Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-950/2023 ~ М-780/2023 от 10.04.2023

Дело № 2- 950/2023

59RS0044-01-2022-000991-27

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июня 2023 г.

Чусовской городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Петуховой Н.Е.,

с участием представителя истца Конышевой Е.Д.,

ответчика Шуткина В.В.,

при секретаре Дятловой В.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чусовом гражданское дело по исковому заявлению администрации Чусовского городского округа к Шуткину Вячеславу Владимировичу о признании недействительны отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения,

ус т а н о в и л:

администрация Чусовского городского округа обратилась в суд с иском к Шуткину В.В. о признании недействительны отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения.

В судебном заседании представитель администрации Чусовского городского округа Конышева Е.Д. на заявленных требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца, на основании договора, заключенного между С.Н.Ю. и частнопрактикующим оценщиком Шуткиным В.В., последним подготовлен отчет об оценке, согласно которому Шуткиным В.В. произведена оценка рыночной стоимости объекта- жилого помещения /квартира/ площадью дата кв.м., расположенного по адресу: адрес. Оценка проведена по состоянию на дата, стоимость объекта составляет дата рублей. Истец полагает, что указанный отчет составлен ответчиком с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135 –ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», имеются многочисленные процессуальные нарушения, что подтверждается рецензией на спорный оценочный отчет. В процессе исследования спорного оценочного отчета выявлены существенные и невосполнимые нарушения, оценочный отчет составлен с нарушением действующего законодательства. Так оценщиком были использованы старые федеральные стандарты оценки. В задании на оценку присутствуют существенные ошибки: отсутствует указание на то, что оценка проводится в соответствии с Законом от 29.07.1998 № 135 –ФЗ, отсутствует информация о предпосылках стоимости, отсутствует информация о специальных допущениях, не указаны ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки, нет указания на форму составления отчета об оценке. В разделе 7 «Состояние рынка жилой недвижимости в г.Чусовом Отчета об оценке не указаны источники информации, используемые оценщиком. Нет анализа фактических сделок при анализе рынка в г. Чусовом, что является нарушением п.11 ФСО №7, п.п.2 п.2 ФСО IV. Ошибки в расчетах убытков, а именно расходов по оформлению прав на другое жилое помещение. Независимо от количество собственников государственная пошлина составляет дата руб. на одно жилое помещение. Тем самым нарушена ст. 11 ФЗ-135. В расчетах применяется корректировка на этаж к аналогу №2 в размере 3%. При этом в скриншоте Справочника на стр.32 Отчета корректировка составляет 2%., а ко всем аналогам в размере 5%, что соответствует значению доверительного интервала. На всех расчетах скриншота объявлений отсутствует дата объявления, что не позволяет определить период, когда данный объекты аналоги были представлены на открытом рынке. На всех скриншотах объявлений объектов аналогов отсутствует дата объявления, что не позволяет определить период, когда данные объекты аналоги были представлены на открытом рынке. Объект оценки расположен в шлакоблочном доме с деревянным перекрытием. Оценщиком же принимаются аналоги жилых помещений из блочных/кирпичных домов с железобетонными перекрытиями. При этом корректировка на материал стен не применяется. В связи с этим искажен расчет рыночной стоимости. Считают, что расчеты представленные в отчете не подтверждаются. Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. На основании оспариваемого отчета было принято решение по гражданскому делу. Просят признать недействительным отчет Шуткина В.В. от дата ... об оценке рыночной стоимости жилого помещения /квартиры/ площадью дата кв.м., э

Ответчик Шуткин В.В. с исковыми требованиями не согласился. Считает, что отчет им составлен в соответствии с действующим законодательством. Все необходимые параметры им отражены в отчете. Оснований для принятия рецензии на его отчет не имеется, так как она не законная. По жалобе администрации Чусовского городского округа была проведена проверка его отчета ассоциацией саморегулируемой организацией «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», где указано, что нарушений при составлении отчета не выявлено. Кроме того, при рассмотрении гражданского дела, где представлен его отчет, истец мог представить свой отчет, либо представить экспертное заключение. Просит в удовлетворении требований истцу отказать в полном объеме.

Третьи лица С.Н.Ю., М.А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее С.Н.Ю. в судебном заседании с требованиями истца не согласилась. Пояснила, что отчет об оценке квартиры ею был заказан Шуткину В.В. с целью обращения в суд с иском о взыскании компенсации за непригодное жилое помещение. На основании данного отчета ее требования были удовлетворены.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению исходя из следующего:

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В обоснование исковых требований администрация Чусовского городского округа ссылается на несоответствие отчета об оценке Шуткина В.В. нормам статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Часть 1 статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрены обязанности оценщика соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Судом установлено, что решением адрес городского суда адрес от дата исковые требования С.Н.Ю., М.А.В. к администрации Чусовского городского округа об изъятии жилого помещения путем выкупа были удовлетворены. С администрации Чусовского городского округа взыскана выкупная цена за жилое помещение, расположенное по адресу: адрес в размере дата рублей, т.е. по дата рублей каждой.

адрес суда от дата решение адрес городского суда адрес изменено в части размера подлежащей взысканию выкупной стоимости, судебных расходов. С администрации Чусовского городского округа взыскано в возмещение за изымаемое жилое помещение в пользу С.Н.Ю., М.А.В. по дата руб. При взыскании выкупной стоимости суд руководствовался отчетом оценщика Шуткина В.В. ... о рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: адрес по состоянию на дата., согласно которому рыночная стоимость спорного жилого помещения, включая стоимость доли в праве на общее имущество и стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, составила дата рублей, сумма компенсации за непроизведенный ремонт дата руб., расходы на переезд дата руб., расходов по поиску другого жилья дата руб., расходы по оформлению права на другое жилое помещение дата руб., комиссии за зачисление денежных средств дата руб. /л.д.4-22/.

При этом суд всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследовал имеющиеся в деле доказательства. Результаты оценки доказательств отражены в решении суда с указанием мотивов, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом. Также указаны и основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд считает, что отчет, выполненный оценщиком Шуткиным В.В., соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В ходе оценки применен сравнительный подход, был произведен осмотр объекта оценки, приведены его фотографии.

При изучении и анализе отчета существенных нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости имущества, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости имущества, не установлены. Использованная специалистом информация (в том числе об объектах аналогах при расчете стоимости сравнительным подходом) отвечает критериям достоверности, достаточности и проверяемости. В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, применены необходимые корректировки, в том числе расположению на соответствующих этажах, по местоположению аналогов, их состоянию. При наличии сведений об этажном расположении помещений объекта оценки и аналогов соответствующие корректировки оценщиком приведены обоснованно.

При проведении оценки экспертом обоснован вывод о применимости сравнительного подхода в расчете стоимости объекта оценки, обоснованно выполнен отказ от доходного и затратного подхода.

Согласно письму Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от дата в период с дата по дата проведена проверка члена Ассоциации СРО «НКСО» Шуткина В.В. Проверяемый период с дата по дата В ходе проверки не выявлены нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности Ассоциации СРО «НКСО», условий членства.

Истцом представлена Рецензия ... на отчет ... об оценке рыночной стоимости адрес общей площадью дата кв.м., расположенной по адресу: адрес, по состоянию на дата, оценщика Шуткина В.В., которую суд не принимает во внимание, так как в связи с тем, что оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости квартиры является одним из доказательств и определенная им величина оценки не является в силу закона или иного нормативного акта обязательной, то законность данного отчета не может быть предметом самостоятельного иска, администрация Чусовского городского округа была вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного гражданского дела, по которому отчет оценщика являлся одним из доказательств /т.е. в рамках гражданского дела .../.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

в удовлетворении требований администрации Чусовского городского округа к Шуткину В. В. о признании недействительны отчета от дата об оценке рыночной стоимости жилого помещения /квартиры/ площадью дата кв.м., расположенной по адресу: адрес, кадастровый ..., отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чусовской городской суд.

Судья      Н.Е.Петухова