Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-405/2023 ~ М-192/2023 от 21.02.2023

№ 2-405/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июля 2023 года               г. Давлеканово

Давлекановский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Вяткиной С.А.,

при секретаре Тимофеевой А.А.,

с участием представителя истца Мигуновой И.Р.,

представителей ответчиков Самарина А.А., Абзалова Р.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан к Самариной В.М. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения г. Давлеканово МР Давлекановский район обратилась в суд с иском к Самариной В.М. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 1302,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под малоэтажные многоквартирные жилые дома, площадью 2207 кв.м. путем продажи с публичных торгов. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № зем земельного участка, находящегося в собственности городского поселения город Давлеканово МР Давлекановский район на право аренды земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под малоэтажные многоквартирные жилые дома, площадью 2207 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи к вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был заключен на 3 года и прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок является собственностью городского поселения <адрес> РБ, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРН, в пределах земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 1302,8 кв.м., степень готовности объекта 5 %, адрес местонахождения объекта: <адрес> собственником которого является ответчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № №. Договор аренды заключен на основании п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства с собственником объекта незавершённого строительства. Несмотря на то, что земельный участок продолжает находиться в фактическом пользовании ответчика, последний не исполняет взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем образовавшаяся задолженность взыскивается с ответчика в судебном порядке. Иные основания для заключения договора аренды на такой земельный участок, предусмотренные земельным законодательством, отсутствуют, в связи с чем возникает необходимость урегулирования сложившихся обстоятельств. ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт № б/н, в котором зафиксировано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который состоит из фундамента и стен неполного первого этажа. Нормы п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, регулирующие отношения по предоставлению публичного земельного участка без торгов, ограничили право собственника объекта незавершенного строительства обратиться за заключением нового договора аренды однократностью. Положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ содержат указание на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В данном случае ответчик воспользовался правом на заключение договора аренды для завершения строительства, но строительство им не завершено. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен этот объект. Поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности, то администрация обладает публично-правовыми полномочиями по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, а также полномочиями по обращению в суд. Полагает, что поскольку заключенный с ответчиком договор аренды прекратил свое действие, а иного права на использование этого земельного участка у собственника объекта незавершенного строительства не имеется, необходимо изъять указанный объект путем продажи с публичных торгов. Считает, что новый собственник объекта не вправе получить земельный участок в аренду, а в отсутствие правоустанавливающих документов на землю по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса РФ исключается выдача разрешения на строительство.

В возражении на исковое заявление представитель ответчика Абзалов Р.Ф. просит в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям. В материалах дела представлены договоры инвестирования, предметом которых является передача гражданами, с которыми Самариной В.М. заключены договоры инвестирования, денежных средств Самариной В.М. в целях строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, и последующей передачи жилых помещений в таком многоквартирном доме в собственность указанных граждан. К правоотношениям между Самариной В.М. и гражданами, с которыми заключены договоры инвестирования, применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенных сторонами договоров инвестирования. В силу п. 11 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения ст. 239.1 ГК РФ не применяются. Кроме того, необходимо учесть, что срок строительства объекта нарушен из-за коронавируса.

В дополнении к возражению на исковое заявление представитель истца Абзалов Р.Ф. указывает следующее. Срок действия договора аренды земельного участка № зем от ДД.ММ.ГГГГ закончился ДД.ММ.ГГГГ. Шестимесячный срок, в течение которого в суд может быть заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов закончился ДД.ММ.ГГГГ, иск предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть более чем через четыре месяца со дня истечения вышеуказанного срока. Полагает, что собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, а потому собственник указанного объекта имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства. На момент заключения договора аренды земельного участка № зем от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, составляла 5 %. Тогда как из справки БТИ о ДД.ММ.ГГГГ следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства определена в соответствии с готовностью конструктивных элементов и составила 19 %. Указанное свидетельствует, что за период действия договора аренды земельного участка ответчиком велись работы по строительству многоквартирного жилого дома, то есть земельный участок использовался в соответствии с его целевым назначением. Кроме того, период действия договора аренды попал под действие ограничительных мер, принятых Указом Главы РПБ от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, устанавливающий как режим самоизоляции для отдельных граждан, так и ограничение передвижения, которые действовали на территории РБ до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку злоупотребления собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, неиспользование земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин не установлено, полагает, что у уполномоченного органа отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства, поскольку в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. Поданное Самариной В.М. заявление от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды осталось без удовлетворения со стороны истца, что является незаконным по вышеизложенным основаниям.

Ответчик Самарина В.М. в судебное заседание не явилась, о дате судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Третьи лица Ахунова Г.И., Лысов Е.С., Лысова М.В., Гимранова Р.М., Валеева Г.Р., Бекибаева С.К., Стуколкин А.В., Калюжный С.И., Яременко С.Н. в судебное заседание не явились, о дате судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных о дате судебного разбирательства надлежащим образом.

Представитель истца Мигунова И.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представители ответчика Самарин А.А. и Абзалов Р.Ф. просили в удовлетворении иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объекта незавершенного строительства вправе заявить в суд требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения г. Давлеканово МР Давлекановский район и Самариной В.М. заключен договор аренды № зем земельного участка, находящегося в собственности городского поселения г. Давлеканово МР Давлекановский район РБ.

Согласно п. 1.1 договора на основании постановления администрации ГП г. Давлеканово МР Давлекановский район РБ от 12.04.2019 № 334, ст. 3.3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, а также на основании п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 2207 кв.м., адрес местоположения: <адрес> с видом разрешенного использования «под малоэтажные многоквартирные жилые дома».

В силу п. 1.2 договора аренды на участке имеется объект недвижимости: объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта №, площадью 1302,8 кв.м., степень готовности объекта 5 %, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, вид права: собственность.В соответствии с п. 3.1 договора аренды срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.9 договора аренды в случае невыполнения арендатором обязательств по осуществлению мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, арендодатель имеет право потребовать расторжение настоящего договора в одностороннем порядке, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан Самариной В.М. на основании акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МР Давлекановский район РБ Самариной В.М. выдано разрешение на строительство №ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Г.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который состоит из фундамента и стен первого недостроенного этажа. Нахождение ОКСа также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № на земельный участок, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, являющийся собственностью Самариной В.М., что также подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства. В результате обследования земельного участка установлено: вид фактического использования земельного участка соответствует установленному виду разрешенного использования.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Самариной В.М.

ДД.ММ.ГГГГ Самарина В.М. обратилась с заявлением в администрацию городского поселения город Давлеканово МР Давлекановский район РБ о продлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок которого истекает ДД.ММ.ГГГГ, на иных условиях в части расчета годовой арендной платы, определенной на публичных торгах 61114,83 рублей, согласно соглашению о переуступке права аренды без изменения условий.

ДД.ММ.ГГГГ за исх. № в ответ на обращение от ДД.ММ.ГГГГ администрация МР Давлекановский район РБ сообщает Самариной В.М. следующее. На основании постановления администрации городского поселения г. Давлеканово МР Давлекановский район РБ от ДД.ММ.ГГГГ № и в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, уже был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства сроком на 3 года. Если будет введен объект незавершенного строительства, который расположен на вышеуказанном земельном участке в эксплуатацию до окончания действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № зем, то в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ с ней будет заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов как собственнику здания.

Таким образом, из материалов гражданского дела следует, что в пределах действия договора аренды земельного участка, то есть до ДД.ММ.ГГГГ строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Самариной В.М. не завершено.

При этом, несмотря на то, что строительство объекта не завершено, а срок договора аренды земельного участка истек, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, поскольку данная мера ответственности применительно к обстоятельствам данного гражданского дела и с учетом оценки характера поведения сторон является чрезмерной и преждевременной ввиду следующего.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из пункта 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из толкования правового смысла и целевого назначения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей компетентных органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.

Между тем Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 24 февраля 2004 года N 3-П, от 12 июля 2007 года N 10-П, от 29 июня 2012 года N 16-П, от 16 апреля 2015 года N 8-П, от 03 июля 2018 года N 28-П неоднократно констатировал, что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и, не будучи чрезмерными, строго обусловлены публичными интересами, перечисленными в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Используемые при этом правовые средства должны исключать несоразмерное для конкретной ситуации ограничение прав и свобод, а цели одной лишь рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для такого ограничения.

В силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, что, в свою очередь, предполагает установление и исследование судом фактических обстоятельств конкретного спора, при котором в целях соблюдения принципа справедливости необходим учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.

При этом, как следует из материалов гражданского дела, на момент заключения договора аренды земельного участка № зем от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, составляла 5 %. Тогда как из справки БТИ о ДД.ММ.ГГГГ следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства определена в соответствии с готовностью конструктивных элементов и составила 19 %. Указанное свидетельствует, что за период действия договора аренды земельного участка ответчиком велись работы по строительству многоквартирного жилого дома, то есть земельный участок использовался в соответствии с его целевым назначением.

Кроме того, период действия договора аренды попал под действие ограничительных мер, принятых Указом Главы РПБ от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, устанавливающий как режим самоизоляции для отдельных граждан, так и ограничение передвижения, которые действовали на территории РБ до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает злоупотреблений правом со стороны собственника объекта незавершенного строительства, поскольку строительство объекта ведется, неиспользование земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин не установлено.

При этом подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Самарина В.М., являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов.

Таким образом, в данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что со стороны собственника объекта незавершенного строительства злоупотребления правом не усматривается, земельный участок, предоставленный в аренду, используется в целях строительства, процент готовности объекта незавершенного строительства за период действия договора аренды повысился с 5 % до 19 %, а также учитывая, что арендодатель не воспользовался своим правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в предусмотренный законом шестимесячный срок, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска администрации городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан к Самариной В.М. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Давлекановский районный суд РБ.    

Судья: подпись

Верно. Судья: С.А. Вяткина