Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4529/2023 ~ М-1653/2023 от 20.02.2023

Дело №2-4529/2023

03RS0003-01-2023-001868-96

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 августа 2023 года                 город Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Зинатуллиной И.Ф.,

при секретаре Топаеве Д.В.,

с участием ответчика Васильевой Г.Н., представителя ответчика - Ахмерова И.Г. по устному ходатайству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4529/2022 по иску АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала к Васильевой Гузель Наильевне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала обратилось в суд с иском к Васильевой Г.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на недвижимое имущество, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - Банк/Кредитор) и Васильевой Г.Н.(далее - Заемщик/Должник/Залогодатель) заключен Кредитный договор № (далее - Кредитный договор). График погашения кредита (основного долга) и график уплаты процентов за пользование кредитом являются неотъемлемой частью Кредитного договора, подписаны Заемщиком. В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 Кредитного договора Банк принял обязательство предоставить Заемщику денежные средства в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) руб. (далее - кредит), а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты на них в срок, согласно п. 1.5. Кредитного договора, до 10.12.2043г. По условиям п. 1.3.1, Кредитного договора установлена процентная ставка в размере 13,5% годовых.

Согласно п.2.1 Кредитного договора Заемщик принял обязательство использовать полученный кредит на приобретение жилого дома по адресу: РБ, <адрес>, площадью 199,8 кв.м., кадастровый №; и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, общей площадью 931+-11 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, РБ, <адрес>, вблизи <адрес> который будет принадлежать Заемщику на праве собственности общей стоимостью 4 700 000,00 (четыре миллиона семьсот тысяч) рублей по договору купли-продажи, предусматривающему аккредитивную форму расчетов между его сторонами, соответствующую требованиям.        

В соответствии пунктом 5.2. Кредитного договора № сторонами установлено, что надлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств обеспечивается ипотекой в силу закона (п.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») приобретенных частично с использованием средств Кредита указанного жилого дома с земельным участком с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на такое жилое помещение. Данное условие соответствует п. 16 Договора купли-продажи объекта недвижимости б/н от 10.12.2018г.

Банк выполнил обязательства в полном объеме, что подтверждается Банковским ордером № от 10.12.2018г. на сумму 3 500 000 руб., согласно которому денежные средства перечислены на текущий счет Васильевой Г.Н. №.

Жилой дом и земельный участок приобретены Должником в собственность в соответствии с Договором купли-продажи объекта недвижимости б/н от 10.12.2018г.

Права на земельный участок и жилой дом зарегистрированы, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости за № от 14.09.2020г.

Обременение и ограничение права собственности зарегистрировано - Залог в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», что подтверждается Выпиской из ЕГРН № на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок с кадастровым №; Выпиской из ЕГРН № на недвижимое имущество и сделок с ним на здание с кадастровым №.

Согласно выписке со счета №, Заемщиком нарушение погашения по графику кредитной задолженности допускаются с апреля 2020 года. Неисполненные в надлежащий срок обязательства переведены на балансовый счет просроченной задолженности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по Кредитному договору № от 10.12.2018г. составляет 3 431 278,55 руб.

18.11.2022г. кредитором в адрес Заемщиков были направлены требования о досрочном возврате задолженности в срок не позднее 02.01.2023г., которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, истец просит суд:

Взыскать с Васильевой Гузель Наильевны задолженность по кредитному договору № от 10.12.2018г. в размере 3 431 278,55 руб., из них: сумма основного долга - 2 987 421,92 руб., задолженность по уплате неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга- 14 233,21 руб., сумма процентов - 423 590,57 руб., задолженность по уплате неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов за пользование кредитом - 6 032,85 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий Васильевой Гузель Наильевны, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере залоговой стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Регион-Консалтинг» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 4 744 000,00 (четыре миллиона семьсот сорок четыре тысячи) руб., а именно:     жилого дома по адресу: РБ, <адрес>, площадью 199,8 кв.м., кадастровый №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку Индивидуальную, общей площадью 931+-11 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, РБ, <адрес>, вблизи <адрес>.

Взыскать с Васильевой Гузель Наильевны в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Башкирского регионального филиала расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 356,00 руб.

Ответчик Васильева Г.Н., представитель ответчика Ахмеров И.Г. в судебном заседании требования иска не признали, в удовлетворении просили отказать.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещены надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения ответчика, представителя ответчика, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя истца.

Выслушав ответчика, представителя ответчика, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Пунктом 1 статьи 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 334 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 2 статьи 348 ГК РФ предусматривает, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу пункта 3 статьи 348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Положения, аналогичные предписаниям пунктов 2 и 3 статьи 348 ГК РФ, установлены в пунктах 1 и 5 статьи 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - Банк/Кредитор) и Васильевой Гузель Наильевна (далее - Заемщик/Должник/Залогодатель) заключен кредитный договор № (далее - Кредитный договор). График погашения кредита (основного долга) и график уплаты процентов за пользование кредитом являются неотъемлемой частью кредитного договора, подписаны Заемщиком. В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 кредитного договора Банк принял обязательство предоставить Заемщику денежные средства в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) руб. (далее - кредит), а Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты на них в срок, согласно п. 1.5. Кредитного договора, до 10.12.2043г. По условиям п. 1.3.1, Кредитного договора установлена процентная ставка в размере 13,5% годовых.

Согласно п.2.1 Кредитного договора Заемщик принял обязательство использовать полученный кредит на приобретение: жилого дома по адресу: РБ, <адрес>, площадью 199,8 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку Индивидуальную, общей площадью 931+-11 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, РБ, <адрес>, вблизи <адрес>, который будет принадлежать Заемщику на праве собственности, общей стоимостью 4 700 000,00 (четыре миллиона семьсот тысяч) рублей по договору купли-продажи, предусматривающему аккредитивную форму расчетов между его сторонами, соответствующую требованиям.        

В соответствии с пунктом 5.2. Кредитного договора № сторонами установлено, что надлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств обеспечивается ипотекой в силу закона (п.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») приобретенных частично с использованием средств Кредита указанного жилого дома с земельным участком с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на такое жилое помещение. Данное условие соответствует п. 16 Договора купли-продажи объекта недвижимости б/н от 10.12.2018г.

Банк выполнил обязательства в полном объеме, что подтверждается Банковским ордером № от 10.12.2018г. на сумму 3 500 000 руб., согласно которому денежные средства перечислены на текущий счет Васильевой Г.Н. №.

Жилой дом и земельный участок приобретены Должником в собственность в соответствии с Договором купли-продажи объекта недвижимости б/н от 10.12.2018г.

Права на земельный участок и жилой дом зарегистрированы, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости за № от 14.09.2020г.

Обременение и ограничение права собственности зарегистрировано - Залог в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», что подтверждается Выпиской из ЕГРН № на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок с кадастровым №; Выпиской из ЕГРН № на недвижимое имущество и сделок с ним на здание с кадастровым №.

Согласно выписке со счета №, Заемщиком нарушения погашения по графику кредитной задолженности допускаются с апреля 2020 года. Неисполненные в надлежащий срок обязательства переведены на балансовый счет просроченной задолженности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по Кредитному договору № от 10.12.2018г. составляет 3 431 278,55 руб., из них: сумма основного долга - 2 987 421,92 руб., задолженность по уплате неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга- 14 233,21 руб., сумма процентов - 423 590,57 руб., задолженность по уплате неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов за пользование кредитом - 6 032,85 руб.

П. 4.7 Кредитного договора установлено, что Кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от Заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, исчисленных за время фактического пользования кредитом в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязанности в срок возвращать Кредит и/или уплачивать начисленные на него проценты и /или неустойки (штрафы/пени).

В связи с неисполнением Заемщиком условий Кредитного договора залогодержатель (Кредитор) в соответствии с п. 1 ст. 50, ст. 51 Закона об ипотеке, ст. 348 ГК РФ вправе обратить взыскание на Предмет ипотеки.

Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда (ст. 51 Закона об ипотеке). Суд, в силу ст. 54 Закона об ипотеке, указывает в решении, в том числе, способ реализации имущества. Кроме того, суд определяет на основе соглашения сторон начальную продажную цену предмета ипотеки на публичных торгах.

В соответствии со ст. 77, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов.

В соответствии с Информационным письмом Президиума BAС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суды должны учитывать, что установленная в решении суда начальная продажная цена заложенного имущества не должна существенно отличаться от его рыночной стоимости на момент реализации, в целях исключения нарушения прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Статьей 348, 349, 350 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

Допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства, а именно задолженность по кредитному договору в сумме 3 431 278,55 руб. не подпадает под признаки определения крайней незначительности и явной несоразмерности стоимости заложенного имущества, предусмотренные п.2 ст. 348 ГК РФ и являющиеся основанием для недопущения обращения взыскания на заложенное имущество.

18.11.2022г. кредитором в адрес Заемщиков были направлены требования о досрочном возврате задолженности в срок не позднее 02.01.2023г., заемщик обязательства по возврату кредита и уплаты процентов не исполнил.

Согласно отчету №-Ф-18, выполненному независимым оценщиком ООО «Регион-Консалтинг», рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: РБ, Иглинский район, <адрес>, определенная, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет округленно 4 744 000 (четыре миллиона семьсот сорок четыре тысячи) рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Региональное бюро оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, по состоянию на дату составления заключения, составляет 7 064 492 рубля.

Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, общей площадью 931+-11 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, вблизи <адрес>, по состоянию на дату составления заключения, составляет 1 851 983 рубля.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, в связи с чем принимает данное экспертное заключение в качестве допустимого доказательства стоимости залогового имущества.

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным установить начальную продажную цену жилого помещения: жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, и земельного участка, кадастровый №, общей площадью 931+-11 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, вблизи <адрес>, в размере 7 133 180 рублей (80% от стоимости жилого дома и земельного участка, определенной судебным экспертом).

Суд также принимает во внимание, что, согласно ч. 4 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

На основании изложенного, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются законным и обоснованным, и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 356 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала, удовлетворить частично.

Взыскать с Васильевой Гузель Наильевны в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала задолженность по кредитному договору № от 10.12.2018г. в размере 3 431 278, 55 руб., из них:

сумма основного долга - 2 987 421, 912 руб.

неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга- 14 233,21 руб.,

сумма процентов- 423 590, 57 руб.,

неустойка за неисполнение обязательств по оплате процентов за пользование кредитом- 6032,85 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий Васильевой Гузель Наильевне, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 7 133 180 рублей, а именно, жилого дома по адресу: РБ, Иглинский район, <адрес>, площадью 199, 8 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, общей площадь. 931+-11 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РБ, Иглинский район, <адрес>, вблизи <адрес>.

Взыскать с Васильевой Гузель Наильевны в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала госпошлину в размере 31 356 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы.

Судья                 Зинатуллина И.Ф.