Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2090/2023 ~ М-1588/2023 от 17.07.2023

    Дело №

    34RS0№-69

    Р Е Ш Е Н И Е

    ИФИО1

<ДАТА> <адрес>

    Кировский районный суд <адрес> в составе:

    председательствующего судьи Игнатовой Е.В.,

    при секретаре ФИО7,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО21 Гельзие о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности,

    УСТАНОВИЛ

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности.

        В обоснование исковых требований указала, что <ДАТА> между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец передал покупателю 1/16 долю собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Данный договор был нотариально удостоверен ФИО8, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО9, зарегистрирован в реестре №. Денежные средства по договору истец продавцу передал в полном объеме в присутствии свидетелей – нотариуса и риелтора, имущество также было передано, таким образом, все существенные условия договора купли-продажи были исполнены. Сразу после заключения предварительного договора купли-продажи в квартире начал проживать сын покупателя – ФИО10, где проживал в течение 3 лет. В настоящее время истцом в квартире производится ремонт, также все эти годы ежемесячно оплачиваются все коммунальные расходы. Однако, в установленный предварительным договором купли-продажи срок, стороны не смогли заключить договор купли-продажи и подать на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности к покупателю – истцу, поскольку определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> был наложен арест. В последующем решением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> по гражданскому делу № по иску Администрации <адрес> к ФИО11 и др. о сносе объекта самовольного строительства, прекращении права собственности, выселении, в удовлетворении исковых требований Администрации <адрес> было отказано. <ДАТА> продавец ФИО4 умер. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от <ДАТА> решение Кировского районного суда <адрес> отменено в части с вынесением нового решения. Определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> утверждено мировое соглашение по настоящему делу. Определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> был отменен арест, наложенный определением судьи Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА>. Таким образом, обстоятельства, явившиеся основанием для приостановки государственной регистрации права собственности истца по договору купли-продажи от <ДАТА>, были устранены только в феврале 2023 года. Вместе с тем, одной стороной предварительного договора купли-продажи от <ДАТА> утрачена правоспособность. Наследником ФИО4, принявшими и оформившими наследство, является ФИО3.

Просит признать договор купли-продажи от <ДАТА> 1/16 доли жилого дома кадастровый № и 1/16 доли земельного участка кадастровый № между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО4 – заключенным; произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от <ДАТА> 1/16 доли жилого дома кадастровый № и 1/16 доли земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> ФИО2, <ДАТА> года рождения.

Судом для участия в деле в качестве ответчика была привлечена ФИО20.

    Представитель истца ФИО19 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.

    Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.

    Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    В судебном заседании установлено, что <ДАТА> между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец передал покупателю 1/16 долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

    Данный договор был нотариально удостоверен ФИО8, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО9, зарегистрирован в реестре №.

    Однако, заключить договор купли-продажи и сдать документы в Росреестр на тот момент не представилось возможным, поскольку ранее на приобретаемом истце имуществе был наложен арест определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> по гражданскому делу №.

    Денежные средства по договору истец продавцу передал в полном объеме, имущество также было передано, таким образом, все существенные условия договора купли-продажи были исполнены.

В последующем решением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> по гражданскому делу № по иску Администрации <адрес> к ФИО4, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО11, ФИО15, ФИО16, ФИО17 о сносе самовольной постройки, выселении, прекращении права собственности, в удовлетворении исковых требований Администрации <адрес> было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от <ДАТА> решение Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> отменено в части с вынесением нового решения.

Определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> по указанному делу утверждено мировое соглашение.

Определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> был отменен арест, наложенный определением судьи Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА>.

Таким образом, обстоятельства, явившиеся препятствием к регистрации основного договора купли-продажи, были устранены только в феврале 2023 года.

<ДАТА> продавец ФИО4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти II-PK № от <ДАТА>.

Таким образом, одной стороной договора купли-продажи от <ДАТА> утрачена правоспособность.

Наследниками ФИО4, принявшими и оформившими наследство, являются ФИО3, ФИО20.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ №).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Покупатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (п. 62 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ №).

П. 63 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № определяет, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, из содержания предварительного договора купли – продажи от <ДАТА>, следует, что стороны заключили, а в последствии исполнили договор купли – продажи, согласовали все существенные условия основного договора купли – продажи, истец также произвел оплату по договору, а ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества истцу во владение и пользование. Имущество находится во владении и пользовании истца с 2015 по настоящее время.

Спорный предварительный договор купли-продажи не был сдан на государственную регистрацию, поскольку определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> был наложен арест, однако поскольку судебные разбирательства по делу о сносе недвижимого имущества длились вплоть до конца 2022 года в результате чего было заключено мировое соглашение между Администрацией и жильцами дома - аресты с недвижимого имущества были сняты только <ДАТА>.

Таким образом, ФИО2, являясь покупателем по спорному предварительному договору купли-продажи, исполнил все свои обязательства и вступил во владение имуществом, но регистрация перехода права собственности по указанному договору не может быть проведена иначе как в судебном порядке в связи со смертью продавца до окончания государственной регистрации.

Таким образом, анализ обстоятельств дела, а также представленных истцом доказательств, позволяет суду сделать вывод об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи от <ДАТА> 1/16 доли жилого дома кадастровый № и 1/16 доли земельного участка кадастровый № между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО4 – заключенным, а также произведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от <ДАТА> 1/16 доли жилого дома кадастровый № и 1/16 доли земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> ФИО2, <ДАТА> года рождения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт гражданина РФ 1808 № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> <ДАТА>) к ФИО3 (паспорт гражданина РФ 1804 № выдан <ДАТА> Кировским РОВД <адрес>), ФИО21 Гельзие (паспорт гражданина РФ 1816 № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> <ДАТА>) о признании договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от <ДАТА> 1/16 доли жилого дома кадастровый № и 1/16 доли земельного участка кадастровый № между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО4 – заключенным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от <ДАТА> 1/16 доли жилого дома кадастровый № и 1/16 доли земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> ФИО2, <ДАТА> года рождения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен <ДАТА>.

Судья                                                                                               Е.В. Игнатова