Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5923/2022 ~ М-5678/2022 от 12.09.2022

Дело № 2-5923/2022             УИД 53RS0022-01-2022-008768-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    07 декабря 2022 года         г. Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Галкиной Н.А.,

при секретаре Гуляевой Н.А.,

с участием представителя истца Павлюковой Н.И., ответчика Данилова В.И., представителя ответчика Коренева П.В., представителя третьего лица Смирнова С.В. - Римской Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Успех» к Данилову В.И. о признании недействительными сделок по одностороннему отказу от исполнения договоров аренды нежилых помещений,

у с т а н о в и л:

ООО «Успех» (далее – Общество) обратилось в суд с иском к Данилову В.И., указав, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем Смирновым С.В. и арендатором Обществом заключены договоры аренды, в соответствии с которыми Смирнов С.В. передал, а Общество приняло в пользование нежилые помещения в <адрес> и д.<адрес> для осуществления хозяйственной деятельности. ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения проданы Смирновым С.В. ответчику Данилову В.И. ДД.ММ.ГГГГ Общество получило от Данилова В.И. уведомление о прекращении действия договоров аренды с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать помещения свободными от персонала и имущества. Общество полагает, что оснований для прекращения арендных отношений не имеется, отказ ответчика от исполнения обязательств по договорам аренды не основан на законе и нарушает права и законные интересы Общества.

В связи с изложенным, ООО «Успех» просит:

признать недействительной сделку Данилова В.И. по одностороннему расторжению договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №) нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>

признать недействительной сделку Данилова В.И. по одностороннему расторжению договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №) в части нежилых помещений с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пом.1-н, а договоры аренды в соответствующей части - действующими.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Новгородской области, Смирнов С.В.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новгородской области, третье лицо Смирнов С.В. в суд не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца Павлюкова Н.И. требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

    Ответчик Данилов В.И. и его представитель Коренев П.В. иск не признали, поддержали письменные возражения на заявленные требования.

    Представитель третьего лица Смирнова С.В. - Римская Г.В. полагала, что исковые требования являются необоснованными, представила письменную позицию по делу.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым С.В. (арендодатель) и ООО «Успех» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору, а арендатор принял нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 114,7 кв.м. по адресу: <адрес>

Также ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым С.В. (арендодатель) и ООО «Успех» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества:

? доли нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 74 кв.м. по адресу: <адрес>

нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 62 кв.м по адресу: <адрес>;

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 95,4 кв.м по адресу: <адрес>;

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 125,5 кв.м по адресу: <адрес>

Указанные договоры аренды зарегистрированы Управлением Росреестра по Новгородской области за № и № соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером № передано Смирновым С.В. в аренду ООО «Успех» по акту приема-передачи для использования под кафе, остальные нежилые помещения - для использования под продовольственный магазин.

В соответствии с дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ к договорам аренды срок их действия определен до ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно пункту 4 договора аренды арендной платой за использование нежилых помещений является оплата коммунальных услуг согласно выставленным счетам-фактурам.

В силу пункта 9 договоров аренды по истечение срока действия договора арендуемое имущество должно быть возвращено арендатором в течение 10 дней арендодателю по передаточному акту в том состоянии, в котором арендатор его получал. В течение 10 дней по окончании срока действия договора стороны договариваются о времени осмотра арендуемого помещения и передаче ключей от него, составляют акт передачи имущества из аренды.

Согласно пункту 10 договоров аренды в случае нарушения арендатором условий договора арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

Договор может быть изменен или расторгнут до истечении срока по соглашению сторон. О досрочном расторжении договора заинтересованная сторона обязана предупредить в письменном виде другую сторону не позднее, чем за 10 дней. В случае достижения взаимного согласия о досрочном расторжении договора арендатор возвращает имущество в течение 10 дней с момента подписания соглашения о расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ указанные выше объекты недвижимости отчуждены Смирновым С.В. по договору купли-продажи Данилову В.И. Согласно выписке из ЕГРН право собственности Данилова В.И. на нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Даниловым В.И. и Обществом составлены акты осмотра, согласно которым в нежилых помещениях выполнены дополнительные входы, внутренняя перепланировка, оборудованы крыльцо и пандус. Документы, подтверждающие перепланировку, не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик вручил Обществу уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (№), а также договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (№) в части нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, № и предложил в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать арендодателю помещения из аренды в состоянии, в котором они были переданы арендатору с учетом нормального износа и неотделимых улучшений, а также свободными от персонала и имущества арендатора. Согласно уведомлению в случае оставления имущества в помещениях арендодатель оставляет за собой право по своему усмотрению перевезти имущество за счет арендатора, не неся ответственности за возможную его утерю или порчу.

Уведомление о прекращении действия договоров обусловлено нарушением Обществом в арендуемых помещениях норм противопожарной безопасности, а также проведением работ по переустройству и перепланировке без согласования с уполномоченными органами.

ДД.ММ.ГГГГ № Общество направило в адрес Данилова В.И. возражения относительно отказа арендодателя от исполнения договоров аренды (письмо №).

Разрешая вопрос об обоснованности доводов ответчика о допущенных со стороны Общества нарушениях договорных обязательств, суд приходит к следующему.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ не устанавливают обязанности арендатора по организации на арендуемых объектах мероприятий противопожарной безопасности.

Отношения в области пожарной безопасности регулируются Федеральным законом от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», статьей 1 которого предусмотрено, что обязательные требования пожарной безопасности (далее - требования пожарной безопасности) - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормативными документами по пожарной безопасности.

В силу ст. 38 Федеральным законом от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе собственники имущества.

Кроме того, в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» соблюдение организациями и гражданами требований пожарной безопасности в зданиях, помещениях, сооружениях, на линейных объектах, территориях, земельных участках, которыми организации и граждане владеют и (или) пользуются и к которым предъявляются требования пожарной безопасности, а также оценка их соответствия требованиям пожарной безопасности является предметом федерального государственного пожарного надзора, который осуществляется органами государственного пожарного надзора.

Ответчиком не представлены акты проверок органов государственного пожарного надзора с выявленными нарушениями в отношении объектов аренды.

Таким образом, доводы ответчика о нарушении Обществом правил противопожарной безопасности, не нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера Р. от ДД.ММ.ГГГГ относительно нежилых помещений с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, согласно которому для внесения изменений в ЕГРН рекомендовано подготовить актуальный технический паспорт помещений, а также предоставить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома для получения положительного заключения межведомственной комиссии муниципального образования.

Вместе с тем, доводы ответчика о нарушении Обществом порядка проведения и оформления перепланировки нежилых помещений, опровергаются материалами дела.

Так, судом установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ спорные нежилые помещения были переданы Смирновым С.В. в аренду ООО «Компания «Русская корона». При этом характеристики арендуемых помещений соответствовали характеристикам, указанным в договорах аренды, заключенными между Смирновым С.В. и ООО «Успех».

Доказательств, подтверждающих, что перепланировка нежилых помещений выполнена именно Обществом, ответчиком не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что оснований для прекращения арендных отношений в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ Даниловым В.И. в Управление Росреестра по Новгородской области представлены заявления о прекращении действия договоров аренды нежилых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новгородской области приняты решения о приостановлении регистрационных действий по прекращению аренды объектов недвижимости на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данилову В.И. предложено представить заявление арендатора или решение суда о прекращении действия договора аренды.

    В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

    Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

    Обстоятельства дела свидетельствуют не соблюдении Даниловым В.И. требований закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотрено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Успех» являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Сделки по одностороннему отказу Данилова В.И. от исполнения договоров аренды следует признать недействительными (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ), а договоры аренды соответственно действующими.

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающее, что срок действия договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ, является недействительным, поскольку подписано от имени арендатора и бывшего собственника Смирнова С.В. одним и тем же лицом, не имеют значения для разрешения дела, поскольку данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено.

Кроме того, заключенным ранее дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора аренды определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 94, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО «Успех» удовлетворить.

Признать сделку одностороннего отказа Данилова В.И. от исполнения договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №) недействительной.

Признать сделку одностороннего отказа Данилова В.И. от исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №) в части нежилых помещений: нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>н, недействительной.

Взыскать с Данилова В.И. (ИНН №) в пользу ООО «Успех» (ОГРН №) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий         Н.А. Галкина

Мотивированное решение составлено: 14 декабря 2022 года.