Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-954/2024 (2-8909/2023;) ~ М-8553/2023 от 28.11.2023

Дело № 2-954/2024

УИД: 50RS0052-01-2023-011076-31

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

          13 июня 2024 года                                                     г.о. Щелково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Мамистовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Кустовой ФИО23 к Территориальному управлению Росимущества в Московской области, ООО «Риэлти Консалт», Брайт ФИО24, судебному приставу-исполнителю Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Карапетяну ФИО25 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Кустова В.Б. обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ответчикам: Территориальному управлению Росимущества в Московской области, ООО «Риэлти Консалт», Брайт ФИО26, Минохину ФИО27, судебному приставу-исполнителю Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Карапетяну ФИО28 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок.

С учетом уточнений просит суд признать недействительными: публичные торги, проведенные 26 октября 2023 года Территориальным управлением Росимущества в Московской области в лице ООО «Риэлти Консалт», по продаже арестованного имущества, расположенного по адресу: <адрес>; договор купли-продажи от 28 сентября 2021 года, заключенный между ООО «Риэлти Консалт» Брайт ФИО29, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в лице Минохина ФИО30, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>; запись регистрации № № от 25.03.2024 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № №.

    Обязать Территориальное управление Росимущества в Московской области возвратить Брайт ФИО31, ДД.ММ.ГГГГ г.р. денежные средства в сумме 2 511 200 рублей, уплаченные ей по договору купли-продажи от 01 ноября 2023 года.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 16 ноября 2023 года в ее личный кабинет на госуслугах на телефоне пришло сообщение от судебного пристава-исполнителя Щелковского РОСП, что исполнены платежные поручения от должника № от 13.11.2023 г. (денежные средства перечислены заявкой на кассовый расход № от 16.11.2023 г.), № от 17.11.2023 г., Платежное поручение от должника № от 13.11.2023 г. Из этой информации истец поняла, что ее квартира, находящаяся в залоге у ФИО32, была отчуждена на торгах.

    В то же время зная, что исполнительное производство приостановлено судом до определенного момента, который еще не наступил, обратившись за разъяснениями к судебному приставу-исполнителю, выяснила, что торги прошли еще 26.10.2023 года, а договор купли продажи квартиры истца (№) с Брайт ФИО33 подписан ранее - 01.11.2023 года. Истцу выразили сочувствие и сказали, что квартира, к сожалению, продана. На вопрос - почему это произошло в противоречие определению Щелковского городского суда от 23.03.2023 года о приостановлении исполнительного производства и без дополнительного уведомления, истцу ничего не ответили. Торги были проведены во исполнение решения Щелковского городского суда Московской области от 16.01.2019 года по делу №2-№, которым удовлетворен иск ФИО34 (подписанный и поданный представителем - ФИО37 к Кустовой В.Б. о взыскании долга.

    С Кустовой В.Б, в пользу ФИО38 взыскана сумма основного долга по договору займа от 01.08.2017 года в размере 550 000 рублей, проценты за пользование займом за период с 02.08.2017 года по 01.10.2018 года в размере 1 638 550 рублей, штраф за период с 01.09.2017 г. по 21.09.2018 г. в размере 60 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 19 742 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру общей площадью 62,8 кв.м., с К№ №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены при реализации в размере 2 491 200 рублей. Определяя начальную продажную стоимость предмета ипотеки, суд принял во внимание консультационное заключение <данные изъяты> № № от 19.09.2018 года «Об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества» по состоянию на 19.09.2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 114 000 рублей. Соответственно, 80% от указанной суммы составляет 2 491 200 рублей. Оценка квартиры, указанная в постановлениях, установлена решением Щелковского городского суда от 16 января 2019 года, то есть около 5-и лет назад, не производилась судебным-приставом исполнителем. Судом были выданы исполнительные листы от 16.03.2022 года: № и №. 22 июня 2022 года судебный пристав-исполнитель Щелковского РОСП, Карапетян ФИО39, возбудил исполнительное производство №.

Судебный пристав-исполнитель передал в ТУ Росимущества в Московской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона квартиру площадью 62.8 кв.м, с К№ №, расположенную по адресу: <адрес>, за сумму: 2 491 200 (два миллиона четыреста девяносто одна тысяча двести) руб.

Истец указывает, что просила судебного пристава-исполнителя Щелковского РОСП, руководство отдела, о проведении данных мероприятий. Просила также обратиться в Щелковский городской суд за разъяснениями относительно приведения устаревшей оценки в соответствии с текущей, рыночной. Данное обращение оставлено без внимания. Актуализация стоимости с рыночной ценой при наличии такой необходимости осуществляется в ином процессуальном порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 203, ГПК РФ и ст. 37 федерального закона "Об исполнительном производстве".

Узнав о том, что имеется решение Щелковского городского суда от 16.01.2019 года, вынесенное по иску представителей ФИО40 истец в сентябре 2022 года обжаловала его. Изначально ей отказано в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы. Определением Московского областного суда от 22 мая 2023 года срок на обжалование восстановлен. Апелляционным определением Московского областного суда от 04.09.2023 года в удовлетворении апелляционной жалобы отказано. В то же время, судебная коллегия, на просьбу приобщить актуальный отчет о рыночной стоимости квартиры, приняла данный отчет, но, отметила: «В ходе исполнительного производства ответчик не лишен возможности ставить вопрос об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части установления начальной продажной цены имущества, подлежащего продаже с публичных торгов, представив новый отчет».

Заявления об изменении способа и порядка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 16 января 2019 года подавались в Щелковский городской суд в январе -ноябре 2023 года, однако не рассмотрены до сих пор. Назначались к рассмотрению на 24.08.2023г., однако, в связи с нахождением дела в апелляционной инстанции, заседание отложено.

Определением Щелковского городского суда от 23 марта 2023 года заявление Кустовой В.Б. о приостановлении исполнительного производства удовлетворено.

Исполнительное производство №№ от 02.06.2022 года было приостановлено до рассмотрения Щелковским городским судом Московской области заявления Кустовой ФИО41 об изменении способа и порядка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 16 января 2019 года.

18.05.2023 года судебный пристав-исполнитель Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Карапетян К.Г. исполнил данное определение - принял решение о приостановлении исполнительного производства с 18.05.2023 года до устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления исполнительного производства. Эти обстоятельства – рассмотрение судом заявления об изменении способа и порядка исполнения решения и они не наступили.

По заявлению очередного представителя взыскателя (ФИО42.) – доверенность выдана в порядке передоверия от ФИО43, ФИО44 подано заявление о об отмене мер по приостановлению исполнительного производства, было назначено на 08.11.2023 года (материал № № судья Малинычева Т.А.), после чего отложено в связи с нахождением дела № в суде кассационной инстанции. Заявление не рассмотрено в связи с передачей дела в суд кассационной инстанции.

Таким образом, реализация спорного имущества совершена в период приостановления дела судом, т.е. до того - как будет рассмотрено заявление Кустовой В.Б. об изменении способа и порядка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 16.01.2019 г. – актуализация рыночной стоимости. Истец оценила квартиру №, обратившись к оценщику. Рыночная стоимость равна 6 200 000 руб.

Истец указывает, что продажа квартиры по заниженной стоимости до завершения инициированного в суде дела по заявлению об изменении способа и порядка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 16 января 2019 года и при наличии неотмененного судебного определения от 23 марта 2023 года «О приостановлении исполнительного производства», нарушили ее права. Процессуальные нарушения, не проведение оценки лишили ее единственного жилья. При реальной стоимости 6 200 000 руб., квартира продана за 2 511 000 руб. Таким образом, истец не может не только погасить долги, но и реально становится бездомной.

Данные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

В судебное заседание ответчик, Территориальное управление Росимущества в Московской области, ООО «Риэлти Консалт», Брайт ФИО45, судебный пристав-исполнитель Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Карапетян ФИО46 МИФНС России №16 по Московской области, Управление Росреестра по Московской области не явились, извещены.

Представитель ответчика Брайт И.И., Минохин ФИО47 (копия доверенности в деле) возражал против удовлетворения иска, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях.

Представитель ООО «Риэлти Консалт» по доверенности, Нестеров А.С., через приемную суда направил письменный отзыв, в котором, не оспаривая доводов о заниженной стоимости отчуждения единственного жилья Кустовой В.Б., ссылается на правомерность действий судебного пристава - исполнителя Щёлковского РОСП Карапетяна К.Г. принимавшего меры по отложению, приостановлению и возобновлению исполнительного производства. Также, ссылается на карточку дела № на сайте Щелковского городского суда, которая не содержит сведений о подаче Кустовой В.Б. в январе 2023 года заявления об изменении способа и порядка исполнения решения Щёлковского городского суда. В то же время считает, что при удовлетворении иска обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на взыскателя по исполнительному производству № от 20.06.2022 года, на ФИО48.

Истец, ее представитель в судебном заседании указали, что с 8 ноября 2022 года по 07 ноября 2023 года приняли ряд мер, направленных на защиту жилья, недопущения отчуждения его по заниженной стоимости. Подали апелляционную жалобу на решение суда с ходатайством о восстановлении процессуального срока. После отказа в сроках подали частную жалобу на отказное определение, впоследствии направили и в апелляционную инстанцию заявление о приостановлении исполнительного производства. Также обращались с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения и о разъяснении, о приостановлении исполнительного производства до рассмотрения заявления об изменении способа и порядка исполнения решения. Обращались также в Московскую городскую прокуратура о присоединении заявления к уголовному делу, рассматриваемому Гагаринским районным судом города в отношении группы лиц, обманувших граждан. Один из этих граждан при подготовке договора для инвестора ФИО49 забрал у Кустовой В.Б. документы при выдаче микрокредита. Также представитель истца указал, что квартиру № не осматривал и не оценивал оценщик в 2017 или 2018 году. Не отрицает, что истец заключала договор займа на 500 000 рублей в 2017 году. Но, оформила данный займ в ООО «Центр финансирования ипотечных сделок» (ИНН 7707362858) находящееся по адресу: <адрес>, исполнительным директором которого являлся Найденов ФИО50. 26 июля 2017 года руководитель офиса - Найденов ФИО51 принял от Кустовой В.Б. по акту передачи свидетельство о регистрации права на квартиру. Поставил печать ООО «Центр финансирования ипотечных сделок». Найденов К.К. и менеджеры предложили привезти дополнительные документы. 01 августа 2017 года Найденов К.К. принял от Кустовой В.Б. по акту передачи дополнительные документы. Спор о сумме кредита, кабальности, возникал в 2017 году, сразу же, т.к. вместо 550 000 руб. выдали только 300 000 руб. (велась съемка). Кустову В.Б. заверили, что после нескольких оплат кредит будет закрыт. Соглашение о расторжении выдадут. Однако, вскоре платежи, на карту, на которую перечислялись денежные средства, перестали приниматься. Далее, истец узнала, что Найденов К.К. задержан полицией 21.12.2018 года и находится под стражей. Обвиняется в совершении 12 преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ, и 10 преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ. Офис организации, в которой осуществлялось оформление кредитов, был закрыт. Затем организация ликвидирована. Найти неизвестного истцу Новичкова А.Ш. не удалось. Уголовное дело в отношении Найденова К.К., учредителя компании ФИО52, и иных участников схем по отъему квартир за долги, находится в Хамовническом районном суде города Москвы с 11 мая 2021 года. По жалобам Кустовой В.Б. возбуждено уголовное дело, она признана потерпевшей. До 13 марта 2023 года судебный пристав-исполнитель отложил исполнительные действия и (или) меры принудительного исполнения по исполнительному производству № № на срок c 22.02.2023 по 13.03.2023 включительно.

Истец подавала заявление в Щелковский городской суд о приостановлении исполнительного производства. Определением Щелковского городского суда от 23 марта 2023 года заявление удовлетворено.

Исполнительное производство №№ от 02.06.2022 года было приостановлено определением суда до рассмотрения Щелковским городским судом заявления Кустовой ФИО53 об изменении способа и порядка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 16 января 2019 года.

18.05.2023 года судебный пристав-исполнитель Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Карапетян К.Г. исполнил данное определение - принял решение о приостановлении исполнительного производства с 18.05.2023 года до устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления исполнительного производства.

Эти обстоятельства – рассмотрение судом заявления об изменении способа и порядка исполнения решения, которые не наступили. Заседание по данному вопросу было отложено на 15 апреля 2024 года.

Опираясь на содержание Постановления Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П, полагают, что в рамках процедуры реализации имущества не должна быть лишена возможности получить взамен единственного иное жилое помещение, удовлетворяющее разумные потребности в жилище, при условии сохранения жилищных условии, необходимых для нормального существования.

Кроме этого, по заявлениям Кустовой В.Б. не установлено: имеет ли обращение взыскание на квартиру реальный экономический смысл как способ удовлетворения требования кредитора, с этой целью необходимо установить реальную рыночную стоимость квартиры и соотнести ее с размером долга, разрешить вопрос о возможности реализации жилья на торгах с таким расчетом, чтобы за счет вырученных от продажи жилого помещения средств должник мог бы быть обеспечен замещающим жильем, а требования кредитора были бы существенно погашены. У истца остались непогашенными долги, она осталась без жилья. На данный момент судебной защиты не получила, несмотря на то, что суд апелляционной инстанции в сентябре 2023 года приобщил к материалам дела отчет о рыночной стоимости квартиры, стоимость которой составляет - 6 200 000 руб. Также судом установлено, что 08.03.2023 года истец неоднократно подавала заявления о разъяснении судебного акта в целях получения возможности актуализировать стоимость квартиры (номер регистрации №). Заявление о приостановлении подано 20.02.2023 года (номер регистрации №). Аналогичное заявление подано в начале ноября 2023 года, т.к. предыдущие до этого времени не были рассмотрены. Таким образом, реализация квартиры в 2,5 раза ниже рыночной в том числе нарушила права Кустовой В.Б., при ее реальной стоимости 6 000 000 руб., квартира продана за 2 511 000 руб., а Кустова В.Б. при продаже торгах не получила денежных средств на приобретение замещающего жилья.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению в силу нижеследующего.

В производстве Щелковского городского суда имеется гражданское дело №№) по иску ФИО54 к Кустовой В.Б. о взыскании долга.

Решением Щелковского городского суда от 16 января 2019 года иск удовлетворен.

С Кустовой В.Б., в пользу ФИО55 взыскана сумма основного долга по договору займа от 01.08.2017 года в размере 550 000 руб., проценты за пользование займом за период с 02.08.2017 года по 01.10.2018 года в размере 1 638 550 руб., штраф за период с 01.09.2017 года по 21.09.2018 года в размере 60 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 19 742 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру общей площадью 62,8 кв.м., с К№ №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены при реализации в размере 2 491 200 рублей.

Определяя начальную продажную стоимость предмета ипотеки, суд принял во внимание консультационное заключение <данные изъяты>» № № от 19.09.2018 года «Об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества» по состоянию на 19.09.2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 114 000 рублей. Соответственно, 80% от указанной суммы составляет 2 491 200 рублей. Ответчик, Кустова В.Б., не представила возражения, т.к. в судебном заседании не присутствовала.

Апелляционным определением судьи Московского областного суда от 22.05.2023 года определение отменено по тем основаниям, что материалы дела свидетельствуют о том, что копия решения суда от 16.01.2019 г., была направлена в адрес ответчика без соблюдения срока, предусмотренного ч. 1 ст. 214 ГПК РФ, 24.04.2019 года. Решение суда ответчиком получено не было.

Апелляционным определением Московского областного суда от 04.09.2023 года в удовлетворении апелляционной жалобы Кустовой В.Б. отказано.

Судом выданы исполнительные листы от 16.03.2022 года № №

13 декабря 2022 года в личный кабинет на госуслугах Кустовой В.Б. поступило письмо, в котором судебный пристав-исполнитель Щелковского РОСП, Карапетян ФИО56, уведомил о передаче квартиры на реализацию на торгах.

Судебный пристав-исполнитель передал в ТУ Росимущества в Московской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона Квартиру, площадью 62.8 кв.м, с №, расположенную по адресу: <адрес> за сумму: 2 491 200 (два миллиона четыреста девяносто одна тысяча двести) руб.

    Специализированной организацией, осуществляющей проведение публичных торгов в отношении передаваемого в ТУ Росимущества в Московской области на реализацию на открытых торгах имущества, являлось ООО «Риэлти Консалт» (ИНН 9719028851), что следует из поручения № № от 26.01.2023 на реализацию имущества.

Вместе с тем, судом установлено и подтверждается материалами дела, что Исполнительное производство № от 02.06.2022 года было приостановлено определением Щелковского городского суда до рассмотрения Щелковским городским судом заявления Кустовой ФИО57 об изменении способа и порядка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 16 января 2019 года (л.д.25-26).

    В свою очередь торги были возобновлены согласно «Уведомления» генерального директора Поляковой Я.Е. от 18.10.2023 года со ссылкой на постановление судебного пристава-исполнителя от 13.10.2023г. Данное уведомление в адрес должника в письменном виде не направлено, она его не получала.

Исходя из протокола от 26.10.2023 о результатах торгов по продаже арестованного имущества по лоту №, в торгах принимали участие двое граждан города Орехово-Зуево:

ФИО58, предложивший 2 511 200 руб. и ФИО59, предложившая 2 509 200 руб. Победитель аукциона: ФИО60, предложивший на 2 000 руб. больше. Эти данные истец получила 17.11.2023 года после обращения к судебному приставу-исполнителю и изучения сайта.

В период, когда Кустова В.Б. узнала о судебном решении и исполнительном производстве она приняла ряд мер к защите жилищных права, в т.ч. путем изменения способа исполнения решения, разъяснений его порядка и т.п.

Продажа квартиры в данный период без учета ее просьб об актуализации цены квартиры, нарушили ее права и привели в суд с данным иском в пределах установленного годичного срока.

В силу ч. 3 статьи 78 федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) заложенное имущество реализуется в порядке, установленном ГК РФ, федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ (п. 1 статьи 350 ГК РФ).

Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Пунктом 1 ст. 449 ГК РФ устанавливается, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Пункт 1 ст. 449 ГК РФ имеет целью обеспечение соблюдения требований закона при проведении торгов, защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов, и реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица (определения КС РФ от 26.11.2018 года N 2949-О, от 24.12.2020 года N 2910-О и др.).

Согласно абзаца 6 п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Согласно абзаца 7 п. 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

При этом данная норма в части указания на установленные законом правила, нарушение которых может повлечь признание торгов недействительными, является отсылочной.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Перечень оснований для признания торгов недействительными, закрепленный в статье 449 ГК РФ, не является исчерпывающим.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными в связи с допущенными нарушениями закона, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов.

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 3 ст. 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке) и устанавливается в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной судом (п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке).

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом. Указанный правовой подход подтвержден в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (статьи 3, 4, 9 ФЗ РФ от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Истец утверждает, что оценка квартиры № никогда не проводилась путем осмотра, доказательств обратного суду не представлено.Судебно-оценочная экспертиза также по делу № не назначалась.

В судебном заседании по делу № Кустова В.Б. не присутствовала, не могла заявить ходатайства, опротестовать стоимость.

Доводы ответчиков о том, что передача имущества должника на реализацию с публичных торгов по заниженной начальной цене не повлекла нарушения прав истца, не соответствуют закону.

С момента вынесения решения Щелковского городского суда и до реализации квартиры прошло почти 5 лет. соответственно требовалась актуализация рыночной стоимости квартиры. По данному поводу истец обращалась в службу судебных приставов, в суде апелляционной инстанции по ее ходатайству приобщен отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры в размере 6 200 000 руб.

Данная стоимость надлежащими средствам доказывания ответчиками не опровергнута, иного материалы дела не содержат.

Согласно ч. 1 ст. 438 ГПК РФ исполнительное производство возобновляется судом по заявлению взыскателя, судебного пристава-исполнителя или по инициативе суда после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.

Специальное правило установлено для случаев судебного приостановления.

Исполнительное производство, приостановленное Щелковским городским судом, судом не возобновлялось, хотя было назначено заседание по заявлению представителя взыскателя об отмене определения, на 08.11.2023 года. Но, как выяснилось, еще до рассмотрения заявления, судебный пристав-исполнитель разрешил ТУ Росимущества в Московской области реализацию квартиры № по крайне низкой стоимости. Истец постановление о возобновлении исполнительного производства не обжаловала, т.к. получила его по истечении значительно периода, кроме того, квартира № уже была реализована на торгах.

В то же время, согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г., то обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника.

Суд, оценивая действия судебного пристава-исполнителя Щелковского РОСП, Карапетяна К.Г., приходит к выводу, что возобновляя 13 октября 2023 года приостановленное 23 марта 2023 года Щелковским городским судом исполнительное производство, пристав нарушил, как правила об обязательности судебных актов (ст. 13 ГПК РФ), так и порядок оформления данного постановления.

Возобновление исполнительного производства может быть произведено только тем органом, который принял решение о его приостановлении. Порядок рассмотрения вопроса о возобновлении приостановленного исполнительного производства регламентируется частью 7 статьи 45 федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ч. 1 ст. 438 ГПК РФ.

Право возобновить исполнительное производство №№ от 02.06.2022 года, приостановленное определением суда от 23 марта 2023 года предоставлено суду, постановившему определение о его приостановлении. Такая правовая позиция содержится, в частности, в кассационном определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.10.2021 N №

Кроме того, в силу ч. 4 ст. 440 ГПК РФ приостановленное судом исполнительное производство возобновляется определением того же суда после устранения обстоятельств, повлекших за собой его приостановление.

Судебный акт, акт другого органа или должностного лица о приостановлении или прекращении исполнения исполнительного документа подлежит немедленному исполнению с момента его получения судебным приставом-исполнителем. По приостановленному исполнительному производству до его возобновления применение мер принудительного исполнения не допускается. Приостановление исполнительного производства представляет собой прекращение действий по принудительному исполнению требований исполнительного документа, предусмотренных ст. 68 ФЗ N 229.

В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015г. № 50 последствия приостановления исполнительного производства заключаются в недопущении применения мер принудительного исполнения, предусмотренных ч. 3 ст. 68 Закона N 229-ФЗ, в период приостановления исполнительного производства до его возобновления (ч. 6 ст. 45 Закона).

Обстоятельства, вызвавших приостановление, не устранены и по состоянию на дату подачи данного иска.

Стоимость квартиры №163 не актуализирована, не приведена в соответствие с рыночной стоимость, и поскольку, в рассматриваемом случае суд вынес постановление о приостановлении исполнительного производства 23 марта 2023 года, то у него и возникла обязанность по заявлению взыскателя от 01 ноября 2023 года по вынесению постановления о возобновлении исполнительного производства.

Судебный пристав-исполнитель, преодолев, в нарушение ст. 13 ГПК РФ, судебный акт, не направлял в адрес Кустовой В.Б. уведомление на письменном носителе о возобновлении производства. Оно не опубликовано на сайте ФССП.

По жалобе Кустовой В.Б. на действия судебного пристава-исполнителя Щелковского РОСП, 01.04.2024 года Щелковская городская прокуратура, усмотрев незаконные действия, вынесла представление в адрес Щелковского РОСП об устранении нарушений законодательства, которое находится на рассмотрении (л.д.221).

Следует учитывать, что правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны, в том числе, на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести к нарушению прав кредитора или должника (абз. 7 п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом ВС РФ 22.05.2013). В данном случае нарушены права Кустовой В.Б., являвшейся должником.

Переход права собственности на квартиру № к Брайт И.И. зарегистрирован 25.03.2024 года.

Из представленных письменных доказательств и доводов истца следует, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации и, определенно, привела к нарушению прав должника.

Истец оценила квартиру № и по представленному отчету рыночная стоимость равна 6 200 000 руб. Отчет находится в материалах дела № Следовательно, аргументы ответчиков, что после апелляционной стадии отпали все ограничения на отчуждение квартиры № и квартира продана за 2 511 000 руб. без нарушения прав должника, не соответствуют как обстоятельствам дела, так и принципам добросовестности, осмотрительности и справедливости.

Обладая информацией о спорах истца относительно актуализации рыночной стоимости квартиры, а также о неотмененном определении Щелковского городского суда о приостановлении исполнительного производства от 23 марта 2023 года, ответчики продолжили мероприятия по реализации квартиры Кустовой В.Б. по той стоимости, которая их устраивала, но, являлась неприемлемой для должника.

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 26.11.2018 N 2949-О Положения статьи 449 ГК РФ, в том числе ее п. 1, имеющие целью соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов (определения Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О, от 15.07.2010 N 948-О-О и др.), направлены на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица (определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 739-О-О).

Суд принимает внимание доводы истца и содержание апелляционного определения от 03.09.2023 года, в котором судебная коллегия по гражданским делам Московского областн6ого суда, на просьбу Кустовой В.Б. приобщить актуальный отчет о рыночной стоимости квартиры (6 000 200 руб.), приняла данный отчет, но, отметила:

«В ходе исполнительного производства ответчик не лишен возможности ставить вопрос об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части установления начальной продажной цены имущества, подлежащего продаже с публичных торгов, представив новый отчет».

Действиями судебного пристава-исполнителя Щелковского РОСП, Карапетяна К.К., преодолевшего своим постановлением от 13.10.2023 года судебное определение от 23 марта 2023 года о приостановлении исполнительного производства, ускорили реализацию квартиры по заниженной стоимости.

Вышеуказанные обстоятельства непосредственно затрагивает интересы истца (должника), заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену.

Заявление истца об изменении способа и порядка исполнения решения суда, назначено к рассмотрению в судебном заседании Щелковским городским судом на 20.06.2024 г. (дело №

Так, согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам от 28.01.2016 N № признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применении последствий ее недействительности.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как установлено в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ответчики считают, что возврат денежных средств должен быть осуществлен взыскателю, Новичкову ФИО61, однако Новичков А.Ш. не являлся участником торгов, не является и стороной сделки.

По смыслу статей 9, 12 ГК РФ, ст. 3, 4, ГПК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

Суд учитывает Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П, о том, что в рамках процедуры реализации имущества Кустова В.Б. не должна быть лишена возможности получить взамен единственного иное жилое помещение, удовлетворяющее разумные потребности в жилище, при условии сохранения жилищных условии, необходимых для нормального существования.

Конституционный Суд РФ в Постановлении №25-П от 27 мая 2024 года указал, что принцип справедливости не должен нарушаться. Также необходимо соблюдение принципов соразмерности.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, имеет существенное значение, поскольку его необоснованное снижение безусловно негативно влияет на права должника по исполнительному производству.

Таким образом, нарушения процедуры возобновления торгов, игнорирование доводов о заниженности, отрицательно повлияла на результат торгов, на основании которых принадлежащее Куствой В.Б. имущество было реализовано по более низкой стоимости ( в 2, 5 раза), что свидетельствует о нарушении имущественных прав истца (должника).

Также суд учитывает, что для приобретателя квартиры это являлось сделкой с определенными рисками, которые явствовали из материалов дела, материалов торгов. Возврат денежных средств не лишает ее приобрести жилье с учетом всех сопутствующих обстоятельств.

Довод о том, что ТУ Росимущества в Московской областях не являлось стороной сделки по продаже спорной квартиры и не обязано возвращать денежные средства, является необоснованным в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, в качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов. Должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены.

То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.

Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.

Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. И обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, то есть на ТУ Росимущества в Московской области. Такая правовая позиция сформулирована, например, в Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2021 N 88-17732/2021, 2-3263/2020.

В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кустовой ФИО62 к Территориальному управлению Росимущества в Московской области, ООО «Риэлти Консалт», Брайт ФИО63, судебному приставу-исполнителю Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Карапетяну ФИО64, о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок, – удовлетворить.

Признать недействительными:

- публичные торги, проведенные 26 октября 2023 года Территориальным управлением Росимущества в Московской области в лице ООО «Риэлти Консалт», по продаже арестованного имущества, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

- договор купли-продажи от 28 сентября 2021 года, заключенный между ООО «Риэлти Консалт» Брайт ФИО65, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в лице Минохина ФИО66, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>;

- запись регистрации № № от 25.03.2024 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №

    Обязать Территориальное управление Росимущества в Московской области возвратить Брайт ФИО67, ДД.ММ.ГГГГ г.р. денежные средства в сумме 2 511 200 рублей, уплаченные ей по договору купли-продажи от 01 ноября 2023 года.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                       Н.Г. Разумовская