, а аналогу № 2 требуется капитальный ремонт. В связи с этим ею была введена корректировка на уровень отделки в отношении аналога № 2 -18,00 %.

Расположение объекта экспертизы на закрытой территории не признано экспертом ценообразующим фактором, влияющим на величину рыночной стоимости административного здания, поэтому корректировка на данный фактор экспертом не вводилась. Не вводилась такая корректировка и в отчете об оценке оценщиком.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт не проводила осмотр объекта экспертизы, не могу служить основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Для проведения экспертизы судом в распоряжение эксперта были представлены материалы административного дела, в их числе отчет об оценке с приложенными к отчету фотографиями здания, правоустанавливающие документы на здание, которые использованы экспертом при проведении исследования.

В пункте 1.14 экспертного заключения в дополнительных условиях, допущениях и ограничениях эксперт исходил из того, что вся информация, представленная в материалах дела, являющаяся объектом экспертизы, достоверна, количественные и качественные характеристики принимались экспертами из материалов дела буквально и считались точными.

Доводы представителя административного истца о наличии у объекта экспертизы цокольного этажа и не принятие во внимание этого обстоятельства экспертом, суд считает несостоятельными, поскольку, как пояснила эксперт, данное обстоятельство не имеет значение при определении рыночной стоимости здания, а кроме того, в представленных документах указано о наличии у здания 2 этажей.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости нежилого здания, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствует сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с изложенным суд признает величину рыночной стоимости нежилого здания, определенную экспертным заключением, - достоверной, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В связи с этим определенная отчетом об оценке величина рыночной стоимости не может быть принята судом во внимание.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 1 декабря 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «ГАЗСПЕЦСЕРВИС» удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 768,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 8 274 432 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 1 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2023 года.