Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1805/2022 от 10.03.2022

УИД: 03RS0003-01-2021-009086-41

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № 2-1805/2022

19 июля 2022 г.     г. Уфа

Советский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Ф.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахаевой О.С.,

с участием представителя истца Ильясова А.Р.,

представителя ответчика Гудкова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Криницына В. Г. к Березину В. В. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Криницын В.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Березину В.В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что через объявление в интернете на сайте «Авито» нашел подходящий вариант гаража, владельцем которого оказался ответчик. В < дата > г. спорный гаражный бокс был осмотрен, видимых дефектов не было, был подписан договор купли-продажи, истец передал ответчику оговоренную в объявлении сумму в размере 430 000 руб. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. С наступлением весеннего периода таяния снега стали происходить протечки воды, капельная течь. На потолке и стенах появились свежие, ржавые следы течи, появилась капельная течь по плитам перекрытия, пол стал влажный. В момент принятия гаража у истца не было претензий к техническому состоянию гаража и документам, так как истца удовлетворило техническое состояние гаража исходя из визуального осмотра, истец не имеет специальных познаний в технической области и строительстве. Данные недостатки не могли быть обнаружены при обычном визуальном осмотре, так как стали проявляться в весенний период. Гараж приобретался не по заниженной цене, а по рыночной. С целью оценки технического состояния гаража пор инициативе истца было проведено исследование и получено техническое заключение ... согласно которому были выявлены дефекты в конструкции фундаментов здания: систематическое замачивание фундаментов; отсутствие вертикальной гидроизоляции части фундаментов; высолы, следы промерзания на поверхности блоков. В конструкции стен подвала, а также в качестве основных дефектов железобетонных плит перекрытия обследуемого гаражного бокса указано: повсеместные участки протечек с кровли на плитах перекрытия гаражного бокса ..., следы промерзания бетона, поверхностные раковины и трещины в защитном слое бетона плит перекрытия подземного этажа здания. В ходе проведения визуально-инструментального обследования были выявлены дефекты кровельного покрытия здания: неудовлетворительное состояние вентиляционных шахт из кирпичной кладки, отсутствие защитной решетки, разрушенный козырек, отслоение (сползание) рулонного материала с примыкания к вертикальному кирпичному парапету здания, частичное отсутствие кровельного покрытия, отсутствие примыкания к вертикальному кирпичному парапету, отсутствие гидроизоляционного слоя в конструкции кровельного пирога, наличие участков замачивания наружных стен по периметру зданий и конструкций плит перекрытия здания, свидетельствующие об отсутствии герметичности кровельного покрытия, повсеместное разрушение, выветривание швов кирпичной кладки парапета по всему периметру. Техническое состояние строительных конструкций признано как ограниченно работоспособное, при котором функционирование конструкции и эксплуатация здания или сооружения возможны при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния. Согласно сметному расчету стоимость работ по устранению дефектов составляет 746 848,08 руб., что почти в два раза превышает стоимость гаража. Наличие выявленных специалистами дефектов, которые не были оговорены продавцом при продаже гаража, истец считает существенным нарушением договора со стороны ответчика. Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием о расторжении договора и возврате всей суммы за гараж, либо возмещении расходов для устранения выявленных недостатков, ответчик в ответе не признал требования, полностью отказался их удовлетворить.

Истец, с учетом уточнения исковых требований, просит суд расторгнуть договор купли-продажи от < дата > в связи с существенным нарушением требований к качеству товара, взыскать с ответчика уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере 430 000 руб., расходы на проведение внесудебного исследования в размере 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 650 руб.

Истец Криницын В.Г. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель истца Ильясов А.Р. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что недостатки гаража не могли быть обнаружены истцом без специальных познаний, недостатки носили скрытый и продолжительный характер.

Ответчик Березин В.В. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика Гудков А.А. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, поскольку экспертизой определена несоразмерность ремонта гаража по отношению ко всему зданию, а не в отношении данного спорного гаража. Предметом спора по делу является купля-продажа между физическими лицами, согласно экспертным заключениям гараж полностью соответствует договору купли-продажи. Акт приема-передачи свидетельствует об осведомленности покупателя о технических характеристиках гаража. Истец не был лишен возможности обнаружить повреждения в местах общего пользования, истец дважды осматривал гаражный бокс. Причиной затопления являются недостатки всего здания, за которые ответчик отвечать не должен. При владении ответчиком гаражом данные недостатки не проявлялись.

Третье лицо Газдалетдинов А.М. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, представил суду отзывы на исковое заявление, согласно которым владел спорным гаражом 4 года, им был проведен ряд ремонтных работ в гараже по утеплению стен, потолков, заменено электричество, установлены автоматические ворота. Продал гараж в связи с приобретением подвала в жилом доме. Считает, что истцом были допущены нарушения в эксплуатации гаражного бокса в подвале здания, что привело к негативным последствиям.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явился, извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Эксперт М.Р.Р., допрошенный в судебном заседании, показал, что стаж работы с < дата > года, в качестве эксперта с < дата > года. Недостатки в гараже явные, из-за протечек в местах общего пользования, протечки длительного характера. Собственники здания принимали меры по устранению недостатков. Для определения стоимости необходимо исследовать все здание полностью, уровень помещения очень низкий по отношению к зданию, необходимо устранять причины, а не следствие. Несоразмерность затрат по ремонту гаража очевидна по отношению к пятиуровневому зданию. Недостатки являются предметом всего здания, а не самого бокса, причины находятся вне бокса, низкое место, данные вопросы должны были быть решены на стадии проектных решений. Несоразмерность стоимость ремонта бокса определялась по отношению ко всему нежилому зданию, собственник одного бокса не может устранять недостатки всего здания. Недостатки проявляются неоднократно и не только в области данного гаражного бокса. Поверхности стен, потолка и пола гаража были скрыты отделкой, поверхности мест общего пользования были видны, недостатки в данных местах не были скрыты. Следы воды в коридоре идут со стороны жилого дома, стены боксов являются фундаментом для жилого дома. Гаражный бокс на момент был насыщен инвентарем, гаражный бокс может быть использован по назначению и использовался. Без ремонта всего здания оно будет ухудшаться. В декабре месяце недостатки воздействия воды можно было определить человеку без специальных познаний, потому что воздействие воды было многократное и продолжительное время. В зимнее время до данного гаражного бокса ... воды может и не доходить. Уровень воды весной поднимается, к осени уровень воды падает, здесь явное воздействие грунтовых вод, кровля была отремонтирована, план подвала нижнего уровня меньше плана второго уровня, на момент осмотра вода была в больших количествах. Причиной протечек является ненадлежащее содержание всего многофункционального здания.

Эксперт Ю.Р.Р. допрошенный в судебном заседании, показал, что в определении суда вопросы были поставлены четко и понятно, выход за пределы исследования мог повлиять на стоимость экспертизы. В самом гараже под закрытыми элементами отделки следов недостатков нет, под открытыми участками следы есть, являются явными. Следы намокания были снаружи гаража в районе ворот бокса, которые тоже являются частью гаражного бокса. По внешним признакам недостатки не были скрыты.

Руководствуясь ст.116, ч.2 ст.117, ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть поданное заявление в отсутствие надлежаще извещенных не явившихся сторон.

Выслушав представителей сторон, показания экспертов, изучив и оценив материалы дела, доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что < дата > между ответчиком Березиным В.В. и истцом Кринициным В.Г. был заключен договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение, площадь ... кв.м., этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: ..., бокс ..., кадастровый (условный) номер ....

Согласно п. 2 договора указанный объект продан продавцом покупателю за 250 000 руб.

Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан < дата >, что подтверждается соответствующими печатями на договоре.

В соответствии с актом приема-передачи от < дата >, Березин В.В. и Криницын В.Г. находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий акт о нижеследующем: согласно договору купли-продажи от < дата > продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь ... кв.м., этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: ..., бокс ..., кадастровый (условный) номер .... Покупатель передал, а продавец принял 250 000 руб. расчет произведен полностью. Каких-либо претензий, в том числе и к качеству передаваемого объекта, стороны друг к другу не имеют.

Согласно расписке от < дата > Березин В.В. получил от Криницына В.Г. 180 000 руб. в расчет за гаражный бокс ... по адресу: РБ, ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, с < дата > Криницын В.Г. является собственником бокса ..., площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., бокс ....

< дата > истцом Криницыным В.Г. в адрес ответчика направлена претензия о том, что < дата > при посещении гаража выявлено, что на полу появился слой воды около 1,0 см., который образовался в результате протечки крыши (вода стекала с потолка и по стене гаражного бокса). Протекание связано с оттепелью и таянием снега. Использование гаражного бокса по назначению невозможно. Сообщил о выявленном скрытом дефекте и предложил расторгнуть договор купли-продажи и вернуть денежные средства, полученные при расчете.

Указанная претензия получена ответчиком < дата > согласно почтовому уведомлению, оставлена без ответа и удовлетворения.

Истец обратился в ООО НПП «ПРОМЖИЛСТРОЙ» для оценки гаражного бокса ..., расположенного по адресу: ....

Согласно техническому заключению ... от < дата > техническое состояние фундаментов обследуемого фрагмента здания в виду отсутствия признаков снижения несущей способности и неравномерных осадок конструкций в целом классифицируется как работоспособное. Техническое состояние наружных несущих стен обследуемого фрагмента здания с учетом результатов визуального инструментального обследования квалифицируется как ограниченно работоспособное. Техническое состояние плит перекрытия обследуемого фрагмента здания с учетом результатов визуального инструментального обследования квалифицируется как ограниченно работоспособное. Техническое состояние покрытия с учетом результатов визуального инструментального обследования, а также с учетом выполненных проверочных расчетов классифицируется как ограниченно работоспособное. Таким образом техническое состояние строительных конструкций в результате проведения визуально-инструментального обследования признано как ограниченно работоспособное, эксплуатационная надежность объекта обеспечена. По результатам визуального и инструментального обследования установлено, что техническое состояние строительных конструкций гаражного бокса ..., расположенного по адресу: РБ, ..., обеспечивает эксплуатационную надежность, а также соответствует и санитарно-техническим нормам. Обследуемый фрагмент здания соответствует всем противопожарным нормам. Строительные конструкции (фундаменты, стены, покрытие) не создает угрозы жизни и здоровью людей. Основываясь на результатах оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций здания, следует рекомендовать следующий комплекс мероприятий по восстановлению работоспособности и эксплуатационной пригодности возведенных конструкций: имеющиеся в кирпичной кладке стен трещины расчистить на всю глубину и заинъектировать полимерным раствором; выветренные растворные швы верст кладки расчистить на глубину до 10…20 мм, промыть водой и зачеканить цементным раствором; выполнить оштукатуривание наружных стен; предотвратить возможность замачивания стен фрагмента здания путем ремонта парапетных плит и кровельного покрытия; высолы по поверхности плит покрытия обследуемого здания смыть 5% раствором соляной кислоты с последующей промывкой водой; устранить причину намокания плит перекрытия путем ремонта кровельного покрытия, заделка трещин между плитами, восстановление защитного слоя бетона; выполнить капитальный ремонт кровли фрагмента здания путем замены конструкций кровли с соблюдением технологий монтажа; выветренные растворные швы лицевых верст кладки парапета расчистить на глубину до 10…20 мм, промыть водой и зачеканить цементным раствором; выполнить установку защитного фартука парапета. Согласно сметному расчету стоимость работ по устранению дефектов составляет 746 848,80 руб.

Истцом на основании технического заключения ... от < дата > в адрес ответчика направлена досудебная претензия, в которой просил считать расторгнутым договор купли-продажи от < дата > в связи с существенным нарушением требований к качеству товара, вернуть уплаченную по договору купли-продажи сумму в полном объеме в размере 430 000 руб. либо возместить убытки, связанные с устранением недостатков (дефектов) путем выплаты денежной суммы в размере 746 848 руб.

< дата > ответчик Березин В.В. направил истцу ответ на досудебную претензию, согласно которому истец нашел объявление о продаже гаража на сайте «Авито», дважды осматривал гараж до покупки, на момент осмотров не было претензий к состоянию гаража, в помещении было сухо. Ни до покупки гаража, ни во время эксплуатации ответчик не сталкивался с сыростью и тем более ни разу не видел капельную течь. Ответчик покупал гараж в хорошем техническом состоянии и в таком же состоянии эксплуатировал гараж до продажи истцу. Указал, что считает претензии в свой адрес по поводу качества гаража и покупку гаража со скрытыми дефектами необоснованными, требования истца незаконны.

Определением Советского районного суда г.Уфы РБ от < дата > по делу по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Оценка. Бизнес. Развитие».

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Оценка. Бизнес. Развитие» ... от < дата > качество нежилого помещения – гаражного бокса ..., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., соответствует договору купли-продажи от < дата >, заключенного между Березиным В.В. и Криницыным В.Г., так как пригодно для целей, для которых имущество такого рода обычно используется. Качество нежилого помещения – гаражного бокса ..., расположенного по адресу: ..., кадастровый ..., соответствует договору купли-продажи от < дата >, заключенного между Березиным В.В. и Криницыным В.Г. Выявленные по результатам визуального осмотра строительных конструкций в рамках данной экспертизы намокания стен поверху и полов проезда-коридора общего пользования на участке размещения бокса ... двухуровневых гаражных боксов по адресу: ... носят продолжительный характер, не являются скрытыми недостатками, как нарушения правил эксплуатации всего нежилого многофункционального здания по адресу: ... могли быть обнаружены при осмотре гаражного бокса на дату < дата >. Выявленные по результатам визуального осмотра строительных конструкций в рамках данной экспертизы намокания стен поверху и полов коридора на участке размещения бокса ... в помещении общего пользования проезда-коридора двухуровневых гаражных боксов по адресу: ... свидетельствуют о ненадлежащем содержании всего нежилого многофункционального здания согласно нормативу СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменением ...)», глава 7. Протечки воды могут быть устранены только лишь путем ремонта всего здания с несоразмерными расходами и затратами времени по отношению к боксу .... Протечки воды в помещениях общего пользования гаражных боксов с намоканием стен поверху и полов проезда-коридора на участке размещения бокса ... могут быть устранены только лишь путем ремонта всего нежилого многофункционального здания с несоразмерными расходами и затратами времени по отношению к боксу ... по адресу: .... Протечки воды в помещениях общего пользования гаражных боксов с намоканием стен поверху и полов проезда-коридора на участке размещения бокса ... могут быть устранены только лишь путем ремонта всего нежилого многофункционального здания с несоразмерными расходами и затратами времени по отношению к боксу ... по адресу: ....

Выводы судебных экспертов подробно мотивированы, оснований с ними не согласиться суд не усматривает, экспертами даны подробные показания в части вопросов, интересующих стороны относительно экспертного заключения.

Суд считает данное экспертное заключение ООО «Оценка. Бизнес. Развитие» ... от < дата > относимым и допустимым доказательством, на котором суд основывает свои выводы, данное заключение выполнено на основании материалов гражданского дела, с осмотром гаражного бокса. Данное заключение выполнено экспертами, компетентность которых не вызывает сомнений, научно обоснованно. Заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. У суда нет оснований сомневаться в достоверности выводов, поскольку заключение дано экспертами, не заинтересованными в исходе дела, на основании руководящих документов.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь требованиями законодательства, регулирующего спорные отношения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Криницына В.Г., взяв за основу заключение судебной экспертизы ООО «Оценка. Бизнес. Развитие», поскольку истец, не обладая специальными познаниями, имел возможность выявить недостатки многофункционального здания, в котором расположен гаражный бокс, в ходе его осмотра при покупке. Выявленные недостатки не являются скрытыми. Гараж лично был осмотрен истцом до заключения договора купли-продажи. Истец, проявив должную осмотрительность и осторожность, имел возможность до заключения договора купли-продажи при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра и обнаружить имевшиеся в нежилом помещении к моменту его приобретения дефекты. Согласно акту приема-передачи гаражного бокса от < дата > истец каких-либо претензий, в том числе и к качеству передаваемого объекта, не имел, цена договора согласована, сторонами с учетом технического состояния гаража и его целевого использования. Истцом не доказаны существенные недостатки спорного гаражного бокса, являющиеся основанием для расторжения договора купли-продажи.

Экспертами ООО «Оценка. Бизнес. Развитие» не установлена невозможность эксплуатации гаража при наличии всех выявленных недостатков, также экспертами установлена несоразмерность устранения выявленных недостатков путем ремонта всего здания по отношению к спорному гаражному боксу, а по отношению ко всем собственникам нежилых помещений нет. Более того, причинами намокания стен поверху и полов коридора на участке размещения бокса ... в помещении общего пользования проезда – коридора является ненадлежащее содержание всего нежилого многофункционального здания по адресу: ..., за которое продавец Березин В.В. отвечать не может.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ ...) ░ ░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ ...) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                         ░.░. ░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 26.07.2022.