Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1541/2021 ~ М-558/2021 от 03.02.2021

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 апреля 2021 года, Ногинский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Зубова А.Г.,

при секретаре Усовой А.Э, ведущей протокол судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. Б. городского округа <адрес> к Левченко Р. М. о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи,

установил:

Истец А. Б. городского округа <адрес> обратилась с указанным иском и просили суд:

Расторгнуть договор аренды земельного участка №-ф от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между А. Ногинского муниципального района <адрес> и Левченко Р. М..

Обязать Левченко Р. М. в течение 15 (пятнадцати) дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема- передачи А. Б. городского округа <адрес> земельный участок с кадастровым номером 50:16:0501007:462, площадью 1076 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, городское поселение Обухово, <адрес>, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства».

В обоснование заявленных требований А. ссылается на то, что, Левченко Р.М. нарушил условия договора аренды земельного участка, а именно: своевременно не вносил арендную плату за предоставленный ему в аренду земельный участок, в результате чего по договору аренды №-ф от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность. Задолженность погашена, однако в нарушение обязательств допущена просрочка оплаты, а именно - ответчик более двух месяцев своевременно не вносил арендную плату за предоставленный земельный участок. Доказательств освоения земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501007:462 ответчиком не представлено. Соглашение о расторжении договора аренды №-ф от ДД.ММ.ГГГГ в адрес А. до настоящего времени не поступило.

В судебном заседании представитель истца А. Б. городского округа Романова Н.А. доводы иска поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что не смотря на то, что ответчик задолженность по арендной плате погасил добровольно, имеются основания для расторжения договора аренды, на момент проверки в рамках муниципального контроля участок не имел признаков освоения.

Ответчик Левченко Р.М. в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя Левченко Ю.С., с иском не согласилась, привела доводы аналогичные изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо Левченко М.А. иск не признал, представил письменные возражения, дополнительно пояснил, что в настоящее время является арендатором данного земельного участка на основании договора цессии, задолженности по арендным платежам не имеет, начато освоение земельного участка.

Представитель третьего лица, Министерства имущественных отношений <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ранее на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.заключенного между Комитетом по управлению имуществом А. Ногинского муниципального района <адрес> и ООО «МИМОЗА»; Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Левченко Р. М. являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501007:0014, площадью 24500 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>; категория земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

В последующем земельный участок разделен и в 2017 году с Левченко Р.М. А. Ногинского муниципального района <адрес> было заключено 110 договоров аренд земельных участков для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет, включая Договор №-ф земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Предметом договора №-ф является земельный участок с кадастровым номером 50:16:0501007:462 площадью 1076 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, городское поселение Обухово, <адрес>, : категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного : использования - «для индивидуального жилищного строительства» (п.1.1 договора).

Согласно п. 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (49 лет).

Указанный Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>», от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ и от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований <адрес> отдельными государственными полномочиями в области земельных отношений» органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов <адрес> наделены государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района.

В соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 68/2018-03 "Об организации местного самоуправления на территории Ногинского муниципального района", муниципальное образование, образованное путем изменения состава территории Ногинского муниципального района, наделяется статусом городского округа (Богородский городской округ). Решением Совета депутатов Б. городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № А. Ногинского муниципального района переименована в А. Б. городского округа. Сведения об А. Б. городского округа внесены в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы государственной (муниципальной) земли на территории <адрес> регулируется <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в <адрес>».

Согласно п.3 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в <адрес>», пункта 3.3 Договора аренды арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для физических лиц ежеквартально до 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 6 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в <адрес>», пункта 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Размер арендой платы за участок определен сторонами в Приложении № (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Приложением № к настоящему договору определено, что арендатором - физическим лицом вносится арендная плата в полном объеме ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 4.4 заключенного между сторонами договора, арендатор обязан, в том числе, использовать участок в соответствии с целевым назначением (п. 4.4.2).

Судом установлено, что за период с января 2020 по ноябрь 2020 ответчик своевременно не вносил арендную плату за предоставленный земельный участок, в результате чего по договору аренды №-ф от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность, с учетом пени, в размере 1349,50 рублей.

Указанная задолженность погашена Левченко Р.М. в полном объеме платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е до обращения истца с настоящим иском.

Как усматривается из представленного представителем истца расчета задолженности по арендной плате, ответчиком задолженность за 2019-2020 год, включая пени, погашена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ в целях проверки соблюдения пункта 4.4.2 договора истцом проведен осмотр участка, по итогам которого составлен акт. Из акта следует, что координаты границ земельного участка с номером 50:16:0501007:462 установлены в соответствии требованиями действующего законодательства, т.е характерные точки границ земельного участка внесены в ГКН. Земельный участок не огорожен, доступ на участок не ограничен. На проверяемом земельном участке зданий, строений не обнаружено.

В соответствии с данными ЕГРН на земельном участке отсутствуют какие- либо строения - сооружения, а также А. Б. городского округа <адрес> и А. «Городское поселение <адрес>» разрешительная документация на строительство жилого дома не выдавалось.

С учетом указанного акта истец указывает на неиспользовании земельного участка по назначению в течении более чем 3 лет.

На основании пункта 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в ст. 46 Земельного Кодекса РФ.

Однако, изначально, до раздела спорный земельный участок был предоставлен Ответчику в состоянии не пригодном для использования его в указанных целях без вложения определенных затрат. Рельеф земельного участка представлял собой наклонную поверхность, с перепадами высот поверхности для чего требовалось проведение вертикальной планировки участка. Также отсутствовали подъездные пути к участку и ко всему жилому массиву «Обуховский», не были подведены линии электропередач, ливневые и водоотводные системы.

Таким образом, имелись объективные обстоятельства, исключающие использование арендуемого земельного участка, без приведения его в состояние пригодном для использования по целевому назначению, то есть строительства жилого дома, что не оспаривалось в судебном заседании сторонами.

Поскольку, с Левченко Р. М. в 2017 г. было заключено 110 договоров аренд земельных участков для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет, включая Договор №-ф аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, имела место целесообразность освоения (приведение в состояние пригодное для ИЖС) не отдельных участков, а всего жилого массив «Обуховский».

Освоение массива подтверждается заключенными договорами со сторонними организациями на проведение работ по выравниванию земельного участка, устройства подъездных дорог и ливневой канализации, подведению линий электропередач, приобретением трансформаторной подстанции, заключению договора Энергоснабжения с ПАО «Мосэнергосбыт», а также устройства забора по периметру всего массива индивидуальной жилой застройки «Обуховский».

Довод истца о не освоении спорного земельного участка опровергается собранными по делу доказательствами.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ за №ТГ-7674 А. направила в адрес ответчика требование о погашении задолженности по арендной плате и предложения о расторжении Договора аренды №-ф. Данным требованием А. уведомила ответчика о том, что в связи с невыполнением обязательств по внесению арендной платы за земельный участок, А. предлагает в течение 10 (Десяти) дней погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени, и расторгнуть договор аренды.

Довод представителя истца о том, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, отклоняется судом по следующим основаниям.

Положениями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таких оснований истцом не представлено, задолженность ответчиком погашена в разумный срок, после получения соответствующего требования.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится следующее разъяснение. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением oб изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.

Ответчику не был предоставлен разумный срок на устранение нарушения по оплате арендных платежей. Требование о погашении задолженности, содержало требование об оплате задолженности с предложением о расторжении договора, а так же дополнительное соглашение договору аренды земельного участка №-ф от ДД.ММ.ГГГГ о его расторжении.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате погашена в разумный срок, осуществляется комплексное освоение жилого массива, включая спорный земельный участок, то оснований для удовлетворения иска, суд не усматривает.

Более того, судом установлено, что в период действия договора аренды земельного участка №-ф между Левченко Р.М. и Левченко М.А. был заключен договор уступки прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью о регистрации. В соответствии с пунктом 4.4.8 договора аренды земельного участка Ответчик экземпляр зарегистрированного договора направил Истцу.

В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501007: 462 является Левченко М.А.

В соответствии с условиями договора по указанным в нем реквизитам Левченко М.А. произвел оплату арендной платы ДД.ММ.ГГГГ за полгода 2021, в сумме 1381 рублей 39 коп., что подтверждается копией чек –ордера ПАО Сбербанк, приступил к его использованию, в частности огородив его, что усматривается из представленной фотографии.

Таким образом, Левченко Р.М. является ненадлежащим ответчиком по делу, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды.

Требование о передаче истцу по акту приема-передачи спорного земельного участка носит производный характер, а потому также не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что на момент вынесения решения суда, нарушения послужившие основанием для обращения в суд были устранены ответчиком в полном объеме, в связи с чем, у суда не имеется основания для удовлетворения иска А. Б. городского округа <адрес> к Левченко Р. М. о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска А. Б. городского округа <адрес> к Левченко Р. М. о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:    подпись