Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-479/2017 (2-3418/2016;) ~ М-3505/2016 от 09.06.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

13 апреля 2017 года          <.........> края

Находкинский городской суд <.........> в составе: председательствующего судьи Довгоноженко В.Н., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате недвижимого имущества в собственность продавца,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате недвижимого имущества в собственность продавца.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ. между сторонами был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал ответчику ? долю в праве общей долевой собственности на 2-хкомнатную квартиру по адресу: <.........>. Собственником квартиры в настоящее время является ответчик, однако до настоящего времени она не произвела оплату по данному договору, поскольку в устной форме при свидетелях приняла на себя обязательство произвести оплату по договору в размере <.........> руб., а выплатила только <.........> руб. Ввиду доверительных отношений с ответчиком в указанном договоре сумма сделки была указана в размере <.........> руб. Поскольку стоимость доли фактически не может составлять <.........> руб., а продавать за бесценок единственное жилое помещение истец намерения не имел, последний просил суд расторгнуть указанный договор в судебном порядке и вернуть квартиру в собственность продавца ввиду существенного нарушения ответчиком, оставившим досудебное требование о расторжении условий договора без удовлетворения, условий договора. Кроме того, просил признать причину пропуска срока исковой давности уважительной и восстановить его.

Определением Находкинского городского суда (протокольно от ДД.ММ.ГГ.) срок исковой давности в порядке ст.205 ГК РФ истцу восстановлен, ввиду того, что он обратился в суд ДД.ММ.ГГ., т.е. по истечении 1-го года с даты совершения оспоримой сделки, но иск был возвращен в соответствии с п.1 ч.1 ст.135 ГПК РФ в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора в соответствии с положениями ст.452 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал. Дополнительно по иску пояснил, что состоял с ответчицей в зарегистрированном браке с 1989 г. по 1999 г., они совместно проживали в указанной квартире, которую приватизировали в совместную собственность в 1993 году. После расторжения брака он из квартиры выехал и стал проживать в ЖКО по адресу: <.........>8, в комнате электрика, про спорную квартиру забыл. В 2014 г. к нему обратилась ответчица, попросила дать согласие на регистрацию в квартире её нового супруга, на что он (истец) предложил ей выкупить долю в праве на квартиру. Из расчета стоимости спорной квартиры в размере <.........> руб., он предложил выкупить долю за сумму <.........> руб., из которых <.........> руб. оставить ей в счет оплаты коммунальных услуг за содержание спорного помещения. Ответчик на данные условия согласилась и сказала, что рассчитается за долю в течение 2-х месяцев, все договоренности носили устный характер. ДД.ММ.ГГ. в помещении Управления Росреестра, он, присутствии ответчика, её представителя ФИО8 и государственного регистратора, ознакомился с условиями договора, в котором стоимость доли была указана в размере <.........> руб. Поскольку он был занят пересчетом денег, то внимание его было рассеяно, он договор подписал и только в последующем обнаружил, что в подписанном им экземпляре договора прописана сумма сделки в размере 300 000 руб. При подписании договора он получил на руки <.........> руб., о чем написал расписку. Поскольку ответчик и её представитель его торопили, он не указал в документах, что получает предоплату по договору. При передаче денег присутствовала только ответчик и её представитель. Таким образом, ответчик нарушила договор и не передала ему остаток суммы по сделке в размере <.........> руб. Поэтому он просит суд договор расторгнуть, вернув ему проданную долю в праве собственности, поскольку оплата по нему в полном объеме ответчиком не произведена, его фактически ответчик обманула.

Представитель истца ФИО2 – ФИО6 по доверенности от ДД.ММ.ГГ. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще, в направленной суду телефонограмме просила о рассмотрении дела в её отсутствие. Ранее в судебных заседаниях дополнительно по иску указала, что требования истца основаны в том числе на положениях ст.159 ГК РФ об устной сделке, поскольку таковая фактически имела место между сторонами. Однако устная договоренность стороной ответчика была нарушена, истец был введен в заблуждение, договор не читал. В настоящее время истец проживает с супругой – ФИО7, в принадлежащей ей квартире.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО8 по доверенности от ДД.ММ.ГГ. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала. Пояснила, что спорная квартира была изначально предоставлена ответчику на основании обменного ордера в 1972 г. В 1989 г. ответчик вступила в брак с истцом, зарегистрировала его в данной квартире, в 1993 г. они совместно данную квартиру приватизировали. Также в квартире был зарегистрирован племянник ответчицы ФИО9, который отказался от участия в приватизации. В 1999 г. брак между сторонами был расторгнут, истец из спорной квартиры выехал, на жилплощадь не претендовал, расходы по содержанию жилья не нёс. В 2014 г. ФИО2 обращался в суд с иском к ФИО3 об определении долей в праве общей совместной собственности на спорную квартиру, иск был удовлетворен, он стал собственником ? доли в праве собственности на квартиру. При этом еще в процессе рассмотрения данного иска он предлагал ФИО3 выкупить его долю за <.........> руб. В последующем, в мае 2015 г. истец обратился к ответчику с предложением выкупа его доли на квартиру за <.........> руб., она (представитель) лично составила договор купли-продажи, истец собственноручно подписал его в помещении Управления Росреестра, собственноручно написал расписку в получении денежных средств в её (представителя) присутствии и ему была передана денежная сумма в размере <.........> руб. Соответственно, ответчик на законных основаниях получила документы на ? долю спорной квартиры и стала её собственником. В 2015 г. ответчица обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы по коммунальным платежам. Решением Находкинского городского суда <.........> от ДД.ММ.ГГ., частично измененным судом апелляционной инстанции, с ФИО2 в пользу ФИО3 была взыскана задолженность по коммунальным платежам, как с непроживающего собственника доли в праве на квартиру за период с 2012 г. по 2014 г. В ходе слушания данного дела ФИО2 предоставил справки о том, что не состоит на учете в наркологическом и психиатрическом диспансерах, вменяем и понимает значение своих действий. Но после рассмотрения данного дела истец стал угрожать ФИО3 отобрать проданную долю, для чего и инициировал настоящий иск. В правоохранительные органы по поводу угроз ответчик не обращалась. В части доводов истца об обмане указала, что расписку истец оформил собственноручно, его никто не торопил, стороны находились у регистратора вдвоем. Утверждения истца о том, что дома он обнаружил в экземпляре договора иную сумму, нежели была прописана, действительности не соответствуют, поскольку после оформления сделки на руках остается только расписка, договор проходит регистрацию. Суммы сделки в размере 1 <.........> руб. или <.........> руб. никогда в документах по сделке не фигурировали, она (представитель) всегда лично присутствовала при встречах сторон по поводу сделки, ответчик даже не прибывает в суд, поскольку истец крайне агрессивно настроен в отношении неё. Учитывая, что истец собственноручно подписал договор, в котором отражены все существенные условия, оформил расписку, представитель ответчика полагала, что основания для расторжения договора отсутствуют, исковые требования истцом не доказаны. Стоимость доли определена соглашением сторон, которые свободны в выборе, в том числе и в части суммы сделки. Просила в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы настоящего гражданского дела, оснований для удовлетворения иска не находит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статьи 130 ГК РФ).

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что согласно регистрационного удостоверения БТИ от ДД.ММ.ГГ. сторонам на праве общей совместной собственности принадлежал объект недвижимого имущества - 2-хкомнатная квартира по адресу: <.........>, переданная им в собственность в порядке приватизации ДД.ММ.ГГ. в период их нахождения в браке. В 1999 г. брак между сторонами прекращен, истец выехал из спорной квартиры, требований о вселении не предъявлял.

Из материалов гражданского дела № по иску ФИО2 к ФИО3 об определении долей в праве общей совместной собственности следует, что решением Находкинского городского суда <.........> от ДД.ММ.ГГ. за сторонами признано право на ? долю за каждым в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Давая пояснения по данному иску, в судебном заседании ДД.ММ.ГГ. ФИО2 указал (л.д.49), что предложил ФИО3 выкупить свою долю в праве на спорную квартиру за <.........> руб., затем, исходя из пояснений ответчика, сумма требований стала расти, однако у ответчика требуемых сумм – <.........> руб., <.........> руб. для выполнения требований истца не было, поэтому варианты сделки на таких условиях сторонами не рассматривались (л.д. 48-49).

Из материалов настоящего гражданского дела явствует, что ДД.ММ.ГГ. между сторонами был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал ответчику ? долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, сумма сделки оговорена сторонами в размере <.........> руб., денежные средства переданы продавцу в день заключения сделки в помещении Находкинского отдела Управления Росреестра, о получении денежных средств истец оформил соответствующую расписку от ДД.ММ.ГГ..

Пунктом 1 ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанных документов – договора и расписки, стороны достигли соглашения о продаже доли в праве на недвижимость в вышеуказанной сумме – <.........> руб.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.

Как указывал истец, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, а именно – неоплата по договору, по которому, исходя из позиции истца, стороны устно договорились о сумме сделки в размере 1 100 000 руб.

Вместе с тем, возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО2 и его представитель указали, что имелась устная договоренность сторон об иной сумме сделки, нежели отражена в договоре, и что продавец был введен ответчиком в заблуждение с фактической подменой договора.

Однако никаких доказательств в обоснование своей позиции истец не представил.

Поскольку в силу общих положений ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его содержания, в том числе и в части суммы сделки, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что стороны достигли соглашения именно по вышеуказанной сумме, которая, по мнению истца, является крайне низкой, но запрета на установление любой суммы сделки закон не содержит.

Доводы представителя истца об основании требований исходя из положений ст.159 ГК РФ об устности сделки, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку заключение между сторонами конкретного вида сделки - договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, требует заключение договора исключительно в письменной форме (ст.550 ГК РФ).

Согласно ч.2 статьи 61 ГПК РФ, п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ. N 23 "О судебном решении", обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Определением судебной коллегии по гражданским делам <.........>вого суда от ДД.ММ.ГГ. изменено в части размера взысканной задолженности решение Находкинского городского суда <.........> от ДД.ММ.ГГ. по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и в дальнейшем не обжаловано истцом, что ДД.ММ.ГГ. ФИО2 продал ФИО3 за <.........> руб. принадлежащую ему ? долю в праве собственности на спорную квартиру, не представив доказательства того, что продажа доли на таких условиях вызвана тем, что ФИО3 предложила отказаться от своего иска и зачесть задолженность по коммунальным услугам в счет стоимости доли квартиры, с получением продавцом задатка в размере <.........> руб. и при полной стоимости доли – <.........> руб.

На основании изложенного суд приходит к выводу о недоказанности истцом, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, исковых требований о том, что сумма сделки по договору от ДД.ММ.ГГ. фактически составляла <.........> руб. и отсутствии доказательств совершения сделки под влиянием обмана (злоупотребления доверия), в связи с чем не находит оснований для удовлетворения иска.

Ввиду того, что в удовлетворении требований истцу отказано, понесенные им расходы по уплате госпошлины возмещению ответчиком в соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате недвижимого имущества в собственность продавца – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам <.........>вого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

    Судья                        В.Н. Довгоноженко

    Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ..