Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-464/2021 ~ М-400/2021 от 12.03.2021

Дело № 2-464/2021

УИД 12RS0001-01-2021-000690-84

                Р Е Ш Е Н И Е

                                               Именем Российской Федерации

23 апреля 2021 года                                                                               г. Волжск

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Глуховой Ю.Р., при секретаре судебного заседания Комиссаровой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федорова Ю. М. к муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом, администрации городского округа «Город Волжск» об обязании передать в собственность земельный участок,

Установил:

Федоров Ю.М. обратился в суд с иском с учетом уточнений к муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом, администрации городского округа «Город Волжск» об обязании передать в собственность земельный участок, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

В обоснование требований указал, что на основании постановлений администрации городского округа «Город Волжск» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу из муниципальной собственности передан на праве аренды земельный участок, площадью 862 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, кадастровый №, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о правах истца внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ №. На указанном земельном участке истцом возведен жилой дом, кадастровый №, общей площадью 105,2 кв.м., сведения о его праве собственности правах внесены ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №. Поскольку ответчики в настоящее время отказывают истцу в передаче в собственность данного участка, со ссылкой на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о действительной кадастровой стоимости заявленного в иске участка и в связи с этим, невозможность определить цену договора, неправомерно, заявлены указанные требования.

В судебном заседании истец Федоров Ю.М. требования поддержал, пояснил аналогичное изложенному в иске. Представить заключение специалиста, заявить ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью подтверждения необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности жилого дома, площадью 105,2 кв.м. не желал.

В судебное заседание ответчики - представители муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом, администрация городского округа «Город Волжск» не явились, извещены надлежащим образом, представили возражения на исковое заявление.

В судебное заседание третье лицо, без самостоятельных требований относительно предмета спора представитель Управления Росреестра по Республике Марий Эл не явился, извещены надлежащим образом.

Выслушав истца, изучив материалы данного дела, суд приходит к следующим выводам.

Частями 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что на основании постановлений администрации городского округа «Город Волжск» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу из муниципальной собственности передан на праве аренды земельный участок, площадью 862 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, кадастровый №, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о правах истца внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.31-45).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

К правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом» (Арендодатель) и Федоровым Ю.М. (арендатор) следует, что арендодатель обязуется предоставить за плату на условиях аренды, а арендатор обязуется принять по акту приему передачи земельный участок площадью 862 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год (пункты 1.1, 1.3, 14 договора).

Согласно разделу 2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре. Арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца. Расчет за фактическое пользование и арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 6620 рублей 38 копеек. Сумма арендной платы за месяц с ДД.ММ.ГГГГ устанавливается в размере 42 рублей 59 копеек. Далее согласно установленных тарифов (ставок). Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правого акта об изменении ставки арендной платы.

Поскольку условиями указанного договора аренды не предусмотрены право выкупа арендатором у арендодателя земельного участка, а также цена земельного участка (л.д.37-38), у суда оснований для выводов о наличии заключенного между сторонами смешанного договора, содержащего в себе как элементы договора аренды недвижимости, так и договора купли-продажи недвижимости, не имеется.

Из части 2 статьи часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Письмом муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца от ДД.ММ.ГГГГ истца о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, отказано, со ссылкой на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о действительной кадастровой стоимости участка и в связи с этим, невозможность определить цену договора (л.д.15-16).

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как указывает Конституционный Суд РФ в своем Определении от 04 февраля 2014 года N 222-О гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируется статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 935-О, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что местоположение границ испрашиваемого земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

На земельном участке с кадастровым номером №, площадью 862 кв.м., расположен жилой дом, кадастровый №, общей площадью 105,2 кв.м, принадлежащий на праве собственности Федорову Ю.М., сведения о праве собственности которого внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.4-5).

Истец, заявляя требования о передаче в собственность земельного участка площадью 862 кв.м., как собственник жилого дома площадью 105,2кв.м., доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества не представил.

Нахождение принадлежащего истцу жилого дома на испрашиваемом земельном участке, который предоставлен на праве аренды для индивидуального жилищного строительства, само по себе не свидетельствует о наличии у истца исключительного права на предоставление в собственность земельного участка площадью, значительно превышающей необходимую для эксплуатации жилого дома.

Поскольку сторонами не согласовано условие о праве арендатора выкупить земельный участок, с установлением соответствующей цены, понуждение к заключению между сторонами договора купли-продажи в данном случае не допустимо, необходимость в использовании истцом земельного участка площадью 862 кв.м., для эксплуатации жилого дома площадью 105,2 кв.м. не установлена, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Федорова Ю. М. к муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом, администрации городского округа «Город Волжск» об обязании передать в собственность земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                      Ю.Р.Глухова

В окончательной форме решение принято                                                                                                  30 апреля 2021 года