Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-981/2023 ~ М-648/2023 от 28.03.2023

Дело № 2-981/2023

УИД 42RS0002-01-2023-000882-95

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Мухаревой С.А.,

при секретаре Пекаревой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово, Кемеровской области-Кузбассе 08 июня 2023 года

гражданское дело по иску Кижаевой Е.Б. к Хлопову А.В. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, возврате дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Кижаева Е.Б. обратилась в суд с иском к Хлопову А.В. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, возврате дома и земельного участка.

Согласно исковому заявлению ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан договор купли- продажи дома и земельного участка, согласно которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрел в собственность: дом по адресу: <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м, (далее - жилой дом), кадастровый №; земельный участок по вышеуказанным жилым домом, общей площадью 473 кв.м., кадастровый № (далее - земельный участок), а вместе именуемые (объекты недвижимости)

Согласно п. 10 Договора право собственности на объекты недвижимости возникает у Ответчика с момента регистрации этого права, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается удостоверительными надписями регистрационного органа о регистрации права собственности.

Договор купли-продажи недвижимого имущества имеет силу акта приема-передачи (п.9 договора). Следовательно, объекты недвижимости были преданы Ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.5 договора стоимость дома и земельного участка определена соглашением сторон в сумме 900 000 (девятьсот тысяч) рублей.

На день подачи настоящего Иска, ответчик перечислил Истцу сумму 210 000,00 рублей, что подтверждается выписками по банку. Задолженность по оплате составляет 690 000 рублей.

В договоре не указан срок оплаты объектов недвижимости.

Согласно п.2 ст.314 ГК РФ «В случае, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок.... обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства...».

ДД.ММ.ГГГГ ею была направлена претензия в адрес Ответчика с просьбой оплатить недостающую сумму по Договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отказался получать претензию на почте.

ДД.ММ.ГГГГ, она повторно направила ответчику претензию с просьбой либо оплатить полностью договор, либо подписать Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Ответчик на претензию не ответил.

Несмотря на то, что право собственности на дом и земельный участок официально зарегистрированы за Хлоповым А.В, окончательный расчет по договору купли продажи не произведен. Тем самым имеет место явное нарушение условий подписанной сделки. Это дает ей право настаивать на прекращении существовавших ранее договорных отношений. Правовая позиция иска подкрепляется следующими аргументами.

Основные нормы содержатся в статье 450 ГК РФ. В соответствии с ней изменение, расторжение подписанной сделки возможны при наличии у сторон соглашения. В то же время по требованию продавца договор может быть расторгнут судом при подтверждении существенного нарушения его пунктов контрагентом.

В свою очередь существенным следует считать такое несоблюдение соглашения одной из сторон, влекущее для второго участника сделки возникновение ущерба, сопоставимого с суммой ожидаемой выгоды вследствие подписания договора.

При положительном решении о расторжении договора продавец недвижимого имущества, не получивший надлежащих средств по нему, имеет основания требовать обратной передачи имущества, руководствуясь при этом правовыми нормами, прописанными в ст.ст. 1102, 1104 российского ГК.

В свою очередь решение суда, закрепляющее прекращение действия договора купли-продажи недвижимости и последующий возврат ее продавцу является веским основанием для отмены закрепления прав у покупателя. Одновременно собственность регистрируется за первоначальным продавцом.

Просит расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком.

Признать прекращенным право собственности ответчика на дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Признать за истцом право собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Истец Кижаева Е.Б. в судебное заседание не явилась, извещена, просит дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель истца Огородников Д.Н., действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Хлопов А.В. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика Мудрова В.В., действующая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просит применить срок исковой давности, полагает, что срок окончательной оплаты по договору наступил в августе 2021 года.

Третье лицо Хлопова Е.С. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 420 ГК РФ, договорами являются соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 - 3 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

На основании ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Кижаевой Е.Б. (Продавец) и Хлоповым А.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым истец продала ответчику принадлежащие ей на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>.

На основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности, с указанной даты Хлопов а.В. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.5 договора стоимость дома и земельного участка определена соглашением сторон в сумме 900 000 (девятьсот тысяч) рублей.

Договор купли-продажи недвижимого имущества имеет силу акта приема-передачи (п.9 договора). Следовательно, объекты недвижимости были преданы Ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как указывает истец в исковом заявлении и ее представитель в судебном заседании, ответчик Хлопов А.В., ответчик перечислил истцу сумму 210 000,00 рублей, задолженность по оплате составляет 690 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика утверждала, что ответчик через банковские карты третьих лиц перечислял истцу еще два платежа по 20000,0 рублей, однако в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств о произведенных оплатах суду не представил.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже, считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство покупателя передать покупную цену продавцу сформулировано определенно и ясно и отражено в условиях договора.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение обязанности покупателя оплатить денежные средства по договору купли-продажи недвижимости в размере 690000,0 рублей.

Согласно п.5 договора Расчет за вышеуказанный дом и земельный участок будет произведен Покупателем Продавцу до 20 числа каждого месяца равными платежами в размере 20000,0 рублей до полной оплаты вышеуказанной суммы.

Поскольку в договоре не указано, с какой даты исчислять начало платежей по договору, суд полагает, что срок оплаты по договору не определен.

Согласно ч. 2 ст. 314 ГК РФ В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена претензия в адрес Ответчика по месту его регистрации с требованием оплатить недостающую сумму по Договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно направила ответчику претензию с просьбой либо оплатить полностью договор, либо подписать Соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Сведений об ответе на претензии истца стороной ответчика не представлено.

Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении ответчика Хлопова А.В., зарегистрированного в жилом доме по месту пребывания, что подтвердила допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО16., являющаяся соседкой Хлопова А.В.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем жилого дома и земельного участка в полном объеме исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу в полном объеме не была передана.

Частями 1, 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд находит, что неисполнение ответчиком требований договора, а именно, невыплата им, как покупателем полной стоимости приобретенного недвижимого имущества истцу, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как оно повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, на получение денежных средств в размере 690000 рублей.

Поскольку срок исполнения обязательств по договору не определен, а требование о полной оплате направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ, доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности не обоснованы.

Согласно ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено требование об исполнении обязательств по договору в части оплаты в течение 30 дней, с указанием на расторжение договора в судебном порядке в случае его неисполнения, которое было оставлено без ответа.

Доказательств чинения истцом препятствий в исполнении обязательства по оплате, либо уклонения истца от принятия исполнения по договору ответчиком не представлено.

Более того, каких-либо действий к погашению задолженности по договору ответчик не предпринимает с декабря 2019 года, что, безусловно, нарушает права истца.

В соответствии с пунктом Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 10.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из взаимосвязи вышеуказанных норм права с данными разъяснениями, законодатель связывает отсутствие возможности расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества при условии отсутствии по нему оплаты со стороны покупателя, исключительно в случае произведенной на основании него регистрации перехода права собственности на указанное в договоре имущество.

Учитывая, длительное отсутствие со стороны покупателя исполнения обязательств по договору в части оплаты спорного жилого дома и земельного участка, что является существенным нарушением обязательств по договору, принимая во внимание направление продавцом требования о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи, в порядке ст. 328 ГК РФ, спорный договор является расторгнутым по основаниям ст. 450.1 ГК РФ.

Таким образом, учитывая вышеприведенные обстоятельства и нормы Закона, принимая во внимание существенное нарушение ответчиком условий Договора купли-продажи в части неоплаты стоимости жилого дома и земельного участка, суд удовлетворяет требование истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, послужил основанием для внесения в Единый государственный прав недвижимости записи о регистрации права собственности Хлопова А.В., а настоящим решением он расторгнут, суд приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности Хлопова А.В. в отношении указанного жилого дома и земельного участка путем исключения сведений о регистрации права собственности ответчика на жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу и о признании за истцом права собственности на жилой дом и земельный участок.

Указание представителя ответчика на то, что оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были произведены супругой ответчика Хлоповой Е.С., юридического значения при заявленных истцом основаниях не имеют, поскольку ответчик Хлопов Е.С. и третье лицо Хлопова Е.С. на момент заключения договора находились в браке.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 12500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кижаевой Е.Б. к Хлопову А.В. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, возврате дома и земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Кижаевой Е.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Хлоповым А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Хлопова А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать за Кижаевой Е.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с Хлопова А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу Кижаевой Е.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения 16 июня 2023 года.

Судья подпись С.А. Мухарева