Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-412/2022 ~ М-309/2022 от 26.04.2022

66RS0021-01-2022-000503-94

Дело № 2-412/2022

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Богданович 14 июля 2022 года

Богдановичский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего Пивоварова Е.В.,

при секретаре Корелиной И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белоноговой Т. М., Белоногова Р. Н., Бутолина И. М., Белоногова Л. Р. к Администрации городского округа Богданович, Андрейкиной (Руколеевой) В. Г. о признании изолированной части жилого дома в результате реконструкции жилым домом блокированной застройки и сохранении в переустроенном (реконструированном) состоянии и о погашении регистрационной записи об аренде,

у с т а н о в и л:

Истцы Белоногова Т.М., Белоногов Р.Н., Бутолин И.М., Белоногов Л.Р. обратились в суд с иском к Администрации городского округа Богданович, Андрейкиной (Руколеевой) В. Г. о признании изолированной части жилого дома в результате реконструкции жилым домом блокированной застройки и сохранении в переустроенном (реконструированном) состоянии и о погашении регистрационной записи об аренде.

В обоснование своих доводов истцы указали, что им принадлежит квартира, общей площадью 49 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый №.

В ДД.ММ.ГГГГ году было завершено строительство спорного дома, на момент постройки жилой дом состоял из двух квартир. В ДД.ММ.ГГГГ году в спорном жилом доме в части квартиры № был произведен демонтаж холодного пристроя размерами 2,55х7,85м. с последующим возведение теплого отапливаемого пристроя размерами 3,06х7,65м. Размеры утепленного пристроя 3,06х7,65м. (размеры указаны по внешнему контуру наружных стен).

Истцы обратились в администрацию <адрес> для получения разрешения на ввод в эксплуатацию поведенной реконструкции, но данное заявление не было рассмотрено по существу и документы были возвращены.

Произведенная реконструкция объекта осуществлена в прежних границах земельного участка. Реконструкция произведена с соблюдением пожарных, а также санитарных норм и правил, состояние объекта соответствует всем нормам, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и может далее использоваться по назначению. Указанное обстоятельство подтверждено техническим заключением о соответствии строительным нормам и правилам блока жилого дома блокированной застройки подготовленным ИП Маннановой М.И.

Учитывая то, что у части жилого дома истцов не имеется общего имущества с соседом (третьими лицами), а понятие часть жилого дома отсутствует в современном законодательстве, то «часть жилого дома», истцов соответственно должна быть признана блоком жилого дома блокированной застройки.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком Андрейкиной (Руколеевой) В.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 49 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Фактически квартира является блоком жилого дома блокированной застройки. Под указанным блоком сформирован земельный участок с кадастровым номером №, площадь 800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования – для индивидуальной жилой застройки.

Земельный участок предоставлен ответчику Андрейкиной (Руколеевой) В.Г. на праве договора аренды земельного участка, о чем в едином государственном реестре права на недвижимое имущество произведена запись «Аренда (в том числе, субаренды) от ДД.ММ.ГГГГ». При отчуждении дома иных договоров (в том числе уступка прав аренды) между продавцом и покупателем не заключалось.

Законодательство установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования в том объеме который был у прежнего землепользователя.

В настоящее время истцы не могут реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность, так как существует запись об обременении в виде аренды за иными субъектами (Андрейкиной (Руколеевой) В.Г.).

Андрейкина (Руколеева) В.Г. не может обратиться с заявлением о расторжении договора аренды в отношении земельного участка, так как при отчуждении по договору квартира под которой предоставлен земельный участок и с момента его регистрации у третьего лица (Росреестра), ее права и обязанности в отношении земельного участка утрачены.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возраста недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом указанных норм права истцы в судебном порядке могут оспорить внесенную запись об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Просят сохранить жилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в переустроенном (реконструированном) состоянии, признать <адрес> жилом доме, расположенном по адрес: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>, блоком жилого дома блокированной жилой застройки, и прекратить обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение) <адрес>, д. <адрес> <адрес>, площадь 800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования – для индивидуальной жилой застройки.

Истцы в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, на исковых требованиях настаивают, просят их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Андрейкина (Руколеева) В.Г. в судебное заседание не явилась по неизвестным причинам, хотя была должным образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении дела или о рассмотрении дела в ее отсутствие не заявляла, доказательств уважительности причин неявки суду не предоставила.

Представитель ответчика Администрации городского округа Богданович в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие на усмотрение суда, возражений по иску не имеет.

Третье лицо Титов С.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по иску не имеет.

Третье лицо представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, хотя был должным образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении дела или о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял, доказательств уважительности причин неявки суду не предоставил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав письменные доказательства, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частями 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации:

жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

В соответствии со строительными нормами и правилами "Дома жилые одноквартирные" (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 N 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

СНиП 31-02-2001 распространяются на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.

При этом согласно строительным нормам и правилам "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

При таких обстоятельствах суд считает, что если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома (в том числе в силу пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации), постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или "блок жилого дома блокированной застройки".

Согласно ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истцам Белоноговой Т.М., Белоногову Р.Н., Бутолину И.М., Белоногову Л.Р. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира (общая площадь – 49 кв.м.), расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 10-15).

Данное жилое помещение расположено в одноэтажном жилом доме, имеющем изолированные части. К каждой части дома прилегает самостоятельный земельный участок. Жилое помещение № в этом же доме принадлежит третьему лицу Титову С.А. на праве собственности.

Своими силами и средствами истцы провели реконструкцию принадлежащей им части жилого дома, площадь которой после реконструкции составила 71,8 кв.м., что подтверждается техническим планом здания (л.д. 16-46).

Истцы обратились в Администрацию ГО Богданович по вопросу получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства отказано по причине отсутствия документов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации
(л.д. 47).

Согласно техническому заключению ИП Маннановой М.И. о соответствии строительным нормам и правилам блока жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 49-102), признаков неравномерной осадки фундаментов, разрушения, крена, провиса, наклона и других дефектов несущих конструкций блока № жилого дома блокированной застройки и пристроя к нему не наблюдается. Выполненные на момент осмотра строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии. Строительные работы выполнены грамотно, нарушений строительных норм и правил не обнаружено. Грамотная и бережная эксплуатация здания обеспечивает его сохранность, устойчивость, прочность. Блок жилого <адрес> представляет собой законченный строительством объект на дату обследования (ДД.ММ.ГГГГ). Блок 7-1 жилого дома соответствует нормам и требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, и может быть использован для постоянного (круглосуточного и круглогодичного) проживания. Блок 7-1 жилого дома блокированной застройки может быть сдан в эксплуатацию в порядке, определенном действующим законодательством.

Из технического плана здания (л.д. 16-46) усматривается, что помещения общего пользования в данном жилом доме отсутствуют; каждая из двух квартир жилого дома, находящегося по указанному адресу, предназначена для проживания одной семьи, имеет одну общую стену без проемов с соседними блоками, расположена на отдельном земельном участке и имеет непосредственный выход на земельный участок; в связи с чем дом может быть признан жилым домом блокированной застройки.

Таким образом, судом установлено, что спорный объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном истцу для этих целей в порядке, установленном законом; на день обращения в суд постройка в целом соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком Андрейкиной (Руколеевой) В.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 49 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый № (л.д. 10-11).

Фактически квартира является блоком жилого дома блокированной застройки. Под указанным блоком сформирован земельный участок с кадастровым номером №, площадь 800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования – для индивидуальной жилой застройки.

Земельный участок предоставлен ответчику Андрейкиной (Руколеевой) В.Г. на праве договора аренды земельного участка, о чем в едином государственном реестре права на недвижимое имущество произведена запись «Аренда (в том числе, субаренды) от 08.05.1998». При отчуждении дома иных договоров (в том числе уступка прав аренды) между продавцом и покупателем не заключалось.

Законодательство установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования в том объеме который был у прежнего землепользователя (пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ; п. 3 ст. 552 ГК РФ).

В силу п. 1,2,6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.     Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Исходя из п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, перехода, прекращения права определения лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Руководствуясь п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таких оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующее требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возраста недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, препятствий для сохранения жилого помещения в переустроенном (реконструированном) состоянии, признания его блоком жилого дома блокированной жилой застройки, и прекращении обременения в виде аренды земельного участка не имеется, требования истцов подлежат удовлетворению, что необходимо им для реализации своих прав собственника.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░░░) № ░ <░░░░░> ░
░. <░░░░░> ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░) <░░░░░>, <░░░░░> <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░░░