Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4205/2023 от 20.07.2023

Дело № 2-4205/2023

УИД: 04RS0021-01-2023-001660-32

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года                                                                         г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Шатаевой Н.А., при секретаре Цырендашиевой Е.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Ринчиндоржиева А. Д., Ринчиндоржиевой И. В. к Волковой Л. А., Волкову Е. А., Конечных Е. А., ООО «Евразия недвижимость" о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истцы, обращаясь в суд с иском, просят взыскать с Волковой Л.А. задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ринчиндоржиевым А.Д., Ринчиндоржиевой И.В. (покупатели) и Волковой Л.А. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 206,6 кв.м. с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Пунктом 5.1 указанного договора предусмотрено, что задаток в размере 200 000 рублей передан продавцами агентству недвижимости «Евразия недвижимость» на хранение. Согласно п. 1.3 предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Расчет между сторонами при заключении основного договора купли-продажи должен быть произведен в том числе за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю банком. Согласно п. 2.9 Договора, задаток возвращается покупателем в полном объеме в случае неодобрения Объекта банком. В связи с тем, что банк не одобрил объект недвижимости по причине непредставления продавцом полного пакета документов основной договор купли-продажи между сторонами не заключался, каких-либо дополнительных соглашений об изменении срока заключения основного договора купли-продажи также не заключалось. Ответчик отказывается возвратить задаток, мотивируя отказ тем, что задаток не получала, ранее предлагала разделить задаток поровну, с чем истцы не согласны. В связи с возникновением между сторонами предварительного Договора купли-продажи спора относительно возврата задатка, агентством недвижимости принято решение об оставлении задатка на хранении до разрешения спора в судебном порядке.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Волков Е.А., Конечных Е.А., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Евразия Недвижимость», определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Евразия Недвижимость» по ходатайству стороны истца исключено из числа третьих лиц, привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании истец Ринчиндоржиева И.В., исковые требования увеличила, просила взыскать с ответчиков 200 000 рублей сумму задатка, поскольку ответчики, не расторгнув с ними предварительный договор купли-продажи продали спорный дом третьим лицам, с ответчика АН ООО «Евразия недвижимость» 200 000 рублей, поскольку сумма задатка находится у них на хранении. Требования обосновала тем, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ответчики достоверно знали о том, что приобретение объектов недвижимости планируется за счет кредитных средств, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Банк отказал в предоставлении кредитных средств в связи с неодобрением объекта недвижимости, поскольку ответчики несвоевременно представили документы на дом, в связи с чем на основании п. 2.9 Предварительного Договора у истцов имеются основания для возврата задатка в полном объеме. Каких-либо предложений относительно заключения дополнительного соглашения о переносе срока заключения основного договора купли-продажи между ними и ответчиками не заключалось.

Истец Ринчиндоржиев А.Д. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, также заявил об увеличении исковых требований.

В судебное заседание ответчики Волкова Л.А., Конечных Е.А., Волков Е.А. не явились, извещались судом надлежащим образом.

Представитель Волковой Л.А., Конечных Е.А. - Харлукова О.Ш. на основании доверенности возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменный отзыв, указав, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истцов, поскольку последние не проконтролировали действия сотрудников Агентства недвижимости по своевременной подготовке и направлению пакета документов для оформления кредитного договора. Документы представлены стороной ответчика в Агентство недвижимости в марте 2022 года, доказательств того, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчиком не имеется.

Представитель АН ООО «Евразия Недвижимость» Халтинов С.В. исковые требования не признал, считал, что правоотношения между сторонами возникли в связи с возвращением задатка по предварительному договору купли-продажи, при этом решением Советского районного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ сумма задатка, в том числе переданных Ринчиндоржиевыми взыскана с ООО «Евразия Недвижимость» в пользу конечных Е.А. в связи с чем полагал, что оснований для удовлетворения требований за счет ООО «Евразия Недвижимость» не имеется.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Волковым Е.А., Волковой Л.А., действующими, как от своего имени и как законные представители несовершеннолетнего Волкова Д.Е., а также Конечных Е.А., действующей от своего имени и в интересах Волкова Е.А. и Волковой Л.А. на основании доверенности и Ринчиндоржиевым А.Д., Ринчиндоржиевой И.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком. По условиям Договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 206,6 кв.м. с количеством этажей, в том числе подземных этажей 2, в том числе наземных этаже -1, земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 654 кв.м.

Согласно п. 1.3 Договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок может быть изменен сторонами по обоюдному согласию, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору (п.1.4)

По условиям предварительного Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о том, что в договоре купли-продажи предположительно указана сумма 6 000 000 рублей, фактически объект будет продан продавцами покупателям за 5 230 000 рублей.

Согласно п. 2.4 денежная сумма в размере 200 000 рублей будет передана Продавцами за счет собственных денежных средств Покупателям в качестве задатка любым удобным способом, 300 000 рублей передается Продавцу за счет собственных денежных средств Покупателей любым удобным способом в день подписания Основного договора купли-продажи. Денежная сумма в размере 4 730 000 рублей будет передана за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Банком в течение 3-х банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности путем перечисления на лицевой счет продавцов.

Пунктом 2.9 установлено, что в случае неодобрения Объекта банком, задаток указанный в п. 2.4. Договора, возвращается покупателям в полном объеме.

При досрочном расторжении договора по инициативе продавцов, последние возвращают покупателям сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи (п.3.1). При досрочном расторжении предварительного Договора по инициативе покупателей задаток остается у Продавцов (п.3.3 Договора).

Согласно п. 5.1. на момент подписания предварительного договора Продавцы передают на хранение в АН «Евразия Недвижимость» денежные средства, полученные в качестве задатка в размере 200 000 рублей, о чем составляется Договора хранения.(л.д.8-9).

Из акта приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупателя передали, а Продавцы получили задаток в размере 200 000 рублей в счет причитающегося платежа за Объекты недвижимости. (л.д.10).

Из представленной суду копии договора хранения денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Евразия недвижимость» в лице коммерческого директора Бальжинимаева О.Г. и Волковым Е.А., Волковой Л.А., действующими, как от своего имени и как законные представители несовершеннолетнего Волкова Д.Е., а также Конечных Е.А., следует, что ООО «Евразия недвижимость» обязуется хранить денежные средства в размере 200 000 рублей, переданные поклажедателями, полученными в счет причитающегося платежа за продаваемые объекты недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Согласно п. 7.1 Договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.78).

Согласно выписке из ЕГРН филиала ППК Роскадастр от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 03:24:010606:76, площадью 206,6 кв.м. с количеством этажей 3, в том числе 1 подземный, а также земельный участок с кадастровым номером №, принадлежат на праве общей долевой собственности Конечных Е.А. (доля 1/22), Волковой Л.А., (доля 18/22), Волкову Д.Е. (доля 1/22), Волкову Е.А. (доля 2/22) (л.д.20-25).

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок между сторонами не заключен, ни одна из сторон предварительного договора не обращалась с требованием о понуждении к заключению указанной сделки к противоположной стороне.

Исходя из пояснений сторон, не оспаривающих правовую природу платежа, произведенного истцами в качестве обеспечительного по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом содержания Договора, суд приходит к выводу о том, что указанный платеж внесен истцом в качестве задатка.

Исходя из содержания ст.ст. 380 и 381.1 ГК РФ, задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).

Таким образом, в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток применяется в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

По общему правилу, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обосновывая свои требования о взыскании денежных средств оплаченных в качестве задатка в размере 200 000 рублей сторона истца ссылается на п. 2.9 Предварительного договора, согласно которому в случае неодобрения Объекта банком, задаток, указанный в п. 2.4. Договора, возвращается покупателям в полном объеме, а также на уведомление от ВТБ (ПАО), из которого следует, что Банк ВТБ (ПАО) принял отрицательное решение по объекту, расположенному по адресу: <адрес>, поскольку дом не соответствует требованиям Банка. (л.д.13).

Вместе с тем, согласно ответу Банка ВТБ (ПАО) № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ от Ринчиндоржиева А.Д., Ринчиндоржиевой И.В. получена заявка на получение ипотечного кредита. Канал поступления заявки «Цифровая ипотека» от агентства недвижимости ООО «Евразия Недвижимость».

Документы на объект представлены ДД.ММ.ГГГГ в электронном виде с почтового ящика <данные изъяты>, также дополнительно запрошенные документы по объекту получены с почтового ящика <данные изъяты>.ru ДД.ММ.ГГГГ.

В предоставленной выписке из ЕГРН выявлена неточность/ошибка касательно этажности жилого дома, потребовалось исправление информации из ЕГРН.

Отчет об оценке ООО «НЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ получен банком в электронном виде ДД.ММ.ГГГГ.

Согласование объекта недвижимости по адресу: <адрес> получено ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно регламентных документов Банка подписание кредитно-обеспечительной документации по ипотеке осуществляется лично заемщиком.

Из сообщения Банка ВТБ (ПАО) кредитные договора на имя Ринчиндоржиева А.Д. не заключались.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что довод истцов о вине продавца, не предоставившего документов для юридической оценки, подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел, доказательств, свидетельствующих о необоснованном уклонении ответчиков от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, не представлено. Сделка купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ не была совершена по причине непредставления Агентством документов на объект недвижимости в банк.

Кроме того, в предварительном договоре не содержится условий о предоставлении продавцом испрашиваемых документов для банка дополнительных документов, а лишь содержит обязанность продавцов до заключения Основного договора купли-продажи передать покупателям для ознакомления правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запретов. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ решение Банка об отказе в одобрении объекта недвижимости не имелось.

Кроме того, в опровержение доводов истцов о непредставлении полного пакета документов на объект недвижимости стороной ответчика представлен эксклюзивный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Волковым Е.А., Волковой Л.А. и АН ООО «Евразия недвижимость», по условиям которого Агентство обязуется совершать от имени Клиента действия, направленные на отчуждение принадлежащего Клиенту недвижимого имущества, оговоренное в приложении 1 – жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. Кроме того, п. 3.3 установлено, что Агент обязан подготовить предварительный договор купли-продажи Объекта, подготовить к проведению сделки по продаже Объекта, оказать содействие в подаче документов на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности.

Кроме того, из представленной суду скринкопии сведений об отправки сообщения, следует, что ответчиками на электронную почту агента по недвижимости Халимовой Н.Н. ООО «Евразия Недвижимость» ДД.ММ.ГГГГ направлен пакет документов на объекты недвижимости.

Также свидетель Халимова Н.Н. суду пояснила, что присутствовала при заключении между истцами и ответчиками предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, юридическое сопровождение осуществлял юрист «Century 21» «Евразия Недвижимость». Оценка объекта осуществлена банком в сентябре 2022 года, считает, что длительность оценки объекта вызвана действиями самого Банка и не связана с действиями сторон предварительного договора купли-продажи, Банком установлена ошибка в выписке из ЕГРН на жилой дом в части этажности, которая была устранена своевременно. Полный пакет документов на объекты должен быть представлен продавцом, Агентство недвижимости оказывало содействие в сборе документов. Изначально при направлении документов агентством и банком не выявлена ошибка в выписке ЕГРН, она была выявлена позже, в связи с чем этап оценки затянулся. Считает, что вины покупателей и продавцов в том, что основной договор купли-продажи не был заключен не имеется, поскольку Банк долго принимал решение об одобрении объекта недвижимости, каких-либо дополнительных соглашений относительно переноса даты заключения основного договора купли-продажи между сторонами не заключалось, предполагалось, что стороны заключат Основной договор при получении одобрения, однако в конце сентября 2022 Ринчиндоржиев А.Д. был мобилизован, в связи с чем ожидали оформления доверенности на истца Ринчиндоржиеву И.В., однако в последующем истец отказался от заключения Договора купли-продажи.

Увеличивая исковые требования, истцы ссылаются на тот факт, что объект недвижимости был продан ответчикам третьим лицам до расторжения с ними предварительного договора купли-продажи. Вместе с тем, как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Исходя из указанного, а также учитывая, что сторонами п. 1.3 Предварительного договора установлен срок заключения основного договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, можно сделать вывод о том, что обязательства по предварительному договору, заключенному между ответчиками лично с истцами были прекращены в силу ст. 429 ГК РФ, доказательств того, что ответчики произвели отчуждение Объекта недвижимости ранее истечения срока заключения Основного договора купли – продажи не имеется, указанное также подтверждается показаниями свидетеля Халимовой Н.Н. пояснившей о том, что поиск новых покупателей начат после отказа Ринчиндоржиевой И.В. от заключения Договора купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи с новым покупателем Новокрещенных В.Д. заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд считает, что стороной истца не представлено надлежащих доказательств, с достоверностью подтверждающих, что ответчики являются ответственной стороной за неисполнение условий предварительного договора.

Предъявляя требования к АН ООО «Евразия Недвижимость» сторона истца указывает, что последние являются хранителем денежных средств полученных по предварительному договору купли-продажи. Вместе с тем, решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Евразия Недвижимость» в пользу Конечных Е.А. взыскана сумма задатка в размере 200 000 рублей, полученных от Конечных Е.А. Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, ни предмет договора, ни раздел об обязанностях сторон не содержат сведений об обязанности ООО «Евразия Недвижимость» оплатить истцам задаток в размере 200 000 рублей, полученных по договору хранения с Конечных Е.А., также как не содержат и оснований возникновения данной обязанности.

При этом указанный договор ДД.ММ.ГГГГ заключен между Волковым Е.А., Волковой Л.А., действующими, как от своего имени и как законные представители несовершеннолетнего Волкова Д.Е., а также Конечных Е.А., действующей от своего имени и в интересах Волкова Е.А. и Волковой Л.А. на основании доверенности и Ринчиндоржиевым А.Д., Ринчиндоржиевой И.В., сторонами указанного договора ООО «Евразия Недвижимость» не являлись.

Таким образом, обязательство от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием возникновения у ответчиков обязанности оплатить истцу 200 000 руб. Других оснований для предъявления требования о взыскании денежных средств истцом не заявлено. При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований полагать, что сумма задатка подлежит возврату за счет ООО «Евразия Недвижимость».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ринчиндоржиева А. Д., Ринчиндоржиевой И. В. к Волковой Л. А., Волкову Е. А., Конечных Е. А., ООО «Евразия недвижимость" о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.02.2024.

         Судья                                                 Н.А. Шатаева

Верно: Судья                                                                                              Н.А. Шатаева

Секретарь:                                                                                            Е.Ц. Цырендашиева

Подлинник решения (определения) находится в Октябрьском районном суде г. Улан-Удэ и подшит в гражданское (административное) дело (материал) 2-4205/2023