Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-49/2021 (2-1681/2020;) ~ М-1694/2020 от 30.11.2020

Дело №2-49/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Надым ЯНАО 21 января 2021 г.

Надымский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Стрельцова Е.С. при секретаре судебного заседания Яхиной Н.Ю., с участием представителя истца – адвоката Разина Д.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зеленского ВИ к Администрации села Ныда о признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

Истец Зеленский В.И. в лице представителя – адвоката Разина Д.Б. обратился в суд с иском к Администрации села Ныда о признании права собственности на нежилое помещение.

Из заявления следует, что *дата* между истцом Зеленским В.И. и ООО «Ямалгазпромстрой» (далее - Общество) был заключен договор купли-продажи (далее - Договор), на основании которого Общество передало в собственность истца нежилое здание «Клуб» (гостиница) площадью 70,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> В (далее - Здание), а истец оплатил его стоимость в размере 40 000 рублей.

В этот же день здание было фактически передано истцу, что подтверждается актом приема-передачи от 13.07.2010 г. Здание было поставлено на кадастровый учет как ранее учтенный объект капитального строительства.

24.10.2019 г. истец обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на Здание. 31.10.2019 г. Росреестр уведомил истца о приостановлении государственной регистрации права до 31.01.2020 г., сославшись на то, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении Здания с кадастровым номером *№ обезличен* отсутствует запись о праве собственности за Обществом. 30.01.2020 г. Росреестр возвратил без рассмотрения документы, ранее приложенные истцом к заявлению о государственной регистрации права собственности на Здание.

Позже истец узнал, что деятельность Общества была прекращена 26.01.2012 г. в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. В настоящее время сложилась ситуация, при которой он, являясь добросовестным приобретателем, не может зарегистрировать свое право собственности на Здание, в связи с тем, что ранее Общество не зарегистрировало свое право на него.

Для заключения договора аренды земельного участка, расположенного под Зданием, и необходимого для его эксплуатации, без проведения торгов истец должен быть собственником Здания, которым, в соответствии с условиями федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на данный момент юридически он не является.

Истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание «Клуб» (гостиница) площадью 70,6 кв.м., с кадастровым номером *№ обезличен*, расположенное по адресу: <адрес>

Истец Зеленский В.И. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело с участием его представителя, иск поддерживает в полном объеме.

Представитель истца по доверенности – адвокат Разин Д.Б. в судебном заседании исковые требования поддержал полностью, пояснив, что истец добросовестно, открыто, непрерывно владеет Зданием с 2010 года по договору, фактически несет обязанности собственника имущества, а именно: обеспечивает его содержание, осуществляет текущий и капитальный ремонт, поддерживает его в состоянии, соответствующем целевому назначению, права иных лиц на принадлежащее истцу Здание в течение всего срока владения не заявлялись. Согласно техническому заключению указанный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и требованиям градостроительных регламентов, находится в удовлетворительном техническом состоянии. Требования по обеспечению безопасной эксплуатации здания выполняются, не создается угрозы жизни и здоровью граждан, их имуществу, имуществу юридических лиц, государственному и муниципальному. Сохранение возведенного объекта не нарушает права других собственников недвижимого имущества, а также права собственников (арендаторов) смежных земельных участков.

Ответчик - Администрация села Ныда в судебное заседание своего представителя не направила, просила рассмотреть дело без его участия, указав в письменном отзыве, что спорный объект в реестр муниципального имущества Администрации село Ныда не входит. Ответчик прав на данный объект не заявляет, возражений относительно заявленных требований не имеет.

Третье лицо - Надымский отдел Управления Росреестра по ЯНАО в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо - Администрация Надымского района в судебное заседание своего представителя не направила, просила рассмотреть дело без его участия, указав в письменном отзыве, что спорный объект не является собственностью муниципального округа Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа. Администрация Надымского района правопритязаний в отношении здания не имеет, возражений относительно заявленных требований не имеет.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 13.07.2010 г. между истцом Зеленским В.И. и ООО «Ямалгазпромстрой» был заключен договор купли-продажи, на основании которого Общество передало в собственность истца нежилое здание «Клуб» (гостиница) площадью 70,6 кв.м по адресу: <адрес> В, а он оплатил его стоимость в размере 40000 руб. (л.д. 11).

В этот же день здание было фактически передано истцу, что подтверждается актом приема-передачи от 13.07.2010 г. (л.д. 12).

31.10.2011 г. Надымский филиал ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации» изготовил на Здание технический и кадастровый паспорта. 31.05.2019 г. Здание было поставлено на кадастровый учет как ранее учтенный объект капитального строительства (л.д. 32 - 43).

24.10.2019 г. истец обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на Здание, приложив к заявлению все необходимые документы (Договор, акт приема-передачи, технический и кадастровые паспорта, чек-ордер об уплате государственной пошлины).

31.10.2019 г. Росреестр уведомил истца о приостановлении государственной регистрации права до 31.01.2020 г., сославшись на то, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении Здания с кадастровым номером *№ обезличен* отсутствует запись о праве собственности за Обществом. 30.01.2020 г. Росреестр возвратил без рассмотрения документы, ранее приложенные истцом к заявлению о государственной регистрации права собственности на Здание (л.д. 44 - 46).

Установлено, что деятельность Общества была прекращена 26.01.2012 г. в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д. 15).

Истец, являясь добросовестным приобретателем, не может зарегистрировать свое право собственности на Здание, в связи с тем, что ранее Общество не зарегистрировало свое право на него.

Статья 12 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В связи с чем, положения статей 56, 57 Кодекса возлагают на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статьям 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка возможно только путем заключения договора аренды на торгах, проводимых в форме аукциона. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка, расположенного под Зданием, и необходимого для его эксплуатации, без проведения торгов истец должен быть собственником Здания, которым, в соответствии с условиями Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рассматривая требование покупателя о государственной регистрации права, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Обязательство Общества по передаче Здания истцу Зеленскому В.И. было исполнено в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 13.07.2010 г., как и обязательство истца по оплате стоимости здания в размере 40000 руб., что подтверждается платежным поручением № 519 от 10.09.2010 г.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

В Договоре купли-продажи здания указаны данные об объекте, подлежащем отчуждению, его местонахождение и цена. Таким образом, между истцом Зеленским В.И. и ООО «Ямалгазпромстрой» было достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления)

Согласно пункту 61 Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункту 3 статьи 551 ГК РФ).

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от её регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию права собственности покупателя, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации права собственности на Здание, в том числе относится ликвидация Общества. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Согласно техническому заключению ООО «Северная проектная компания» №01.2021-ТЗ указанный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и требованиям градостроительных регламентов, находится в удовлетворительном техническом состоянии. Требования по обеспечению безопасной эксплуатации здания выполняются, не создается угрозы жизни и здоровью граждан, их имуществу, имуществу юридических лиц, государственному и муниципальному. Сохранение возведенного объекта не нарушает права других собственников недвижимого имущества, а также права собственников (арендаторов) смежных земельных участков.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом того, что истец добросовестно, открыто, непрерывно владеет Зданием с 2010 года, при этом владеет им по договору, фактически несет обязанности собственника имущества, а именно: обеспечивает его содержание, осуществляет текущий и капитальный ремонт, поддерживает его в состоянии, соответствующем целевому назначению, права иных лиц на принадлежащее истцу Здание в течение всего срока владения не заявлялись, с учетом того, что в соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов гражданско-правовой защиты является признание права, с целью регистрации права собственности на Здание и заключения договора аренды земельного участка, требования о признании за истцом право собственности на указанный объект недвижимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░ «░░░░» (░░░░░░░░░), ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ *№ ░░░░░░░░░*, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 27 ░░░░░░ 2021 ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: (░░░░░░░)

░░░░░ ░░░░░: ░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░_______

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░: 27 ░░░░░░ 2021 ░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ №2-49/2021

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░

░░░ 89RS0003-01-2020-004232-39