Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-103/2023 (2-2731/2022;) ~ М-2442/2022 от 21.07.2022

            Дело №2-103/2023

44RS0002-01-2022-003095-83

Решение

Именем Российской Федерации

«24» января 2023 года                                 г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Коровкиной Ю.В.,

при секретаре Стяжковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казаковой М. В. к Тинаеву К. Джамалдин оглы, Смирнову М. И., Смирновой В. А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Смирнова М. М., Смирнова А. М., Смирнова Я. М. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

Казакова М.В. обратилась в суд с вышеуказанным к Тинаеву К.Д.о., Смирнову М.И., Смирновой В.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Смирнова М.М., Смирнова А.М., Смирнова Я.М. указывая, что ей на основании Договора купли-продажи от 23.12.2015 договора купли-продажи от 28.08.2019 принадлежит 131/970 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (восемь), ... (один), кадастровый №. Кроме неё по указанному адресу собственниками долей в квартире являются её сыновья Лабазов В.Е. dd/mm/yy г.р., Д, dd/mm/yy г.р., ДФ, dd/mm/yy г.р. 23.05.2022 она получила телеграмму от ответчика Тинаева К.Д.о. о том, что он собирается продать принадлежащие ему 39/194 долей в праве общей долевой собственности на квартиру за 730 000 (семьсот тридцать тысяч) рублей, сразу с ним связалась с предложением купить указанную долю, переговоры велись около месяца, но Ответчик Тинаев не мог выделить время для встречи с Истцом по вопросу согласования сделки. 09.07.2022 г. в указанную квартиру пришли ответчики Смирновы и сообщили, что они новые владельцы доли, ранее принадлежащей Ответчику Тинаеву. По данным ЕГРН было выявлено, что на основании Договора купли-продажи доли квартиры от 07.07.2022 г., нотариально удостоверенного нотариусом Суснило И.Ю. собственниками 195/970 долей квартиры по указанному адресу являются Ответчики Смирнов М.И., Смирнова В.А., Смирнов М.М., Смирнов А.М., Смирнов Я.М., по 39/970 долей у каждого. Кроме того, в отношении 195/970 долей квартиры по указанному адресу имеется ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ответчика Тинаева. Вместе с тем истец Казакова М.В. предлагала приобрести спорную долю за наличный расчет. Также из состоявшегося диалога с ответчиками Смирновыми было выяснено, что доля продана дешевле, нежели предложенные Истцу 730 000 рублей. Руководствуясь ст. 250 ГК РФ истец просит суд признать за ней преимущественное право покупки 39/194 долей Тинаева К.Д.о. в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (восемь), ... (один), кадастровый №, перевести на истца права и обязанности покупателя 39/194 долей Тинаева К.Д.о. в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (восемь), ... (один), кадастровый № и погасить в ЕГРН записи регистрации №-20 от dd/mm/yy, № от dd/mm/yy, № от dd/mm/yy.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Лабазов В.Е. – сын Казаковой М.В.., Карпов А.Б. – сособственник доли в квартире, ГУ Отделение пенсионного фонда РФ по Костромской области, переименованное с 01.01.2022 в Отделение фонда пенсионного и социального страхования по Костромской области, нотариус Суснило И.Ю., Управление Росреестра по Костромской области.

В судебное заседание истец Казакова М.В. не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела надлежащим образом, её представитель по доверенности Филатов И.М. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Тинаев К.Д.о. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности Куртышева Л.В. исковые требования не признала, поскольку Казакова М.В. была уведомлена о продаже принадлежащей ответчику Тинаеву К.Д.о. доли в квартире, однако в установленный законом срок договор купли-продажи она не заключила, несмотря на то, что была уведомлена о необходимости обращения по вопросу приобретения данной доли в агентство недвижимости Мегаполис. Казакова М.В. была не согласна с предложенной ценой, пыталась её снизить.

Ответчик Смирнова В.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Смирнова М.М., Смирнова А.М., Смирнова Я.М. в судебном заседании исковые требования не признала.

Ответчик Смирнов М.И. в судебное заседание не явился, направив представителя по доверенности К в судебном заседании исковые требования также не признала.

Третьи лица Лабазов В.Е. и Карпов А.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили отзывы на иск, в котором считали исковые требования Казаковой М.В. подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Отделение Фонда пенсионного и социального страхования по Костромской области, нотариус Суснило И.Ю. и Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Казакова М.В. является собственником 131/970 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., кадастровый №. Данная квартира расположена в бывшем общежитии секционного типа. Кроме неё по указанному адресу собственниками являются её сыновья Лабазов В.Е. dd/mm/yy г.р., которому принадлежит 21/970 долей в праве собственности, Д, dd/mm/yy г.р., которому принадлежит 21/1940 долей и 21/970 долей в праве собственности, и ДФ, dd/mm/yy г.р., которому принадлежит 21/1940 долей и 21/970 долей в праве собственности. Также собственниками данной квартиры являются Свидетель №2, которой принадлежит 22/194 доли в праве общей долевой собственности, Карпов А.Б., которому принадлежит 22/194 долей, Смирнов М.И., Смирнова В.А., и несовершеннолетние Смирнов М.М., Смирнов А.М., Смирнов Я.М., которым каждому принадлежит по 39/970 долей в праве общей долевой собственности.

Право собственности у Смирнова М.И., Смирновой В.А., и несовершеннолетних Смирнова М.М., Смирнова А.М., Смирнова Я.М., возникло на основании договора купли-продажи от 07.07.2022, в соответствии с которым Тинаев К.Д.о. продал, а Смирнова В.А., действующая от себя и как законный представитель Смирнова М.М., Смирнова А.М., Смирнова Я.М., и по доверенности от Смирнова М.И., купила 39/194 долей в праве общей долевой собственности, каждому по 39/970, квартиры по адресу: ... за 730 000 рублей, из которых 205 472 руб. оплачивались при подписании настоящего договора за счет собственных средств, а 524 527,90 руб. - за счет материнского капитала. Факт получения Тинаевым К.Д.о. денежных средств по данному договору подтверждается распиской от 07.07.2022 на сумму 205472 руб. и платежным поручением № 117304 от 03.08.2022. Данный договор удостоверен нотариусом Суснило А.Ю.

Казакова М.В. обратилась в суд с настоящим иском о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по данному договору, ссылаясь на отказ Тинаева К.Д.о. от заключения с ней договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, указанные нормы предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

При этом по смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из пояснений ответчика Тинаева К.Д.о., которые он давал в ходе рассмотрения дела, следует, что в комнате на ... он не проживал, изначально он хотел сдавать свою комнату, но Казакова М.В. ему сказала, что она не даст здесь никому жить, и тогда он решил продать комнату, обратившись в агентство недвижимости Мегаполис.

Как следует из материалов дела, Тинаев К.Д.о. с целью оказания содействия в продаже принадлежащей ему доли обратился в Агентство недвижимости «Мегаполис» ... (ИП Свидетель №1), с которой 28.04.2022 заключил агентский договор в соответствии с которым ИП Свидетель №1 взяла на себя обязательства проинструктировать его по комплекту документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на комнату по адресу: ... стоимостью 670 000 рублей, которая подлежит изменению по согласованию сторон. Подготовить предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи, мены, договор долевого участия, и т.д., сопроводить сделку.

Материалами дела подтверждается, что 12 мая 2022 г. от имени Тинаева К.Д.о. в адрес собственников квартиры по адресу: ... Казаковой М.В., Лабазова В.Е., Д, ДФ, Свидетель №2 и Карпова А.Б. были направлены телеграммы, в которых указано, что Тинаев К.Д.о. продает принадлежащие ему 39/194 долей в праве общей долевой собственности в квартире по адресу ..., общая площадь 194,9 кв.м. за 730 000 рублей и в соответствии со ст. 250 ГК РФ предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки. Также в телеграммах указано, что если в течение одного месяца с момента получения настоящего извещения они не приобретут указанную долю за предложенную им цену, он продаст её третьему лицу, оформив сделку купли-продажи.

Казаковой М.В. телеграмма с вышеуказанным содержанием была получена 22 мая 2022 г.

Таким образом, получив вышеуказанное уведомление о продаже спорных долей, Казакова М.В. в течение предусмотренного п.2 ст.250 ГК РФ срока, т.е. до 22 июня 2022 г. включительно должна была их приобрести.

Из представленной сторонами переписки между Казаковой М.В. и Тинаевым К.Д.о. следует, что Тинаев К.Д.о. направлял в адрес Казаковой М.В. фотографию агентского договора заключённого между ним и ИП Свидетель №1 агентство Мегаполис. 23.05.2022 Казакова М.В. написала Тинаеву, что она получила телеграмму и готова купить комнату, желательно напрямую от него, указала, что он имеет право расторгнуть с ними договор по собственному желанию, они нарушают его права на свободу выбора, на что Тинаев ответил, что он может продать ей комнату, но через Мегаполис. Далее из переписки следует, что Казакова М.В. указывает, что она не согласна переплачивать 80 000 рублей и просит Тинаева К.Д.о. продать ей долю напрямую от него за 680 000 рублей, указывая, что для неё это «край», при этом готова внести задаток 100 000 руб. Следующее общение посредством переписки между ними возобновилось 12.06.2022. Казакова М.В. спросила Тинаева: ей на сделку приходить в фирму?, на что Тинаев ответил: в фирму приходить не надо, написал, что комнату пока не продали и к нему приходить не надо. 13.06.2022 Тинаев К.Д.о. написал Казаковой М.В., что если она хочет покупать, то через фирму Мегаполис на ул. Ленина. Он только через них продает.

Как следует из пояснений представителя Тинаева Е.Д.о. Куртышевой Л.В., в разговоре между Тинаевым К.Д.о. и Казаковой М.В. последняя просила его снизить цену, но он не согласился. Говоря про фирму в переписке, Тинаев имел в виду его фирму, о которой знает Казакова М.В.

Как следует из пояснений опрошенной в качестве свидетеля Свидетель №1 в двадцатых числах мая Тинаев позвонил и сказал, что с ней ходят поговорить, Казакова М. представилась, собственницей доли и сказала, что хочет приобрести комнату, но за 680 000 рублей, на что ей было сообщено, что телеграммы разосланы и стоимость 730 000 рублей согласована. В агентство недвижимости с конкретным намерением приобрести комнату, она не обращалась, только звонила один раз 05.07.2022

Указанные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности Казаковой М.В. о том, что с целью приобретения доли Тинаева К.Д.о. в квартире ей необходимо обратиться в агентство недвижимости Мегаполис (ИП Свидетель №1), куда её адресовал Тинаев К.Д.о. Однако Казакова М.В. в период с 22.05.2022 по 22.06.2022 включительно в агентство недвижимости Мегаполис не обращалась, доказательств иного истцом суду не представлено. Адрес агентства был указан в направленном Тинаевым К.Д.о. Казаковой М.В. агентском договоре. Также не представлены суду доказательств того, что агентство либо Тинаев К.Д.о. в период с 22.05.2022 по 22.06.2022 отказали КВ в заключении договора купли-продажи на заявленных Тинаевым условиях.

Как следует из прослушанной судом в ходе рассмотрения дела записи телефонного разговора состоявшегося 05.07.2022 между Казаковой М.В. и ИП Свидетель №1 и Куртышевой Л.В., Казакова М.В. выясняла продана ли комната Тинаева, на что ей сообщили, что право преимущественной покупки у неё уже истекло.

Опрошенная судом свидетель Свидетель №2 - сособственник доли в квартире суду пояснила, что комнату Тинаев пытался продать давно и Казакова М.В. хотела купить комнату, но как она знает проблемой у неё был всегда финансовый вопрос.

Доказательств того, что в период с 22.05.2022 года по 22.06.2022 у Казаковой М.В. была в наличии денежная сумма в размере достаточном для приобретении долей квартиры по цене, указанной в телеграмме, либо ей был одобрен кредит на данную сумму, истцом суду не представлено.

Показания свидетеля Свидетель №3 о том, что у М. были деньги, не могут подтверждать наличие реальной возможности приобретения Казаковой М.В. спорных долей, как и не подтверждают его показания, что Тинаев К.Д.о. в период с 22.05 по 22.06.2022 отказал Казаковой М.В. в продаже долей.

Более того, из материалов дела следует, что на 30.05.2022 у Казаковой М.В. был приобретен билет на самолет рейсом Москва-Бишкек, на 19.06.2022 Казаковой М.В. был приобретён билет на железнодорожный транспорт Ярославль-Санкт-Петербург, на 28.06.2022 – Москва-Белгород и на 04.04.2022 – Москва-Кострома.

Из имеющей в деле переписки между Казаковой М.В. и Тинаевым К.Д.о. не следует, что Казакова М.В., получив телеграмму от Тинаева К.Д.о. и планируя поездки, сообщала об этом Тинаеву, просила продлить срок заключения договора. Также Казакова М.В., зная, что будет отсутствовать какое-то в Костроме, не обратилась в агентство недвижимости Мегаполис с целью обсуждения условий заключения как предварительного, так и основного договора купли-продажи, не внесла задаток в счет приобретаемой доли, не внесла денежные средства на депозит нотариуса, уведомив нотариальную палату о намерении прибрести долю.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют об отсутствии у Казаковой М.В. в период с 22.05.2022 по 22.06.2022 реальных намерений в приобретении доли Тинаева за указанную им в извещении сумму.

Таким образом, поскольку до 22.06.2022 включительно Казакова М.В. не приобрела у Тинаева К.Д.о. доли в спорной квартире, то после указанной даты Тинаев К.Д.о. вправе был продать принадлежащие ему доли иным лицам, не являющимся с ним долевыми собственниками.

Каких либо нарушений требований статьи 250 ГК РФ при продаже Тинаевым К.Д.о. долей в спорной квартире, судом не установлено, доли в квартире Смирновыми были приобретены за ту же цену, которую указывал Тинаев К.Д.о. в телеграмме всем сособственникам.

Довод представителя истца о том, что у ИП Свидетель №1 не было доверенности от Тинаева К.Д.о., не свидетельствует о том, что ИП Свидетель №1 не могла с предполагаемыми покупателями долей в спорной квартире обсуждать условия договора купли-продажи и совершать иные действия организационного характера, необходимые для заключения между Тинаевым К.Д.о. и покупателем договора купли-продажи в соответствии с агентским договором.

От иных сособственников спорной квартиры конкретных предложений о приобретении спорной доли не поступило.

Довод представителя истца о том, что третье лицо Карпов А.Б. не получил извещение о продаже комнаты, не влечет удовлетворение иска Казаковой М.В., поскольку не свидетельствует о нарушении её прав. Карпов А.Б. будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, с самостоятельными требования относительно предмета в суд не обратился, несмотря на разъясненное ему судом право, что суд расценивает как незаинтересованность его в приобретении права собственности на данные доли.

Довод представителя истца о том, что ИП Свидетель №1 и представитель Тинаева К.Д.о. Куртышева Л.В. находится в родственных отношениях, не имеет правового значения для данного спора.

Довод представителя истца о том, что не было объявления о продаже данной комнаты, суд считает бездоказательным, из пояснений ответчика Смирновой В.А. следует, что о продаже данной комнаты они узнали именно из объявления.

Таким образом, оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что порядок продажи долей в спорной квартире был соблюден, своим правом преимущественной покупки Казакова М.В. в установленный законом срок не воспользовалась, а потому законных оснований для признания за Казаковой М.В. преимущественного права покупки спорных долей и переводе на неё прав и обязанностей покупателя, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований Казаковой М. В. к Тинаеву К. Джамалдин оглы, Смирнову М. И., Смирновой В. А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Смирнова М. М., Смирнова А. М., Смирнова Я. М. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья             Ю.В. Коровкина

Мотивированное решение изготовлено 31.01.2023.