Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1373/2020 от 22.07.2020

Дело № 2-1373/2020

УИД 26RS0024-01-2020-000752-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 22 сентября 2020 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Рязанцева В.О.

при секретаре Шишкиной И.О.,

с участием истца Комарова М.В.,

представителя истца Борисова В.Б.,

представителя администрации г.Невинномысска и КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенностям Сазоновой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комарова Михаила Васильевича к администрации г.Невинномысска, КУМИ администрации г.Невинномысска о признании договора аренды возобновленным на неопределенны срок, признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Комаров М.В. обратился с иском, в котором указал, что с ним был заключен договор аренды земельного участка, которому впоследствии присвоен адрес <адрес>, под строительство контрольно-пропускного пункта. Ему в установленном порядке выдано разрешение на строительство, оформлены все необходимые документы.

В установленный разрешением срок – 2017году он построил контрольно-пропускной пункт, однако, в период действия договора аренды с 21.10.2013 по 20.10.2017, не обратился с заявлением о регистрации своих прав на недвижимое имущество.

Обратившись в администрацию <адрес> 11.04.2018 с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он получил отказ, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок. Однако, по настоящее время к нему требований о прекращении арендных отношений арендодатель не выставлял.

Ссылаясь на положения ст. 218 ГК РФ, истец просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - кафе, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>

Впоследствии свои требования уточнил и в обоснование указал, что по условиям договора аренды от 21.10.2013 срок договора аренды установлен сторонами с 21.10.2013 года по 20.10.2017 года.

Согласно положениям п.п. 5.3.2. договора по истечению срока действия договора Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на тех же условиях.

После истечения сроков аренды, установленных в договоре, он продолжает пользоваться арендованным земельным участком, в соответствии с заявленными в договоре аренды целями: «контрольно-пропускной пункт», что подтверждается проектной документацией, представленной ранее в суд, земельный участок Арендодателю в соответствии с п.п. 8.3 договора не передавался, о желании прекратить фактические отношения после 20.10.2017 года арендодатель не заявлял. Постановлением от 13.03.2019 года № 147 утверждены схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории города Невинномысска.

Ссылаясь на положения п.2 ст.621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ п 1 постановления Пленума N 73, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, истец полагает, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Договор аренды земельного участка заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах. Тот факт, что в договоре аренды установлен срок до 20.10.2017 года, не свидетельствует о невозможности его пролонгации в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, как полагает истец, по истечении срока, установленного в договоре аренды от 21.10.2013 года, с учетом отсутствия возражений со стороны Комитета данный договор возобновил свое действие на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, на момент его обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию кафе на земельном участке с кадастровым номером 26:16:040603:879 правоустанавливающим документом на земельный участок являлся договор аренды № 233 от 21.10.2013 г., который предоставлен в целях строительства и эксплуатации контрольно-пропускного пункта на момент истечения срока действия названного договора аренды он построил контрольно-пропускной пункт, что само по себе свидетельствует о фактическом осуществлении использования спорного земельного участка им по целевому назначению по истечении срока действия указанного выше договора аренды.

Просил признать договор № 233 от 21.10.2013 года аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:879, местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Победа» для целей - земельный участок кафе, площадью 249 кв.м. между Комитетом по Управлению муниципальным имущество администрации г. Невинномысска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) возобновленным на неопределенный срок.

Признать незаконным отказ заместителя главы администрации города Невинномысска от 11.04.2019 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию контрольно-пропускного пункта на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>

Признать право собственности Комарова Михаила Васильевича на объект недвижимого имущества - контрольно-пропускной пункт, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>

В судебном заседании истец Комаров М.В. свои требования поддержал и пояснил, что он действительно возвел здание в срок, и полагал, что договор аренды автоматически продляется, поскольку продолжал вносить платежи и пользоваться участком, претензий к нему никто не предъявлял. В связи с выполнением требований Теплосети по дополнительной установке оборудования, он поздно обратился за разрешением на введение в эксплуатацию, однако, получил отказ, т.к. срок договора аренды истек.

Представитель Борисов В.Б. в судебном заседании поддержал иск, просил удовлетворить.

Представитель администрации г.Невинномысска и КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности Сазонова К.В. просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создавших угрозу его нарушения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Невинномысска от 15.10.2013 года № 3171 «О предоставлении в аренду земельного участка в районе гаражного кооператива «Победа» между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, в лице председателя комитета Владычкиной Зинаиды Витальевны, действующей на основании Положения о комитете (далее - Ответчик) заключен договор аренды № 233 от 21.10.2013 г находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора Истец принял в аренду земельный участок, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером № местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Победа» (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровым паспорте Участка, земельный участок для целей - земельный участок кафе, площадью 249 кв.м. В соответствии с пунктом 2.2 договора - договор зарегистрирован в Невинномысском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: 26-26-22/007/2013-887.

Постановлением администрации города Невинномысска Ставропольского края от 06 февраля 2015 г № «Об утверждении градостроительного плана земельного участка на территории города Невинномысска» градостроительный план земельного участка, с кадастровым номером №, местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Победа» был утвержден и зарегистрирован в Управлении архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска, а также внесен в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности.

20 марта 2015 г. Управление архитектуры и градостроительства администрации города выдало Комарову М.В. разрешение на строительство объекта контрольно-пропускного пункта, расположенного по адресу: земельный участок с кадастровым номером №, с местонахождением, край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Победа». Разрешение выдано сроком до 20 августа 2016 г.

На основании заявления Комарова М.В. и на основании решения Управления архитектуры и градостроительства администрации города от 29 августа 2016 г. № 36 «О внесении изменений в разрешение на строительство» внесены следующие изменения в разрешение на строительство от 20.03. 2015 г. № Ru26307000-29 вместо: «общая площадь 135,5 кв.м, строительный объем 1558 куб.м, площадь застройки 84,4 кв.м.» читать: «общая площадь-60,5 кв.м., строительный объем - 373,0 куб.м., площадь застройки — 76,3 кв.м, этажность-1».

17 августа 2016 г. разрешение на строительство продлено до 20 апреля 2017 г.

Постановлением администрации города Невинномысска Ставропольского края от 21 марта 2017 г № 572 «О присвоении адресов объектам адресации на территории города Невинномысска» Участку, с кадастровым номером №, площадью 249 кв. м. присвоен адрес - <адрес>, объекту строительства - контрольно - пропускному пункту на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 249 кв. м. присвоен адрес - <адрес>.

На указанном участке Истец произвел строительство здание, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии с проектной документации.

В техническом плане здания кадастровым инженером установлено, что строительство осуществлялось на основании разрешения

№ 26-Ru26307000-29 от 20.03.2015 г. в соответствии с проектной документацией. Площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен рассчитана в соответствии с Требованиями к определению площади здания, помещения, утвержденным Приказом «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещений» от 01.03.2016 г. № 90 и составляет 60,5 кв.м.

Подтверждением соответствия здания - по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город Невинномысск, бульвар Мира, 21И проектной документации, выполненной ООО Проектной организации «Архитектура-СК» является - справка, выданная ООО «Мега».

Срок аренды Участка закончился 20.10.2017 г. Фактически Истец использует земельный участок и уплачивает за него арендную плату, что подтверждается платежными поручениями № 421 от 11.08.2017, №384 от 10.07.2018, № 444 от 18.06.2019, которые приложены к исковому заявлению.

В соответствии с подпунктом 5.3.2 договора - по истечении срока действия договора в соответствии с частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих условиях преимущественное право на заключение договора аренды на тех же условиях на новый срок, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за три месяца до даты окончания срока договора.

Арендатор пропустил срок на заключение нового договора. В сроки действия договора аренды арендатор не зарегистрировал права собственности на объект недвижимости не зарегистрировал.

Истец подал заявление в администрацию города Невинномысска Ставропольского края о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию контрольно-пропускного пункта на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 249 кв. м., по адресу: <адрес>

11 апреля 2018 г. администрация города Невинномысска Ставропольского края вынесло решение от 11.04.2018 г. № 1540-05 «Об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию контрольно-пропускного пункта на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 249 кв. м., расположенном по адресу: <адрес> на основании отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок.

Таким образом, истцу не представляется возможным зарегистрировать права собственности на объект недвижимости без правоустанавливающего документа, и заключить новый договор аренды без права собственности на объект недвижимости в административном порядке также не представляется возможным.

Основания приобретения права собственности предусмотрены законом (ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из разъяснений в п.24 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Однако, как установлено из материалов дела и пояснений самого истца, объект недвижимости возведен, строительство окончено.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явилось отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок. Суд соглашается с доводами истца в той части, что договор, заключенный до внесения изменений в земельное законодательство о предоставлении земельных участков на торгах, должен быть признан возобновленным на неопределенный срок при условии того, что стороны продолжают исполнять свои обязательства, не имеется возражений относительно пользования земельным участком и принимается арендная плата. ( п.2 ст. 621 ГК РФ).

В силу подпункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца до истечения срока договора. По истечении срока действия договора аренды истец продолжил использование земельного участка, а Комитет не возражал против продления договора аренды на неопределенный срок, продолжил получать арендную плату за пользование земельным участком, что нашло свое подтверждение в судебном заедании как в пояснениях представителя ответчика, так и в сведениях Лицевой карточки к договору аренды №233 от 21.10.2013.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума N 73, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 5 ч. 8 ст. 41 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ему отказано, и он не может зарегистрировать свое право на недвижимое имущество административным путем - обращением с заявлением в регистрирующий орган. Объект поставлен на технический учет, на него получен технический паспорт, объект построен в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, что свидетельствует о соответствии объекта градостроительным нормам и техническим правилам, администрация города Невинномысска не имеет возможности изъять земельный участок выкупить либо продать объект недвижимости с торгов, поскольку строительство объекта полностью завершено, отношения по аренде земельного участка возникли до введение в действие положений ст. 239.1 ГК РФ.

Таким образом, признавая договор аренды возобновленным на неопределенный срок, суд признает незаконным отказ заместителя главы администрации города Невинномысска от 11.04.2018 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию контрольно-пропускного пункта на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> поскольку на момент обращения у Комарова М.В. имелось право аренды на земельный участок. Иные основания для отказа в оспариваемом сообщении не указаны, в связи с чем обсуждению в настоящем деле не подлежат.

Вместе с тем, в признании права собственности на объект недвижимости суд отказывает, поскольку Комаров М.В. не лишен права во внесудебном порядке обратиться в установленном законом порядке за регистрацией права собственности при наличии оформленных правоустанавливающих документов на земельный участок. В сложившихся правоотношениях решение суда не может подменять административный прядок регистрации права собственности при отсутствии спора о праве на объект недвижимого имущества.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ № 233 ░░ 21.10.2013 ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ № ░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ 249 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) - ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 11.04.2018 ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░. <░░░░░>

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░ ░ 28 ░░░░░░░░ 2020░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░