Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1260/2022 от 25.02.2022

Дело № 2-1260/2022 (№№ 2-356/2022, 2-4805/2021)

УИД 27RS0003-01-2021-008830-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск                                                                                        13 апреля 2022 года

Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Федореева Е.В.,

при секретаре Акулич Д.А., помощнике судьи Разинковой О.В.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) Демченко В.А.,

ответчика (истца по встречному иску) Федорук Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демченко ФИО8 к Федорук ФИО9 о взыскании суммы задатка, встречному иску Федорук ФИО10 к Демченко ФИО11 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения к предварительному договору, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ

Демченко В.А. обратился с иском к Федорук Т.В. о взыскании суммы задатка, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Федорук Т.В. и покупателем Демченко В.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, согласно условиям которого, они пришли к соглашению подписать в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи указанной квартиры. В соответствии с п.2.1 договора, денежную сумму в размере 100 000 рублей, покупатель уплатил продавцу за счет собственных средств до подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве задатка, о чем составлена ДД.ММ.ГГГГ расписка. В соответствии с соглашением о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, покупатель уплатил продавцу задаток в сумме 100 000 рублей, в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи указанной выше квартиры. Согласно п.2 соглашения о задатке, продавец, получивший задаток в сумме 100 000 рублей, в случае неисполнения условий предварительного договора купли-продажи квартиры - отказа от заключения основного договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры на известных ему условиях, а также при наличии указанных в предварительном договоре купли-продажи условий, обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Федорук Т.В. в присутствии риэлтора Малашенко Г.В., отказалась от заключения основного договора, сославшись на семейные обстоятельства, а именно - отказ ее матери, проживающей в продаваемой квартире, покидать место фактического проживания и освобождать квартиру для продажи. Отказ ответчика от заключения сделки по продаже квартиры привел к тому, что продавцом условия предварительного договора купли-продажи квартиры не исполнены, принятые обязательства по договору и соглашению о задатке, нарушены. Отказ продавца от сделки привел к необходимости срочного поиска и подбора новой квартиры Демченко В.А., в связи с тем, что для покупки квартиры у ответчика, продана квартира истца. ДД.ММ.ГГГГ покупателем возращены денежные средства продавцу в части, а именно выплачены 100 000 рублей, что составляет половину суммы от подлежащих уплате денежных средств согласно условиям соглашения о задатке. Поскольку в досудебном порядке ответчик отказалась от урегулирования спора и возврата денежных средств, просит взыскать с Федорук Т.В. сумму задатка в размере 100 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 7 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, денежные средства в размере 413,82 рублей в счет компенсации расходов за отправку почтовой корреспонденции, и 3 200 рублей в счет оплаты госпошлины за подачу иска в суд.

В ходе рассмотрения дела Федорук Т.В. заявлен встречный иск к Демченко В.А. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения к предварительному договору, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что предварительный договор не действителен по части 2 ст.429 ГК РФ, поскольку его форма от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме основного договора купли-продажи квартиры влечет его недействительность. Ответчик с его консультантом риэлтором применили к ней, воспользовавшись ее правовой неграмотностью, обман, заблуждение, кабальные условия, с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности (нарушение ст.ст.169, 178, 179, 168 ГК РФ). Предварительный договор является мошеннической схемой, поскольку в п.2 предварительного договора указана окончательная стоимость квартиры 5 200 000 рублей, в п. 2.1 записано, что покупатель уплатил 100 000 рублей в счет полной суммы. В п. 2.2 указано, что сумму 5 100 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в течение одного рабочего дня с момента регистрации перехода права собственности на квартиру. Как общеизвестно, поворот регистрации возможен только в судебном порядке при неисполнении оплаты цены квартиры, что сделало бы невозможным намерение покупки ей другой квартиры, поскольку в условиях российского право применения половина судебных решений не исполняется службой ФССП, есть множество документальных фактов с ее знакомыми. Вместе с тем, в п. 2.3 договора указано, что в основном договоре купли-продажи будет указана стоимость квартиры 4 000 000 рублей, претензий между сторонами нет. Это означает, что ничто не заставит покупателя оплатить после регистрации его права собственности на квартиру 5 100 000 рублей стоимости. 1 100 000 руб без сомнения у нее было бы похищено на основании законного договора. А при обращении в суд на основании ст.169 ГК РФ суд может взыскать в доход РФ, все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно. Поскольку она намеревалась традиционно заключить основной договор только с заверением нотариуса, то и форма предварительного договора должна соответствовать нотариально заверенной форме. Согласно ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Указанная в предварительном ничтожном договоре выплата задатка не может применяться к договору купли-продажи квартиры, так как, обязательства до регистрации договора не возникает. Договор не состоялся по причине того, что ответчик в оговоренный срок не подал предложения заключить основной договор. Она побоялась подозрительных условий занижения стоимости квартиры, двойной цены и оплаты после регистрации, а покупатель решил купить другую квартиру, что подтверждается разными адресами в претензии и в исковом заявлении. Предлагалось нарушение ст. 555 ГК РФ, которой указание в договоре двух сумм цены не предусмотрено. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Требование о возврате невыплаченной суммы задатка в размере 100 000 рублей незаконна и не разумна. Согласно комментариям к ГПК это не задаток, а аванс в счет стоимости квартиры, договор продажи жилых помещений, подлежащий государственной регистрации задатком не обеспечивается. Кроме того в п.2.1 предварительного договора согласована уплата 100 000 рублей, а не 200 000 рублей. Требуемая дополнительная сумма в задаток не входила, это незаконная штрафная санкция невыплаченных ей денежных средств, поэтому он не подлежит квалификации, как оставшаяся часть задатка. В сложившихся обстоятельствах ничтожного предварительного договора и не проявления воли покупателя к заключению основного договора, согласно ч.2 ст. 381 ГК РФ за неисполнение договора ответственная сторона давшая задаток, и он не возвращается. Покупатель со своим риэлтором ввели ее в заблуждение, склонили подписать кабальный предварительный договор с двойной разной ценой. Эти незаконные документы нанесли ей нравственные переживания и страдания, поскольку она не обеспечена высокой зарплатой и на ее обеспечении дочь - студентка. Эти переживания подлежат компенсации морального вреда, которую просит взыскать с покупателя в сумме 10 000 рублей. В связи с чем, просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и незаконным; признать незаконным соглашение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Демченко В.А. в ее пользу компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей.

Истец Демченко В.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, требования встречного иска, полагал необоснованными.

Ответчик Федорук Т.В. в судебном заседании требования Демченко В.А. не признала, поддержав доводы возражений, и доводы встречного иска, требования которого просила удовлетворить.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 429 ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из представленных материалов усматривается, что между Федорук Т.В. (продавец) и Демченко В.А. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пунктом 1 которого, предусмотрено заключение до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи указанной квартиры.

В соответствии с п.2.1 договора, расписке от ДД.ММ.ГГГГ, денежную сумму в размере 100 000 рублей, Демченко В.А. уплатил Федорук Т.В. за счет собственных средств до подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве задатка.

Пунктом 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность перед другой стороной в пределах фактически понесенных убытков/расходов, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, а также в пределах, оговоренных соглашением о задатке.

ДД.ММ.ГГГГ между Федорук Т.В. (продавец) и Демченко В.А. (покупатель) заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, согласно которому, покупатель уплатил продавцу задаток в сумме 100 000 рублей, в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи указанной выше квартиры.

Согласно п. 2 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, продавец, получивший задаток в сумме 100 000 рублей, в случае неисполнения условий предварительного договора купли-продажи квартиры - отказа от заключения основного договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры на известных ему условиях, а также при наличии указанных в предварительном договоре купли-продажи условий, обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка 200 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Согласно доводам первоначального иска, пояснениям Демченко В.А., ДД.ММ.ГГГГ Федорук Т.В. отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с Демченко В.А., сославшись на семейные обстоятельства, а именно - отказ ее матери, которая фактически распоряжалась указанной квартирой, освобождать квартиру для продажи.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком истцу возвращены денежные средства в размере 100 000 рублей, внесенные в качестве задатка за квартиру.

Доводы Федорук Т.В. о том, что основной договор не состоялся по причине того, что Демченко В.А. в оговоренный срок не подал предложения заключить основной договор, и решил купить другую квартиру, ничем не обоснованы.

Указанные Демченко В.А. обстоятельства незаключения Федорук Т.В. не опровергнуты, и объективно подтверждаются показаниями допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля Малашенко Г.Б., в показаниях которого у суда не имеется оснований сомневаться.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что, за неисполнение обязательства о заключении основного договора купли-продажи квартиры ответственна Федорук Т.В. по обстоятельствам от нее зависящим, и поскольку ответчик, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи квартиры, нарушила условия заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора и соглашения о задатке, имеются основания для взыскания с Федорук Т.В. в пользу Демченко В.А. двойной суммы задатка.

Доводы Федорук Т.В. о том, она побоялась подозрительных условий занижения стоимости квартиры, двойной цены и оплаты после регистрации, основанием для отказа в удовлетворении заявленных Демченко В.А. требований по настоящему делу, либо для удовлетворения встречных требований, не являются, поскольку стороны, в силу п. 2 ст. 421 ГК РФ, могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Доказательств, подтверждающих навязывание Федорук Т.В. указанных выше условий предварительного договора, соглашения, введение ее в заблуждение, материалы дела не содержат.

Доводы ответчика о том, что заключенный ей предварительный договор, соглашение, содержат кабальные условия, предварительный договор является мошеннической схемой, и заключен с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, не подтверждены какими-либо достоверными доказательствами.

Доводы истца о недействительности указанных выше предварительного договора, соглашения о задатке, судом не принимаются, поскольку о недействительности их условий, не свидетельствуют, и основанием для признания их недействительными не являются.

Учитывая изложенные обстоятельства, оснований для признания недействительными предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, компенсации морального вреда в пользу Федорук Т.В., не имеется.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд считает их достоверными и достаточными для определения вывода о том, что заявленные Демченко В.А. требования о взыскании суммы задатка в размере 100 000 рублей (двойная сумма задатка 200 000 рублей - фактически выплаченная сумма 100 000 рублей), являются обоснованными.

Одновременно с этим, в силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п.1 ст.333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 №185-О-О, от 22 января 2014 №219-О, от 24 ноября 2016 №2447-О, от 28 февраля 2017 №431-О, постановление от 6 октября 2017 №23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 №263-О).

Учитывая обстоятельства данного спора, принимая во внимание доводы ответчика о неразумности взыскиваемой суммы задатка, с учетом степени вины ответчика в неисполнении обязательства, учитывая период нарушения обязательства, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, поведение ответчика и истца в разрешении спора, материальное и семейное положение ответчика, характер обязательства и последствия его неисполнения, требования разумности и соразмерности, суд находит возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 333 ГК РФ, и исчисленную сумму (100 000 рублей) явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и степени вины ответчика в их неисполнении, и считает необходимым уменьшить сумму задатка, подлежащего взысканию с ответчика, до 10 000 рублей.

Учитывая положения п. 2 ст.1099 ГК РФ, поскольку действиями ответчика Федорук Т.В. истцу Демченко В.А. причинен имущественный вред, оснований для компенсации морального вреда истцу Демченко В.А. в данном случае не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В этой связи с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 7 000 рублей, почтовые расходы в размере 413 рублей 82 коп., всего судебные расходы в размере 10 613 рублей 82 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ

Исковые требования Демченко ФИО12 к Федорук ФИО13 о взыскании суммы задатка - удовлетворить частично.

Взыскать с Федорук ФИО14 в пользу Демченко ФИО15 сумму задатка в размере 10 000 рублей, судебные расходы в размере 10 613 рублей 82 коп.

В остальной части - требований оставить без удовлетворения.

Встречные требования Федорук ФИО16 к Демченко ФИО17 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения к предварительному договору, компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Хабаровский краевой суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, через суд его вынесший.

Судья                                                                                                             Е.В. Федореев

Решение в окончательной форме изготовлено судом 20 апреля 2022 года.

Судья                                                                                                             Е.В. Федореев