Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-730/2020 ~ М-562/2020 от 21.02.2020

                                                          Дело № 2-730/2020

УИД 23RS0058-01-2019-003852-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2020 г.                                                                                      г.Сочи

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Клименко И.Г.

при секретаре Дубровской В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черновой Н.С. к Карташеву И.В. о признании предварительного договора действительным, признании права собственности, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Чернова Н.С. обратилась в суд с иском к Карташеву И.В. о признании предварительного договора действительным, признании права собственности, прекращении права собственности.

    Исковые требования мотивированы возникновением между сторонами правоотношений из договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом с условием предварительной оплаты. А именно:

- признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Черновой Н.С. и Карташевым И.В. действительным и основным договором купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом с условием о предварительной оплате;

- признать за истцом право собственности на долю в размере 9/1000 в праве собственности на жилой дом площадью 3 404,7 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0308007:4520 находящийся по адресу: <адрес>, участок №, которая соответствует оплаченному ей жилому помещению площадью 25,76 кв.м. расположенному на 3 этаже жилого дома с кадастровым номером 23:49:0308007:4520; прекратить право собственности Карташева И.В. на долю в размере 9/1000 в праве собственности на указанный жилой дом;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрировать за Черновой Н.С. право собственности на долю в размере 9/1000 в праве собственности на жилой дом находящийся по адресу: <адрес>, участок №.

В судебное заседание стороны не явились. При этом истец неоднократно была надлежаще извещена как судебной повесткой, так и СМС- уведомлением, что подтверждается материалами дела. Причем неявка в судебное заседание поэтому ее следует считать как имеющую место по неуважительным основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствии истца, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания в случае его неявки по неуважительной причине.

Ответчик Карташев И.В. многократно был извещен судом по указанному истцом адресу места жительства. Однако все извещения были возвращены в суд.

В связи с чем, к участию в деле в порядке статьи 50 ГПК РФ был назначен адвокат Сафина К.З. в качестве его представителя, которая выразила не согласие с заявленными исковыми требованиями.

Третье лица Управление Росреестра по Хостинскому району г. Сочи, будучи надлежаще извещенным в судебное заседание не явился.

Суд заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав доводы иска и материалы дела не находит оснований к удовлетворению исковых требований.

В статье 420 ГК РФ указывается о том, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ. Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием, статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 1-4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Установлено, что на л.д. 73 имеется светокопия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой продавец Карташев И.В. в лице Варвашян О.И. (указано «по доверенности») и покупатель Чернова Н.С. заключили договор о нижеследующем:

П. 1.2. предмет договора: Покупатель финансирует строительство части (доли) объекта недвижимости (домовладения, возводимого Продавцом на земельном участке № в <адрес>), а продавец осуществляет строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передает в установленном порядке долю Покупателю в собственность.

Согласно п. 1.2,1.3 и 1.4 договора доля, возводимая Продавцом (ответчиком), финансируемая Покупателем (истцом) составляет 25,76 кв.м., расположена на третьем этаже, литер «А», плановое окончание строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Сдача объекта, передача доли и документации производится в течении 6 месяцев после окончания строительства, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1. договора стороны договорились о том, что объем инвестирования строительства, указанной доли составляет 900000 рублей, из которых 400000 рублей Покупателем вносится в момент подписания договора (ДД.ММ.ГГГГ), а сумму 500000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, то есть через 2 месяца.

Указанный договор содержит в себе взаимоисключающие понятия заключенного сторонами между собой договора и порядка приобретения права Покупателя на долю в Объекте.

А именно сам договор поименован как предварительный договор. В п. 3.4 договора предусмотрено заключение «основного договора недвижимости» без указания сроков и условий по отношению к предварительному договору.

Это условие – то есть заключение основного договора купли-продажи исключает условия и обязательства передачи доли в собственность Покупателя в порядке передачи и подписания сторонами акта «приема-передачи помещений», который будет являться неотъемлемой частью настоящего договора, как указано в п. 3.3 договора (л.д. 74).

То есть Продавец передает, а Покупатель принимает свою долю по акту, который приложен к предварительному договору, а не к другому договору.

Более четко в п. 2.1 договора имеется указание на договоренность сторон об инвестировании строительства доли объекта, а п. 1.2. договора прямо указывает на то, что предметом договора является финансирование Покупателем (истцом Черновой Н.С.) строительства части объекта, само строительство выполняется ответчиком – застройщиком Продавцом Карташевым И.В. подрядным способом.

По мнению суда, сложившиеся между сторонами правоотношения следует отнести не к договору купли-продажи с условием предварительной оплаты, а к договору об инвестиционной деятельности. То есть соглашению сторон, по которому одна сторона (исполнитель) – Карташев И.В. обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона – инвестор Чернова Н.С. обязуется финансировать работы с целью получения дальнейшей выгоды.

При этом договор инвестирования может заключаться в произвольной форме, не требует государственной регистрации, чем и отличается от заключения договора долевого участия, согласно ФЗ-214. Так же договором инвестирования ответственность сторон ограничено только условиями соглашения.

Все эти условия предусмотрены ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ».

Не принимаются доводы истца по вышеуказанным обстоятельствам о том, что между сторонами был заключен договор купли-продажи с условием предварительной оплаты суд так же учитывает и следующее.

Этот довод истца мотивирован ссылкой на Постановление пленума ВС РФ п. 49 от 25.12.2016 «О некоторых применениях общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», предусматривающего чтоВ силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Однако, как следует из письменного утверждения истца в своем исковом заявлении произведенная ею оплата в полном объеме за долю имущества в два этапа – 400000 рублей и 500000 рублей, а всего 900000 рублей имела место не в порядке будущих платежей и в качестве предварительной оплаты за имущество, которое будет создано в дальнейшем, а частично в день подписания предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ (400000 рублей) и второй платеж (500000 рублей) – ДД.ММ.ГГГГ. Но при этом ее доля – спорное помещение Черновой Н.С. уже было передано в день подписания договора – 26.04.2014, то есть Чернова Н.С. получила жилое помещение до как его стоимость была оплачена, то есть в рассрочку, а не в порядке предварительной оплаты (л.д. 7).

А именно из предварительного договора следует, что он заключен с истцом не лично застройщиком Карташевым И.В., а его представителем по доверенности – Варвашян О.И..

Однако доверенность к договору не только не приложена, но и сведения о ней в тексте договора отсутствуют.

Все расписки о получении оплаты от Черновой Н.С. стоимости приобретаемой доли в домовладении составлены только Варвашян О.И. без указания о том, что он действует от имени Карташева И.В. и без приложения оформленных полномочий. То есть деньги получил Варвашян О.И., а не застройщик Карташев И.В. (л.д. 79-80).

Согласно базе данных Хостинского районного суда г. Сочи приговором от ДД.ММ.ГГГГ Варвашян О.И. был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ с назначением наказания в виде 4,6 лет лишения свободы.

Предметом мошеннических действий. Явилось хищение денежных средств граждан под видом осуществления строительства и продажи квартир в многоквартирном доме на смежном участке № по отношению к спорному земельному участку № по настоящему делу по <адрес> в <адрес>.

Поскольку истец не оспаривает, а подтверждает факт принятия и владения в собственность жилого помещения, площадью 25,76 кв.м. на третьем этаже по <адрес>, участок – 3 в <адрес> в <адрес>, еще ДД.ММ.ГГГГ то есть почти 6 лет назад, то оснований к заключению сделки по приобретению того же помещения не имеется.

Более того факт передачи жилья подтверждается актом приема-передачи, представленный в незаверенной копии истцом (л.д. 78).

В связи с чем, отказывая в иске суд разъясняет право истца на обращение в управление Росреестра г. Сочи с заявлением о регистрации права на приобретенную долю в домовладении, либо на право истца по обращению с апелляционной жалобой как лица ранее не привлеченного к участию в деле в порядке ч. 3 ст. 320 ГПК РФ на указанное в иске истцом вступившее в законную силу решение Хостинского районного суда г. Сочи от 2016 года, которым было признано за ответчиком право собственности на весь жилой дом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований Черновой Н.С. к Карташеву И.В. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действительным, признании права собственности на долю в размере 9/1000 в праве собственности на жилой дом, прекращении права собственности - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 16 июня 2020.

Председательствующий судья                                               И.Г. Клименко

На момент публикации РЕШЕНИЕ не вступило в законную силу

Согласовано:                 СУДЬЯ КЛИМЕНКО И.Г.