Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-149/2012 (2-4685/2011;) ~ М-4029/2011 от 21.07.2011

РЕШЕНИЕ СУДА

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2012 года Ногинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Козловой Е.Ф.,

с участием прокурора Ситниковой А.С.,

при секретаре Статениной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «494 Управление начальника работ» к Савельеву А.А., Савельевой О.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры и о выселении, по встречному иску Савельева А.А. и Савельевой О.С. к ОАО «494 Управление начальника работ» об изменении договора купли-продажи квартиры,

установил:

Истец ОАО «494 Управление начальника работ» (далее ОАО «494 УНР») обратилось в суд с иском к Савельеву А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры и о выселении.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Савельева О.С., фактически проживающая в спорной квартире.

В обоснование иска истец ОАО «494 УНР» ссылалось на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «494 УНР» и Савельевым А.А. был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, согласно условиям которого Савельев А.А., после полной оплаты стоимости квартиры, приобретает в собственность указанную <данные изъяты> квартиру № общей площадью жилого помещения <данные изъяты> кв.м, из них жилой - <данные изъяты> кв.м, за <данные изъяты> рублей. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ Существенным условием, установленным договором, являются сроки оплаты указанной квартиры - п.п. 4, 4.1., 4.2. договора, а именно - установленный график платежей, согласно которому ответчик Савельев А.А. должен произвести оплату в размере <данные изъяты> рублей. По условиям п.п. 4., 4.1., 4.2. договора ответчиком Савельевым А.А. должны быть исполнены все условия по оплате квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик Савельев А.А. на данный момент просрочил оплату по установленному графику платежей, что является грубым нарушением условий п.п. 4., 4.2. договора. ДД.ММ.ГГГГ истец уведомлением № известил ответчика Савельева А.А. о нарушении сроков оплаты квартиры № по договору в сумме <данные изъяты> руб. Задолженность так и не была погашена ответчиком Савельевым А.А. в соответствии с графиком платежей. В ответ поступило письмо с просьбой перерасчета суммы оплаты по договору, несмотря на установленный в нем график платежей. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчик Савельев А.А. извещался о необходимости явки для расторжения договора купли-продажи. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по указанному договору составила <данные изъяты> руб., что является существенным нарушением условий договора. При таких обстоятельствах, как ссылается истец, указанный договор купли-продажи должен быть расторгнут и ответчики подлежат выселению из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Истец, на основании ст.ст.8, 9, 11, 12, 301, 309, 310, 314, 423, 432, 450, 453 ГК РФ, просил суд расторгнуть договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ; на этом основании выселить ответчиков Савельева А.А. и Савельеву О.С. в пятидневный срок из указанной квартиры.

Ответчики Савельев А.А. и Савельева О.С. исковые требования ОАО «494 УНР» не признали, предъявили встречный иск об изменении условий договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на следующее.

В соответствии с п. 8 договора, подписанного ДД.ММ.ГГГГ между Савельевым А.А. и ОАО «494 УНР», и п. 1 ст. 556 ГК РФ продавец обязан передать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи. Квартира, являющаяся предметом договора, фактически передана во владение и пользование Савельева А.А. и его семьи еще в ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся ни при фактической передаче квартиры, ни при заключении договора. После подписания договора купли-продажи Савельев А.А. и Савельева О.С. были вселены ОАО «494 УНР» в указанную квартиру, проживают в квартире по настоящее время, несут расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, за свой счет осуществляют ремонт, поддерживают квартиру в надлежащем санитарно-техническом состоянии. В ДД.ММ.ГГГГ Савельевым А.А. вносились денежные средства по договору, в счет оплаты за приобретенную квартиру. Подписанный ДД.ММ.ГГГГ договор должен исполняться со дня заключения, заключен он был с момента государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ, поэтому вносить оплату по договору в соответствии с прежним графиком не представляется возможным, в связи с чем указанный график подлежит изменению, а внесенные ранее Савельевым А.А. денежные средства в счет оплаты по договору подлежат зачету в счет исполнения заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора.

Истцы по встречному иску Савельев А.А. и Савельева О.С. просили суд внести изменения в п. 4.2. договора, изложив его в следующей редакции:

пункт 4.2. – «оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>) оплачивается покупателем на расчетный счет продавца по следующему графику:

<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>

Последний платеж был осуществлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Досрочное исполнение обязательств по графику платежей не допускается.

Соглашение о цене и порядке осуществления оплаты является существенным условием настоящего договора».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ОАО «494 УНР» Коротецкий А.А. исковые требования ОАО «494 УНР» поддержал, встречный иск Савельева А.А. и Савельевой О.С. не признал, дал объяснения аналогичные доводам искового заявления.

В судебном заседании ответчики (истцы по встречному иску) Савельев А.А. и Савельева О.С. исковые требования ОАО «494 УНР» не признали, встречный иск поддержали, дали объяснения, аналогичные доводам встречного иска.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования ОАО «494 УНР» о выселении не подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п.2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Из ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.3).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст. 12 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «494 Управление начальника работ» и Савельевым А.А. был подписан договор купли-продажи квартиры, по которому ОАО «494 Управление начальника работ» передает в собственность Савельеву А.А. <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью жилого помещения <данные изъяты> кв.м, из них жилой - <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты>

Согласно п.п. 4., 4.1., 4.2. договора на момент подписания договора Савельев А.А. перечислил на расчетный счет ОАО «494 УНР» <данные изъяты> (п.4.1.), что также подтверждается бухгалтерской справкой ОАО «УНР» (л.д. <данные изъяты>) и не оспорено сторонами.

Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем на расчетный счет продавца в соответствии с графиком, в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно, начиная не позднее ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Последний платеж должен быть осуществлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Досрочное исполнение обязательств по графику платежей не допускается. Соглашение о цене и порядке осуществления оплаты является существенным условием настоящего договора (п. 4.2. договора).

ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация указанного договора, поэтому с учетом п.2 ст. 558 ГК РФ указанный договор заключен между ОАО «494 УНР» и Савельевым А.А. ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 5 договора покупатель приобретает в собственность квартиру только после оплаты полной ее стоимости по договору, указанной в п. 4 по графику платежей, указанному в п. 4 договора.

Судом установлено, что на момент подписания договора - ДД.ММ.ГГГГ Савельев А.А. В счет оплаты стоимости квартиры уплатил ОАО «494 УНР» <данные изъяты> руб.; с момента подписания договора и до его заключения – с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Савельев А.А. оплатил <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>), с моменты заключения договора - с ДД.ММ.ГГГГ Савельев А.А. оплатил <данные изъяты> а всего Савельевым А.А. было уплачено <данные изъяты> руб. что подтверждается бухгалтерской справкой ОАО «494 УНР» (л.д. <данные изъяты>) и не оспаривается сторонами.

Поскольку, в силу п.2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, а договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то до ДД.ММ.ГГГГ у Савельева А.А. не возникла по незаключенному договору обязанность, предусмотренная п.4.2. договора, по оплате, ежемесячно ОАО «494 УНР», начиная не позднее ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ, по <данные изъяты> руб., а с ДД.ММ.ГГГГ для Савельева А.А. стало невозможно исполнение указанной обязанности в предусмотренные п. 4.2 договора сроки ввиду того, что ОАО «494 УНР» был существенно нарушен п. 17 договора по осуществлению его государственной регистрации.

Судом установлено, что ОАО «494 УНР» уклонялось от осуществления государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, что подтверждается вступившим в законную силу решением Ногинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Савельева А.А. к ОАО «494 УНР» об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, которым признан незаконным отказ ОАО «494 УНР» в регистрации договора купли-продажи квартиры (л.д. <данные изъяты>).

При таких обстоятельствах доводы истца по первоначальному иску ОАО «494 УНР» о существенном нарушении Савельевым А.А. договора не соответствуют действительности и не основаны на законе, а потому не подлежат удовлетворению требования ОАО «494 УНР» о расторжении договора.

Напротив судом установлено, что договор купли-продажи квартиры был существенно нарушен ОАО «494 УНР», уклонявшимся от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с требованиями п.2 ст. 452 ГК РФ Савельев А.А. обратился в ОАО «494 УНР» об изменении договора (л.д.<данные изъяты>), однако, ОАО «494 УНР» ему было в этом отказано письмом от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.<данные изъяты>).

С учетом изложенного подлежат удовлетворению встречные исковые требования Савельева А.А. к ОАО «494 НР» об изменении п.4.2. договора купли-продажи и о его изложении в редакции, предложенной истцом по встречному иску Савельевым А.А.

В то же время в этой части не подлежат удовлетворению требования истца по встречному иску Савельевой О.С., поскольку она стороной в договоре не является.

Поскольку требования истца по первоначальному иску ОАО «494 УНР» о выселении из квартиры Савельева А.А. и Савельевой О.С. заявлены на основании требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, которые удовлетворению не подлежат, других оснований выселения истец ОАО «494 УНР» не указало, то суд приходит к выводу об отказе истцу по первоначальному иску ОАО «494 УНР» в удовлетворении исковых требований о выселении Савельева А.А. и Савельевой О.С. из квартиры.

При этом суд учитывает также, что ответчики по первоначальному иску Савельев А.А. и Савельева О.С. проживают в квартире с согласия собственника квартиры – ОАО «494 УНР», производят уплату жилья и коммунальных услуг, что соответствует п.10 договора.

Руководствуясь ст. 194-196,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ОАО «494 Управление начальника работ» к Савельеву А.А., Савельевой О.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры и о выселении отказать.

Встречный иск Савельева А.А. к ОАО «494 Управление начальника работ» об изменении договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Изменить с момента вступления в законную силу решения суда пункт 4.2 договора купли-продажи <данные изъяты> квартиры №, находящейся по адресу: <адрес>, подписанный ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между Открытым акционерным обществом «494 Управление начальника работ» (продавцом), с одной стороны, и Савельевым А.А. (покупателем), с другой стороны, изложив п. 4.2. в следующей редакции:

Пункт 4.2. – «оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> оплачивается покупателем на расчетный счет продавца по следующему графику:

<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>

Последний платеж должен быть осуществлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Досрочное исполнение обязательств по графику не допускается.

Соглашение о цене и порядке осуществления оплаты является существенным условием настоящего договора»

В удовлетворении встречного иска Савельевой О.С. к ОАО «494 Управление начальника работ» об изменении договора купли-продажи квартиры отказать.

Решение суда может быть обжаловано и на него может быть принесено апелляционное представление в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: