Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-6033/2024 от 03.04.2024

Судья: Магда В.Л. гр. дело № 33-6033/2024

(гр. дело № 2-2386/2023) УИД: 63RS0027-01-2022-003944-04

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июня 2024 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Мельниковой О.А.,

судей: Зинкина В.А., Топтуновой Е.В.,

при секретаре Соколовской А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, по апелляционной жалобе представителя Новикова Е.Г. - Саватеевой Ю.Ю. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 31.10.2023, которым постановлено:

«Исковое заявление Мещерякова В.А. к ООО «Агрофирма «Белозерки» в лице конкурсного управляющего Сидоровой Е.А. о признании договора аренды прекратившим свое действие – удовлетворить.

Признать договор аренды от 09.10.2013г., заключенный между собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером № и ООО Агрофирма «Белозерки» (ОГРН № от 03.03.2005г., ИНН №) прекратившим свое действия с 09.10.2018г.

Решение Ставропольского районного суда Самарской области является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для внесения изменения в Единый государственный реестр недвижимости»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Зинкина В.А., доводы представителя истца, представителя ООО «Агропрогресс» и конкурсного управляющего ООО Агрофирма «Белозерки» в поддержание искового заявления, возражения представителя Новикова Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мещеряков В.А. обратился в суд с исковым заявлением к ООО Агрофирма «Белозерки» в лице конкурсного управляющего Сидоровой Е.А. о признании договора аренды прекратившим свое действие.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ряду физических лиц, в том числе Мещерякову В.А.

09.10.2013 между собственниками указанного земельного участка и обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма «Белозерки» заключен договор аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду сроком на 5 лет.

Срок действия договора истек 09.10.2018, ни одна из его сторон не выразила намерения на его продление в порядке, установленном пунктом 2 договора: письменные уведомления о намерении продлить срок действия договора не направлялись, собрание участников долевой собственности по вопросу продления срока действия договора не состоялось.

ООО Агрофирма «Белозерки» решением Арбитражного суда Самарской области от 12.05.2016 признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим Сидоровой Е.А. сообщено о том, что договор аренды не продлялся, с 2018 года и по настоящее время ООО Агрофирма «Белозерки» не обрабатывает земельный участок и не выплачивает арендные платежи.

Несмотря на истечение срока действия договора аренды, в данных ЕГРН в отношении земельного участка имеется обременение в виде договора аренды с ООО «Агрофирма Белозерки».

Мещеряков В.А. предпринимал действия, направленные на актуализацию информации в данных ЕГРН и исключение данных об аренде земельного участка, что во внесудебном порядке не представляется возможным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд и просил признать договор аренды от 09.10.2013, заключенный между общими долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ООО Агрофирма «Белозерки», прекратившим свое действия с 09.10.2018 и указать, что решение суда является основанием для внесения изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель Новикова Е.Г. - Саватеева Ю.Ю. просит решение отменить и принять новое решение, которым исковые требования оставить без удовлетворения. Полагают, что договор аренды продолжил свое действие на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку участниками долевой собственности в 2018 году не было проведено собрание по вопросу продления договора аренды, что не позволяет установить волеизъявление собственников. Акт возврата арендованного земельного участка не составлялся, полагают, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположена поливная система «Фрегат», являющаяся имуществом ООО Агрофирма «Белозерки». Полагают, что не учтено заключение договора субаренды между ООО Агрофирма «Белозерки» и ООО «Агропрогресс», которое по настоящее время обрабатывает спорный земельный участок. Полагают, что заключение ООО «Агропрогресс» прямых договоров с собственниками в отсутствие выдела земельных участков является ничтожным. Возражения Мещерякова В.А. в продлении договора аренды полагают не имеют значения для разрешения данного спора, поскольку наделяют его только правом на выдел принадлежащей ему доли земельного участка. Также заявитель жалобы выражает несогласие с требованиями о прекращении договора аренды с 2018 года, поскольку требование об одностороннем отказе от договора направлено 14.10.2022, и установленные п. 2 ст. 610 ГК РФ три месяца истекли 14.01.2023. Полагают, что удовлетворение заявленных требований противоречит интересам Новикова Е.Г., в отношении которого установлены основания для привлечения к субсидиарной ответственности по обязательствам общества, в связи с чем он заинтересован в сохранении имущественного права аренды в конкурсной массе, как материального актива должника.

Определением от 25.04.2024 судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в связи с допущенными судом первой инстанции нарушений норм процессуального права (п. 5 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ) перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Новикова Е.Г. – Саватеева Ю.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержала, против удовлетворения иска возражала по доводам апелляционной жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца -Долгорукова М.С., представитель ООО «Агропрогресс» Митькова Д.С., конкурсный управляющий ООО Агрофирма «Белозерки» Сидорова Е.А. поддержали исковые требования, возражали против доводов апелляционной жалобы.

Иные участвующие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили. Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания была доступна к ознакомлению на официальном сайте Самарского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в срок, достаточный для подготовки к делу и своевременной явки в суд.

В силу требований ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 34775738 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности (единое землепользование) истцу Мещерякову В.А., а также ряду физических лиц (413 человек).

09 октября 2013 года между собственниками указанного земельного участка в лице Чалдушкиной М.Д., действующей на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, и ООО Агрофирма «Белозерки» (ИНН №) был заключен договор аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет (далее - договор аренды) (л.д. 17-28 том 1).

Из пункта 2 договора аренды следует, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия, в письменной форме должны уведомить друг друга о своих намерениях. Решение о продлении договора или изменении его условий принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 договора аренды, данный договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента его подписания уполномоченным лицом и арендатором.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с п. 1, пп. 6, 7 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из названных земель, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности.

В соответствии с п.п. 1, 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № содержится обременение в виде договора аренды с ООО Агрофирма «Белозерки» (дата государственной регистрации – 09.12.2013, номер государственной регистрации №, срок действия с 09.10.2013 по 09.10.2018 (л.д. 53-65 т. 1).

Установлено, что после истечении пятилетнего срока действия договора, то есть с 09.10.2018 ни одна из его сторон не выразила намерения на его продление в порядке, установленном пунктом 2 договора: письменные уведомления о намерении продлить срок действия договора не направлялись, решение о продлении договора на общем собрании участников долевой собственности не принималось.

Согласно данным официального сайта администрации сельского поселения Верхние Белозерки Ставропольского района Самарской области установлено, что в 2018 году были предприняты попытки созвать собрание собственников земельного участка с кадастровым номером №, чтобы на собрании решить вопрос о продлении (не продлении) срока действия договора аренды с ООО «Агрофирма «Белозерки». Однако данное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума.

Вместе с тем, установлено, что определением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2015 по делу № А55-27325/2014 в отношении ООО Агрофирма «Белозерки» введена процедура наблюдения, определением от 08.06.2015 - процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, а решением Арбитражного суда Самарской области от 12.05.2016 ООО Агрофирма «Белозерки» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО Агрофирма «Белозерки» возложено на Овчинникову Н.Р..

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2022 конкурсным управляющим ООО Агрофирма «Белозерки» утверждена Сидорова Е.А..

14.10.2022 Мещеряков В.А. направил письменное обращение в адрес конкурсного управляющего ООО Агрофирма «Белозерки» с просьбой, чтобы она направила в Управление Росреестр по Самарской области информацию об истечении срока действия договора аренды и прекращении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды. Конкурсный управляющий Сидорова Е.А. на письмо Мещерякова В.А. ответ не предоставила.

Дополнительно Мещеряков В.А. направил запрос в адрес конкурсного управляющего Сидоровой Е.А., в котором просил пояснить используется ли с 2018 года и по настоящее время ООО Агрофирма «Белозерки» земельный участок с кадастровым номером №, выплачивается ли ООО Агрофирма «Белозерки» арендная плата собственникам земельного участка с 2018 года и по настоящее время.

На указанный запрос конкурсный управляющий Сидорова Е.А. предоставила ответ от 05.12.2022, согласно которому сообщила, что срок действия договора аренды истек 09.10.2018, действий по его продлению сторонами не предпринималось. С 2018 года и по настоящее время ООО Агрофирма «Белозерки» не обрабатывает земельный участок с кадастровым номером № и не выплачивает арендные платежи (л.д. 32 т. 1).

Учитывая указанные обстоятельства, истцом Мещеряковым В.А. подано через МФЦ заявление в Управление Росреестра по Самарской области об исключении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № договором аренды с ООО Агрофирма «Белозерки», поскольку данный договор прекратил свое действие и стороны его не продлевали.

Уведомлением Управление Росреестр по Самарской области от 03.11.2022 № №1 приостановило регистрационные действия по данному заявлению, указав, что Мещеряков В.А. является одним из сособственников земельного участка с кадастровым номером №, от имени участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц действует лицо, уполномоченное общим собранием участников. В связи с этим с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Кроме того, указано, что документы, на основании которых прекращается аренда на государственную регистрацию не представлены (л.д. 33-35 том 1), в связи с чем истец обратился в суд.

На основании изложенного установлено, что в соответствии с пунктом 2 договора аренды ООО Агрофирма «Белозерки» не уведомило в письменной форме собственников земельного участка о намерении продлить договор аренды за три месяца до истечения срока его действия и соответствующее решение о продлении договора не принималось на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» именно на арендатора возложена обязанность письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор.

Также судебной коллегией не могут быть приняты доводы Новикова Е.Г. о том, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора по следующим основаниям.

Как следует из указанного письменного ответа конкурсного управляющего ООО Агрофирма «Белозерки» - Сидоровой Е.А. и ее пояснений в ходе судебного заседания, срок действия договора аренды истек 09.10.2018, действий по его продлению сторонами не предпринималось, с 2018 года и по настоящее время ООО Агрофирма «Белозерки» не обрабатывает земельный участок с кадастровым номером № и не выплачивает арендные платежи.

Доводы Новикова Е.Г. о продолжении использования земельного участка со ссылкой на договор субаренды от 22.02.2018, заключенный в отношении спорного земельного участка между ООО Агрофирма «Белозерки» в лице конкурсного управляющего Овчинниковой Н.Р. и ООО «Агропрогресс», судебной коллегией отклоняются, поскольку, как следует из объяснений конкурсного управляющего ООО Агрофирма «Белозерки» и представителя ООО «Агропрогресс», договор субаренды заключался на срок действия основного договора, который истек 09.10.2018. Данные доводы соответствуют положениям пункта 3.1 договора субаренды (т. 1 л.д. 111), а также абз. 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

При этом дальнейшее использование ООО «Агропрогресс» спорного земельного участка производилось на основании договоров аренды, заключенных с пайщиками, что подтверждается материалами дела, в том числе решением Ставропольского районного суда Самарской области от 03.03.2022 по гражданскому делу № 2-396/2022 (в подтверждение факта заключения 09.07.2019 сроком на 1 год договора аренды с Пантелеевой Т.М.), договорами аренды земельного пая от 01.09.2019, 01.09.2020, 01.09.2021, заключенными с Чалдушкиной М.Д. на предоставление в аренду земельного пая, площадью 5,6 га для производства сельскохозяйственной продукции, договорами аренды земельного пая от 01.09.2019, 01.09.2020, 01.09.2021, заключенными с Самойловым А.А. на предоставление в аренду земельного пая, площадью 16,8 га для производства сельскохозяйственной продукции.

Согласно ответу МКУ «Управление сельского хозяйства муниципального района Ставропольский Самарской области» за период с 2019 по 2023 гг. на земельном участке с кадастровым номером № сельскохозяйственную деятельность осуществляли следующие товаропроизводители: ООО «Хрящевка», КФХ <данные изъяты>., КФХ <данные изъяты> КФХ «<данные изъяты>.», КФХ <данные изъяты> ООО «Агропрогресс».

Установлено, что ИП КФХ <данные изъяты> самостоятельно заключает договоры аренды с пайщиками на земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается договорами за 2018- 2023 г., в соответствии с которыми передавались в аренду доли пашни земельного участка с кадастровым номером № для производства сельскохозяйственной продукции (т. 2 л.д. 34-36, 54-57).

При этом не может является предметом разрешения по данному спору вопрос о действительности указанных договоров в соответствии с положениями абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку в материалы дела не представлены доказательств использования земельного участка ООО Агрофирма «Белозерки», а также использования всего земельного участка ООО «Агропрогресс» и по договору субаренды от 22.02.2018, с учетом истечения срока его действия.

Доводы Новикова Е.Г. о продолжении использования земельного участка ООО Агрофирма «Белозерки» в связи с нахождением на участке поливной системы «Фрегат», находящейся на балансе общества (т. 4 л.д. 181), судебной коллегией отклоняются, поскольку указанная система является движимым имуществом, что подтверждается заключением ООО «Институт независимой оценки и аудита» (т. 5 л.д. 39-76), договоры о ее использовании с ООО «Агропрогресс» в материалы дела не представлены. Доводы Новикова Е.Г. о том, что система «Фрегат» является недвижимым имуществом со ссылкой на письмо Министерства сельского хозяйства и продовольствия Самарской области от 10.04.2024 (т. 6 л.д. 91) отклоняются, поскольку данное письмо не является нормативным документом и в нем содержатся разъяснения относительно мелиоративных систем, а не вышеуказанного имущества.

Доводы о внесении ООО «Агропрогресс» денежных средств в конкурсную массу ООО Агрофирма «Белозерки» в счет обязательств по договору аренды земельного участка опровергаются представленным в материалы дела договором аренды иного имущества, а также пояснениями конкурсного управляющего Сидоровой Е.А.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств внесения ООО Агрофирма «Белозерки» арендных платежей после 09.10.2018, а также доказательств обрабатывания спорного земельного участка.

Вопреки доводам Новикова Е.Г., отсутствие акта о возврате арендуемого имущества не опровергает факт прекращения арендных правоотношений.

Кроме того установлено, что в Арбитражном суде Самарской области по делу № А55-27325/2014 (т. 6 л.д. 75) разрешается вопрос об исключении права аренды земельного участка с кадастровым номером № из конкурсной массы должника по заявлению конкурсного управляющего, поскольку производственная и хозяйственная деятельность обществом не ведется, земельный участок земель сельскохозяйственного назначения обществом не обрабатывается, арендные платежи не оплачиваются.

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что в материалы дела не представлены относимые и допустимые доказательства письменного обращения ООО Агрофирма «Белозерки» по вопросу продления договора аренды и принятия соответствующего решения на общем собрании участников долевой собственности (пункт 2 договора аренды), а также не представлено доказательств надлежащего исполнения ООО Агрофирма «Белозерки» обязанностей по договору аренды после истечения срока его действия (использования земельного участка, выплаты арендных платежей), судебная коллегия приходит к выводу, что не имеется оснований для признания договора аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а также для признания наличия преимущественного права общества на заключение договора аренды на новый срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, п.п. 1, 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды прекратил свое действие 09.10.2018.

При таких обстоятельствах, отменяя решение суда первой инстанции по процессуальным основаниям, предусмотренным частью 5 статьи 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции, оценив доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь приведенными выше нормами права, учитывая, что запись в ЕГРН об ограничении земельного участка с кадастровым номером № правом аренды ООО Агрофирма «Белозерки» нарушает права Мещерякова В.А. на выдел земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 31.10.2023 отменить, постановить по делу новое, которым:

Исковое заявление Мещерякова В.А. к ООО «Агрофирма «Белозерки» в лице конкурсного управляющего Сидоровой Е.А. о признании договора аренды прекратившим свое действие – удовлетворить.

Признать договор аренды от 09.10.2013, заключенный между собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером № и ООО Агрофирма «Белозерки» (ОГРН № ИНН №) прекратившим свое действия с 09.10.2018.

Апелляционное определение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий :

Судьи :

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 27.06.2024.