Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3857/2023 ~ М-2814/2023 от 06.07.2023

    Дело № 2-3857/2023

    УИД 50RS0044-01-2023-004115-95

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    28 декабря 2023 года                       г. Серпухов Московская область

    Серпуховский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи Чепковой Л.В.,

    при секретаре судебного заседания Борисовой А.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3857/2023 по иску Дерменжи Александра Сергеевича к Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области, Администрации городского округа Серпухов об определении выкупной цены,

    Установил:

    Истец Дерменжи А.С. обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области, Администрации городского округа Серпухов Московской области и с учетом его уточнения просит определить стоимость 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, собственником которого является муниципальное образование г.о.Серпухов в размере 448000 руб. Также просит взыскать с ответчика Администрации городского округа Серпухов Московской области расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., подготовки отчета по определению рыночной стоимости объекта в размере 6000 руб., судебной экспертизы в размере 20000 руб.

    Свои требования истец мотивирует тем, что он, Дерменжи А.С., является собственником 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 05.04.2011, выданному нотариусом Серпуховского нотариального округа Московской области М 05.04.2011, за реестровым номером 2-963. Сособственниками остальных по 1/3 доли в праве у каждого у Дейниченко Р.Б. и муниципального образования «городской округ Серпухов Московской области», право которого было зарегистрировано 24.05.2022г. Истец обратился в муниципальное образование «городской округ Серпухов Московской области» с заявлением о намерении выкупить 1/3 долю в праве собственности на жилой дом. В результате чего муниципальное образование «городской округ Серпухов Московской области» выразило свое намерении о продаже 1/3 долю в праве собственности на жилой дом. В соответствии с отчетом № 37/107 от 20.12.2022 об оценке Объекта, составленном ООО исследовательский центр «Технология», рыночная стоимость данной доли составила 1 366 666 рублей. С установленной Отчетом рыночной стоимостью 1/3 доли в собственности истец не согласен, считает его чрезмерно завышенной и не соответствующей реальной рыночной стоимости объекта. Чрезмерно завышенная стоимость продаваемого Объекта не позволяют истцу реализовать свое преимущественное право выкупа доли муниципальной собственности в имуществе.

    Истец Дерменжи А.С. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще, доверил представлять свои интересы своему представителю Гуляевой А.Г.

    Представитель истца Гуляева А.Г. в судебное заседание не явилась, представила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца и её самой, просила удовлетворить заявленные требования с учетом их уточнения и представленного экспертного заключения. Ранее в судебном заседании пояснила, что представленная ответчиком оценка не соответствует действительности, поскольку неправильно были взяты объекты для определения рыночной стоимости. Рыночную стоимость объекта нужно учитывать без учета наличия земельного участка.

    Представитель ответчиков Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области, Администрации городского округа Серпухов Сигунов С.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Представил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, а так же письменные возражения, из которых следует, что с заявленными требованиями истца ответчики не согласны по следующим основаниями. Так в рамках обращения Истца Дерменжи А.С. о намерении выкупа, принадлежащего муниципальному образованию «Городской округ Серпухов Московской области» объекта муниципальной собственности - 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым <номер> площадью 108,8 кв.м, по <адрес>, (далее - Объект), во исполнение положения о порядке продажи доли в праве общей долевой собственности в жилых помещениях, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования «Городской округ Серпухов Московской области», утвержденного решением Совета депутатов г. Серпухова от 16.03.2016 № 88/9, и требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов было поручено ООО Исследовательский центр «ТЕХНОЛОГИЯ» проведение оценки рыночной стоимости Объекта на основании заключенного ранее муниципального контракта от 28.01.2022 № 47. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости Объекта от 20.12.2022 № 37/107, выполненным ООО Исследовательский центр «ТЕХНОЛОГИЯ, рыночная стоимость Объекта была установлена в размере 1 366 666,67 руб. В силу закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Представленный отчет соответствует установленным Законом требованиям и не содержит в части рыночной цены Объекта сведения, допускающие неоднозначное толкование и (или) двусмысленное толкование результатов проведения оценки Объекта, а установленная рыночная стоимость Объекта является достоверной. Поскольку обязанность по проведению оценки стоимости Объекта возложена на продавца, во исполнение которой Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов был получен Отчет, подготовленный в соответствии с Законом, то представленный Истцом отчет об оценке не может быть принят во внимание для целей совершения сделки. В связи с чем заявленные исковые требования Дерменжи А.С. не подлежат удовлетворению. Требования о взыскании расходов на представителя в размере 50 000 руб. считает несоразмерными и чрезмерно завышенными (том 1 л.д. 201-202). Ранее в судебном заседании пояснил, что стоимость имущества определяется положением о продаже доли, где указано, что цена определяется на основании отчета, при этом обязанность по проведению оценки лежит на продавце.

    Третье лицо Дайниченко Р.М. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще, представил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований (том 1 л.д.122).

    Представитель третьего лица ООО ИЦ "Технология" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил.

        При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    Рассмотрев заявленные исковые требования, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащий удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

    Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиками спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на покупку доли в жилом доме.

    В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

    Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

    В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе в суде.

    В силу ч. 1 ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Согласно ст. 12 названного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

    Собственниками жилого дома, площадью 108,8 кв.м, кадастровый <номер>, расположенного по <адрес> являются Муниципальное образования «Городской округ Серпухов Московской области», Дейниченко Р.Б. и Дерменжи А.С., по 1/3 доли у каждого, что подтверждается выпиской из ЕГРН, копией свидетельства о регистрации права (том 1 л.д. 16, 17-21, 103-105).

    Заместителем главы Администрации г.о.Серпухов Московской области на обращения Деременжи А.С. сообщено о том, что 1/3 доли домовладения с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес> – поставлена на учет в казну. Её рыночная доля установлена ООО Исследовательский центр «Технология» и составляет 1366666 руб. 67 коп. Истцу предложено обратиться в Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области с заявлением о намерении по приобретению объекта по договору купли-продажи в соответствии с установленной ценой (том 1 л.д.24-28 )

    Для определения реальной рыночной 1/3 доли спорного жилого дома ответчик Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области обратился в ООО ИЦ «Технология». Согласно заключению данного общества № 37/107 от 20.12.2022 - рыночная стоимость 1/3 доли жилого дома, площадью 108,8 кв.м, кадастровый <номер>, расположенного по <адрес> – без учета НДС составляет 1366666,67 руб. (том 1 л.д.123-200).

    Не согласившись с отчетом о рыночной стоимости ООО ИЦ «Технология», истец обратился к оценщику А Согласно отчету оценки рыночной стоимости <номер>-У, проведенной А - рыночная стоимость 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес> – по состоянию на 20.06.2023 г. составляет 453000 руб. (том 1 л.д.29-98).

    В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя истца была проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ИП К <номер> от 14.12.2023 - рыночная стоимость 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес> – по состоянию на 20.12.2022 г. составляет 448000 руб. (том 2 л.д.1-82).

    У суда нет оснований не доверять указанному экспертному исследованию, которое соответствует предъявляемым требованиям, в котором приведен анализ среднерыночных цен, установлена стоимость 1/3 доли в праве собственности на жилой дом по состоянию на 20.12.2022 г. Квалификация эксперта, наличие данного эксперта в государственном реестре экспертов-оценщиков подтверждены.

Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Таким образом, судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 названного Кодекса сведения.

Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта К у суда не имеется.

Экспертное заключение проверено судом, признано обоснованным. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.

При таких обстоятельствах, стоимость 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>. определяется судом, с учетом экспертного заключения, в сумме 448 000руб. Стоимость продаваемого объекта недвижимости установлена ответчиками в завышенном размере, что не позволяет истцу реализовать свое преимущественное право выкупа доли муниципальной собственности в имуществе, в связи с чем, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

    Истцом понесены расходы по оплате юридических услуг по представлению интересов истца в суде в размере 50000 рублей, что подтверждается договором об оказании услуг №34 от 17.03.2023 г., распиской о получении денежных средств (том 2 л.д.96,97).

    За составление отчета об оценке <номер>-У, выполненным А - истцом Дерменжи А.С. понесены расходы в размере 6000 руб. (том 2 л.д. 99).

    Согласно представленной квитанции истцом Дерменжи А.С. понесены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб. (том 2 л.д. 98).

    Суд считает возможным взыскать с ответчика Администрации городского округа Серпухов Московской области расходы истца по оплате досудебного отчета об оценке в размере 6000 руб., судебных издержек по оплате судебной экспертизы в размере 20000 рублей.

     В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

    При этом лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

    Учитывая характер заявленных требований, фактические обстоятельства дела, объем оказанных услуг представителем, подтвержденных материалами дела (составление искового заявления, участие представителя Гуляевой А.Г. в судебных заседаниях 10.10.2023, 23.10.2023, 28.12.2023), принимая во внимание сложившуюся судебную практику в регионе, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований на сумму 35 000 рублей, такой размер является обоснованным, разумным, отвечающим фактическим обстоятельствам дела и соответствующим средним расценкам на аналогичные услуги по региону г. Серпухов. В связи с чем, с ответчика Администрации городского округа Серпухов Московской области подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

    Оснований для взыскания судебных расходов с ответчика Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области не имеется, поскольку он является функциональным органом Администрации городского округа Серпухов Московской области, от имени которой осуществляет формирование, управление и распоряжение собственностью.

    Руководствуясь ст. ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования Дерменжи Александра Сергеевича удовлетворить.

    Определить стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, кадастровый <номер> собственником которого является муниципальное образование городской округ Серпухов, в размере 448000 рублей.

    Взыскать с Администрации городского округа Серпухов Московской области (ИНН5043014695, ОГРН 1025005604865) в пользу Дерменжи Александра Сергеевича (СНИЛС <номер>) судебные расходы: по оплате отчета в размере 6000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 20000 рублей, по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей, а всего – 61000 (шестьдесят одна тысяча) рублей.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Председательствующий:                                      Л.В. Чепкова

    Мотивированное решение изготовлено: 26.02.2024.