Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-479/2021 ~ М-498/2021 от 12.10.2021

Дело № 2-479/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2021 года          п. Кетченеры

Сарпинский районный суд Республики Калмыкия в составе: председательствующего - судьи Манджиева С.А., при секретаре Мучкаевой Э.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Онаева Виктора Михайловича к Сангаджиеву Геннадию Сарановичу о признании условия сделки притворным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец передал в собственность ответчика земельный участок, общей площадью 202 га, с кадастровым номером 08:04:230101:497, расположенный по адресу: <адрес>, в границах Шаттинского СМО.

Согласно пункту 3 указанного договора по соглашению сторон земельный участок был оценен в 20 000 руб. Вся сумма в размере 20 000 руб. была уплачена ФИО2 полностью до подписания настоящего договора. Переход права собственности в отношении земельного участка от истца к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГ Несмотря на факт регистрации перехода права собственности, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком до сих пор не исполнен. Условие о цене объекта (п. 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ) является ничтожным в силу его притворности: принимая во внимание, что цена по договору является явно и крайне невыгодной для продавца, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами была достигнута договорённость о реальной стоимости объекта – 100 000 руб., в связи с чем ответчик путем составления расписки в простой письменной форме обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ доплатить истцу разницу между реальной стоимостью объекта и уже выплаченной стоимостью объекта (40 000 руб.), то есть выплатить в пользу истца денежные средства в размере 60 000 руб. Таким образом, п. 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, является ничтожным в силу его притворности, по следующим основаниям. Просит признать п. 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, ничтожным в силу его притворности, и применить к нему условия прикрываемой сделки в части цены за передаваемый объект; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 и аннулировать в ЕГРН регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка, общей площадью 202 га, с кадастровым номером 08:04:230101:497, расположенного по адресу: <адрес>, в границах Шаттинского СМО; восстановить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 202 га, с кадастровым номером 08:04:230101:497, расположенный по адресу: <адрес>, в границах Шаттинского СМО.

В судебном заседании ФИО4, представляющая интересы ФИО1 по доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что договор купли-продажи был заключен между сторонами, право собственности зарегистрировано. Но условия договора являются притворными, т.к. в договоре указана цена земельного участка 20 000 руб., уплачено ФИО2 40 000 руб., не доплачено по расписке 60 000 руб. Ответчику направлялась претензия об уплате до ДД.ММ.ГГГГ недостающей суммы. В связи с неуплатой, вынужден истец обратиться в суд.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал, пояснив, что в связи с тяжелым финансовым положением после прошедшей зимовки не смог уплатить истцу оставшуюся сумму – 60 000 руб. Согласен на расторжение договора купли-продажи земли. Указанным земельным участком сейчас никто не пользуется. Покупал его для содержания подсобного хозяйства.

Выслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 следует, что истец передал в собственность ответчика земельный участок, общей площадью 202 га, с кадастровым номером 08:04:230101:497, расположенный по адресу: <адрес>, в границах Шаттинского СМО. Согласно пункту 3 указанного договора по соглашению сторон земельный участок был оценен в 20 000 руб., которые уплачены ФИО2 полностью до подписания настоящего договора.

Переход права собственности в отношении земельного участка от истца к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела имеется расписка ФИО2 о передаче истцу 40 000 руб. за земельный участок по указанному договору купли-продажи. Кроме того, ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ доплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 60 000 руб.

В судебном заседании ответчик ФИО2 подтвердил подлинность указанной расписки и о наличии задолженности перед истцом в размере 60 000 руб.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой, прежде всего, понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов.

Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение, при этом сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата. Цель в сделке всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права на долю и т.д.

Условия действительности сделки, согласно главе 9 ГК РФ, вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка действительна при одновременном наличии следующих условий: содержание и правовой результат сделки не противоречит закону и иным правовым актам; каждый участник сделки обладает дееспособностью, необходимой для ее совершения; если, в силу закона, собственное волеизъявление участника - необходимое, но недостаточное условие совершения сделки, воля такого участника должна получить подкрепление волей другого, определенного в законе лица; волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

Результат в сделке означает наступление определенных правовых последствий прежде всего для сторон сделки.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным действующим гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенных норм по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывать иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. В случае установления факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Вместе с тем покупателем ФИО2 передано продавцу ФИО1 в счет продажи участка 40 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Остаток задолженности составил 60 000 руб.

Таким образом, очевидно, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму и при этом преследовали общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достигли соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка, что указывает на наличие оснований для применения п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Последовательность действий сторон при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оформление расписки в этот же день свидетельствуют о том, что ни одна из сторон не заблуждалась относительно стоимости передаваемого объекта недвижимости, составлявшей 100 000 руб.

Однако ФИО2 не исполнил свою обязанность по уплате полной стоимости объекта в предусмотренный сторонами срок, что влечет возникновение у истца права на предъявление требования о расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать п. 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, ничтожным в силу его притворности, и применить к нему условия прикрываемой сделки в части цены за передаваемый объект.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 и аннулировать в ЕГРН регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка, общей площадью 202 га, с кадастровым номером 08:04:230101:497, расположенного по адресу: <адрес>, в границах Шаттинского СМО.

Восстановить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 202 га, с кадастровым номером 08:04:230101:497, расположенный по адресу: <адрес>, в границах Шаттинского СМО.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сарпинский районный суд Республики Калмыкия.

Председательствующий (подпись) С.А. Манджиев