Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-826/2023 ~ М-64/2023 от 11.01.2023

дело № 2-826/2023

56RS0009-01-2023-000076-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2023 года      г. Оренбург

Дзержинский районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Е.М.Черномырдиной,

при секретаре судебного заседания Р.Ф.Гумировой,

с участием представителя истца Бондаревой Т.П., представителя истца Ружейкиной О.С., ответчика Зацепиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости» «Авега» к Зацепиной Н.А. о взыскании задолженности по агентскому договору,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Авега» обратилось в суд с иском к Зацепиной Н.А. о взыскании задолженности по агентскому договору, указав, что 18.07.2020 между сторонами был заключен агентский договор <Номер обезличен> по подбору объекта недвижимости. Договором определены требования ответчика к объекту недвижимости, то есть его вид, количество комнат, местоположение объекта. Согласно выписки из ЕГРН ответчиком приобретена квартира, которая полностью соответствует указанным критериям. Согласно п. 4.1. агентского договора вознаграждение агента составляет 30 000 рублей, однако ответчик данное условие не выполнил, оплату не произвел. Направленная в адрес Зацепиной Н.А. досудебная претензия была ею оставлена без ответа.

Истец просит суд взыскать с ответчика Зацепиной Н.А. в свою пользу денежные средства по агентскому договору <Номер обезличен> от 18.07.2020 в размере 30 000 рублей, штраф в размере 30 000 рублей.

В судебном заседании представители истца требования поддержали, просили суд исковое заявление удовлетворить в полном объеме. Указывали, что все условия по агентскому договору выполнены, квартира ответчиком приобретена, однако свою часть обязательства по оплате агентского договора <Номер обезличен> от 18.07.2020 Зацепина Н.А. не выполнила. Указали, что обременения в отношении приобретаемой квартиры были указаны и в предварительном договоре, притязания третьих лиц не было, квартира была проверена на наследство. О наличии долгов по коммунальным платежам в приобретаемой квартире истец знала из беседы.

Ответчик Зацепина Н.А. в судебном заседании показала суду, что отказывается выплачивать ООО «Авега» полную сумму по договору, так как ими не выполнены все существенные его условия. Ссылалась на факт наличия задолженности по коммунальным платежам в приобретенной ею квартире, о которой ООО «Авега» умолчали. Как и не сообщили о том, что в квартире зарегистрировано юридическое лицо. Указала, что в квартире отключен домофон и нет интернета, так как имелись долги. Так же указывала на затягивание сроков, что ставило ее в тяжелое материальное положение, она не могла переехать с <...> и уволиться, так как отказали бы в ипотеке, не могла в необходимые ею сроки заселиться в квартиру, из – за отсутствия прописки в г. Оренбурге, была трудность с оформлением ребенка в школу. Ответчику пришлось оформить отпуск без сохранения заработной платы. Отметила, что она на два месяца осталась без заработной платы по этой причине. Главным ее условием было быстрее переехать. В итоге стороны не уложились в сроки по предварительному договору. Отметила, что первоначально ей в банке была одобрена ипотека для покупки квартиры в новостройке, однако потом ей пришлось перекредитоваться, так как ООО «Авега» предложило ей квартиру во вторичном фонде.

В судебное заседание третье лицо Имашев М.А. надлежаще извещенный о месте и времени слушания дела, не явился. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения, как представителей стороны истца, так и пояснения ответчика, возражавшего против удовлетворения заяваленного иска в полном объёме, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании статьи 1006 настоящего Кодекса принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

По смыслу ст. 1008 ГК РФ, в ходе исполнения агентского договора агент обязан представить принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором; при отсутствии в договоре соответствующих условий агентом представляются отчеты по мере исполнения им договора или по окончании действия договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. За неисполнение обязательств, лицо их принявшее, несет гражданско-правовую ответственность.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием агентского договора, согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, является условие о его предмете: юридические и иные действия, которые агент должен совершить от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По смыслу ст. 1008 ГК РФ, в ходе исполнения агентского договора агент обязан представить принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором; при отсутствии в договоре соответствующих условий агентом представляются отчеты по мере исполнения им договора или по окончании действия договора.

Судом установлено, что 18 июля 2020 года между ООО «Центр недвижимости «Авега» и Зацепиной Н.А. был заключен агентский договор <Номер обезличен> по подбору объекта недвижимости, именуемые в соответствие с договором Агент (истец) и Принципал (ответчик).

Пунктом 1.1 указанного договора установлено, что Агент по поручению Принципала обязуется за вознаграждение совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия, связанные с приобретением Принципалом в собственность объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям Принципала указанные в п. 2.1 договора.

При этом договором определены требования ответчика к объекту недвижимости, то есть вид объекта недвижимости, количество комнат, местоположение объекта, а именно указано, что объект должен быть представлен двухкомнатной квартирой, общей площадью 45 кв.м., расположенной на среднем этаже, место расположения Дзержинский район, цена приобретаемого объекта должна составлять 2 000 000 рублей.

Как указывает истец, во исполнение обязанностей по договору <Номер обезличен> от 18.07.2020 им выполнено следующее: организован просмотр нескольких объектов недвижимости, проведены переговоры с продавцом квартиры, которую приобрел ответчик, составлен предварительный договор купли-продажи, который подписан продавцом и ответчиком; составлен основной договор купли-продажи, который подписан продавцом и ответчиком; осуществлено сопровождение сделки купли-продажи в Росреестре.

В соответствие с пунктом 4.1 договора агентское вознаграждение Агента составляет 30 000 рублей, и оплачивается оно в полном объеме в день подписания договора купли – продажи между принципалом и продавцом объекта (п.4.2).

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось ответчиком Зацепиной Н.А., что агентское вознаграждение оплачено не было, по причине того, что со стороны ООО «Центр недвижимости «Авега» были существенные нарушения условий договора, не выполнены все обязанности по договору.

В свою очередь претензия, направленная истцом в адрес ответчика, оставлена последней без внимания, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения.

Установлено, что агентский договор действовал до 18.09.2020 (п.6.1).

18.07.2020 был заключен предварительный договор купли – продажи между Зацепиной Н.А. и Имашевым М.А. в отношении квартиры по адресу: <...>.

По соглашению сторон стоимость квартиры составила 1 920 000 рублей.

В материалы дела представлена копия расписки от 18.07.2020, из которой следует, что в счет стоимости квартиры Зацепина Н.А. передала и Имашеву М.А. 20 000 рублей.

Сторонами в ходе судебного разбирательства пояснялось, что в период подбора и поиска квартиры Зацепина Н.А. осматривала и иные объекты, что подтверждается так же скриншотом переписки с предложенными вариантами квартир.

Из указанного следует, что п. 3.1.1 договора, согласно которому агент вправе организовать просмотр принципалом объектов недвижимости, соответствующих критериям – выполнен ООО «Центр недвижимости «Авега».

08.09.2020, то есть спустя почти два месяца между сторонами был заключен договор купли – продажи квартиры, в котором указано, что обременений на объект не имеется.

08.09.2020 между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в части распределения ипотечных и личных средств покупателя.

Установлено, что для приобретения квартиры Зацепина Н.А. подавала заявку на оформление ипотеки, которая ей была одобрена 06.07.2020.

В судебном заседании в ходе пояснений сторон нашел свое подтверждение факт того, что Зацепина Н.А. планировала покупку квартиры в первичном фонде, заявка банком рассмотрена и удовлетворена по программе «приобретение строящегося жилья».

Вместе с тем, квартира, предложенная ООО «Центр недвижимости «Авега» по адресу <...> являлась объектом вторичного фонда, и приобреталась у собственника, а не у застройщика.

Судом установлено, что Зацепина Н.А. 16.09.2020 оформила право собственности на приобретенную квартиру, общей площадью 43, 9 кв.м., по адресу: <...>, расположенную на 4 этаже 5 этажного дома, что следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН (л.д. 11).

Таким образом, следует вывод, что между купленным объектом и условиями в агентском договоре имеются расхождения, а именно: квартира приобретена в меньшей квадратуре, чем оговаривалось, и не на среднем этаже, как планировалось.

Из указанного следует, что п. 2.1 договора в части критериев к подбираемому объекту не выполнен ООО «Центр недвижимости «Авега».

Кроме того, суд приходит к выводу, что оформление права собственности выпало на последние дни действия агентского договора, то есть время подбора и поиска квартиры заняло два месяца.

В части п. 3.1.2. об обязанности ООО «Центр недвижимости «Авега» провести переговоры с продавцом, судом установлено, что большую часть переговоров было проведено непосредственно Зацепиной Н.А., однако суд приходит к выводу, что она является заинтересованным лицом при выборе предмета покупки, соответственно в ее интересах было так же участвовать в переговорах с продавцами квартир.

Кроме того, нашел свое подтверждение довод ответчика о том, что квартира была продана с имеющимися долгами, о чем свидетельствуют приобщенные квитанции по оплате жилищно – коммунальных услуг, а так же факт того, что в квартире зарегистрировано юридическое лицо. Данные обстоятельства в совокупности противоречат условию 3.1.3 договора, согласно которому ООО «Центр недвижимости «Авега» были обязаны провести юридическую экспертизу объекта, включающую проверку «юридической чистоты» - отсутствие обременений, притязаний третьих лиц.

Из предварительного договора купли продажи от 18.07.2020 следует, что на объекте имеется обременение в виде ипотеки в силу закона, осведомленность о данном факте Зацепина Н.А. не отрицает, вместе с тем, ни один из документов не содержит указание на то, что по оплате жилищно – коммунальных услуг в квартире имеются непогашенные задолженности.

Относительно п. 3.1.4 в части передачи от имени принципала аванса /задатки с составлением соглашения об авансе /задатке, судом установлено и нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, что бланк – расписку от 18.07.2020 Зацепиной Н.А. и Имашеву М.А. передало агентство, что опровергает довод ответчика о том, что роль агентства в данном пункте не установлена.

Судом установлено, что п. 3.1.5, 3.1.7, 3.2.1 агентского договора в части составления договора купли – продажи, иных действий, и не разглашением условий договора ООО «Центр недвижимости «Авега» исполнен в полном объеме, доказательств обратному Зацепиной Н.А. не представлено.

В ходе судебного заседания был допрошен свидетель <ФИО>6, юрист ООО «Центр недвижимости «Авега», которая показала суду, что задолженности по оплате коммунальных услуг в квартире действительно были, однако эта задолженность не переходит к новому собственнику. В части проверки наличия в квартире зарегистрированных юридических лиц показала, что это не входит в круг их обязанностей. Вся сделка по оформлению квартиры проходила через систему «ДомКлик» Сбербанк. Ими были проведена оценка стоимости квартиры, изготовление договора купли-продажи.

В целом показания свидетелей не опровергают доводом стороны ответчика о том, что ООО «Центр недвижимости «Авега» не в полном объеме выполнены существенные условии по агентскому договору <Номер обезличен> от 18.07.2020.

Судом так же принимается во внимание тот факт, что ответчик Зацепина Н.А. была поставлена в такие условия, которые не позволяли ей в кротчайшие сроки переехать с <...>, уволившись с работы, что поставило под угрозу одобрение ипотеки, так как затянутые сроки между датой заключения (18.07.2020) между ООО «Центр недвижимости «Авега» и Зацепиной Н.А. агентского договора <Номер обезличен> и оформлением права собственности ответчиком на квартиру (16.09.2020), так же ее материальное положение вызванное необходимостью оформления на работе отпуска без сохранения заработной оплаты, наличие на иждивении несовершеннолетнего ребенка, которого требовалось оформить в образовательное учреждение, что не позволяло отсутствие прописки в г. Оренбурге.

Очевидно, что агентство по подбору квартир ООО «Центр недвижимости «Авега», как профессиональный участник рынка в сфере недвижимости является более сильной стороной договора.

Совокупностью установленных обстоятельств подтверждается, что ООО «Центр недвижимости «Авега» не в полном объеме выполнены существенные условия по агентскому договору <Номер обезличен> от 18.07.2020, а именно не исполнена обязанность, предусмотренная условием о критериях объекта (раздел 2), а так же не проведена в полной мере проверка «юридической чистоты» объекта, не установлено наличие долгов, обременений (п.3.1.3), в связи с чем, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца, и взыскании с Зацепиной Н.А. в пользу ООО «Центр недвижимости» «Авега» задолженности по агентскому договору всего в размере 20 000 рублей.

В остальной части исковых требований суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, так как, достоверно установлено, что обязанность ООО «Центр недвижимости» «Авега» по исполнению агентского договора <Номер обезличен> от 18.07.2020 исполнена не в полном объеме, что освобождает Зацепину Н.А. от уплаты штрафа, предусмотренного п. 5.4. договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости» «Авега» к Зацепиной Н.А. о взыскании задолженности по агентскому договору – удовлетворить частично.

Взыскать с Зацепиной Н.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости» «Авега» задолженность по агентскому договору в размере 20 000 рублей, в остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд, через Дзержинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья подпись Е.М. Черномырдина

Решение в окончательной форме принято 16 марта 2023 года

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-826/2023