Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1243/2021 ~ М-1132/2021 от 28.07.2021

Дело № 2-1243/2021                         27 августа 2021 года

УИД 29RS0022-01-2021-001416-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Шумиловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Приморского районного суда Архангельской области в г. Архангельске гражданское дело по иску Валовой Т. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Усадьба 29» о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

Валова Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «Усадьба 29» о признании права собственности на нежилое здание. В обоснование заявленных требований указала, что 30 июня 2019 года между Валовой Т.А. и ООО «Усадьба 29» заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Договор купли-продажи здания подписан сторонами, денежные средства согласно условиям договора переданы в присутствии свидетелей. До настоящего времени переход права собственности на здание не зарегистрирован, в связи с чем, истец не может в полной мере осуществлять предусмотренные законодательством РФ правомочия собственника объекта недвижимости. С 30 июня 2019 года по настоящее время истец пользуется указанным зданием, принимает все меры по надлежащему содержанию и охране. Истцом сделан ремонт здания, утеплены стены и выровнен фундамент, сделано перекрытие. Ответчику было направлено письмо о совместном обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в течение 7 дней для государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости. Ответчик указанное обращение оставил без внимания, каких-либо действий для проведения государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи не произвел. Просит суд с учетом уточнения требований признать за истцом право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, что будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на указанное нежилое здание за истцом.

Истец Волова Т.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

    В судебном заседании представитель истца Винниченко Н.С., действующая на основании доверенности, просила признать за Валовой Т.А. право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, что будет являться основанием для государственной регистрации права собственности за Валовой Т.А.

Ответчик ООО «Усадьба 29», извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора Управление Росреестра по Архангельской области и НАО, НП «Часовенское», ООО «Усадьба», привлеченные к участию в деле на основании определения суда, Управление Росреестра по Архангельской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание своих представителей не направили. Управление Росреестра по Архангельской области и НАо представили отзыв на исковое заявление.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при данной явке.

    Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 554 настоящего Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 555 данного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 431 названного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Установлено, что 30 июня 2019 года между ООО «Усадьба 29» в лице директора Бойко Л.А. (на основании решения единственного участника ООО «Усадьба 29») и Валовой Т.А. заключен договор купли-продажи комплекта дома из сухого бруса, зарегистрированного как объект недвижимости с кадастровым №, расположенный на земельном участке площадью 1566 кв.м., с кадастровым №, местоположение земельного участка: <адрес>. Сруб изготовлен из сухого бруса сечением 140*142 мм, общей площадью 118 кв.м. В комплект дома из сухого бруса входит: сруб дома; балки перекрытий; утепление цокольное, межэтажное и кровельное; кровельный материал; окна остекленные; двери внутренние и наружные; лестница; лаги, полы. Продаваемый объект на основании Договора № от 06 июня 2019 года находится в собственности продавца (ООО «Усадьба 29»).

Цена проданного объекта определена сторонами в 600 000 рублей, которые покупатель передал продавцу полностью, претензий стороны не имеют, о чем составлен акт приема-передачи комплекта дома из сухого бруса от 30 июня 2021 года, расписка директора ООО «Усадьба 29» Бойко Л.А. от 30 июня 2019 года (п.п. 1.1. – 1.5., 2.1. Договора).

Согласно Выписке из ЕГРН на кадастровый учет с присвоением кадастрового № поставлено двухэтажное нежилое здание площадью 118 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, год завершения строительства – 2014, в пределах земельного участка с кадастровым №.

Как следует из технического плана здания (декларации об объекте недвижимости), правообладателем нежилого здания площадью 118 кв.м., год завершения строительства – 2014, расположенного на земельном участке с кадастровым №, является НП «Часовенское», правоустанавливающий документ на объект недвижимости – договор № от 18 мая 2013 года субаренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО 26 сентября 2013 года за №.

Распоряжением главы администрации МО «Лисестровское» № от 16 сентября 2013 года административному зданию, принадлежащему НО «Часовенское», <адрес>.

06 июля 2012 года администрацией МО «Приморский муниципальный район» ООО «Усадьба» было выдано разрешение № на комплексное жилищное строительство на земельном участке, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании договора аренды земельных участков от 29 мая 2013 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации МО «Приморский муниципальный район» и ООО «Усадьба» в лице генерального директора Пермякова А.П., с учетом распоряжения главы администрации МО «Приморский муниципальный район» № от 16 января 2015 года «О внесении уточнений в распоряжение администрации МО «Приморский муниципальный район» от 07 декабря 2010 года № «О внесении изменений в договор аренды земельного участка в связи с разделом земельного участка», ООО «Усадьба», предоставлен в аренду сроком на 10 лет, земельный участок площадью 0,1566 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (путем раздела земельного участка с кадастровым №), для строительства административного здания. В дальнейшем субарендатором указанного земельного участка на основании договора № от 29 мая 2013 года являлось Некоммерческое партнерство «Часовенское».

В результате реорганизации в форме выделения из ООО «Усадьба» создано ООО «Усадьба 29» (ГРН № от 26 февраля 2015 года).

Решением единственного учредителя ООО «Усадьба 29» Г. от 21 мая 2019 года, в целях сокращения дебиторской задолженности субарендатора НП «Часовенское» по земельному участку с кадастровым № была одобрена сделка по купле-продаже комплекта дома из сухого бруса сечением 140*132 мм у НП «Часовенское» за 971 500 руб.

В соответствии с актом зачета взаимных требований между ООО «Усадьба 29» и НП «Часовенское» от 10 июня 2019 года стороны прекращают свои обязательства по отношению друг к другу путем зачета требований ООО «Усадьба 29» к НП «Часовенское» на сумму 971 500 рублей, в момент передачи комплекта дома из сухого бруса, находящегося на территории земельного участка с кадастровым № от НП «Часовенское» к ООО «Усадьба 29»; обязательства по оплате согласно договору № от 29 мая 2013 года и договора купли-продажи № от 15 мая 2019 года между сторонами считаются погашенными.

Решением единственного учредителя ООО «Усадьба 29», созданного в результате реорганизации в форме выделения из ООО «Усадьба» от 25 июня 2019 года разрешена сделка по продаже комплекта дома из сухого бруса сечением 140*143 мм. частному лицу за 600 000 рублей.

Соглашением от 03 мая 2019 года между ООО «Усадьба 29» и от НП «Часовенское» расторгнут договор № от 29 мая 2013 года субаренды земельного участка с кадастровым №, с 03 мая 2019 года. Согласно акту приема-передачи к соглашению от 03 мая 2019 года о расторжении договора субаренды № от 03 мая 2019 года на момент расторжения договора на земельном участке имеется комплект сухого бруса сечением 140*142 мм.

В настоящее время субарендатором указанного земельного участка является истец Валова Т.А., на основании договора субаренды № от 05 июня 2019 года, срок действия договора по 28 мая 2023 года, вид разрешенного использования земельного участка – для строительства административного здания, категория земель – земли населенных пунктов, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец Валова Т.А. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорное нежилое здание в связи с тем, что предыдущий правообладатель НП «Часовенское» не зарегистрировал данный объект недвижимости установленном законом порядке.

По сообщению Управления Росреестра по Архангельской области и НАО в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) на спорный объект недвижимости.

В пунктах 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Пункты 59, 60 указанного Постановления предусматривают, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Учитывая, что НП «Часовенское», на предоставленном ему в субаренду земельном участке с кадастровым №, на законном основании возвело спорное нежилое здание, поставило его на государственный кадастровый учет в 2014 году (кадастровый номер здания №) как объект завершенного строительства, в дальнейшем передало в собственность ООО «Усадьба 29», а те в свою очередь продали объект истцу по договору купли-продажи, который ни НП «Часовенское», ни ООО «Усадьба 29», ни третьими лицами, не оспаривался.

    Договор купли-продажи № от 30 июня 2019 года по форме и содержанию не противоречит законодательству, действовавшему на момент его совершения, является действительным даже при отсутствии государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, исполнен сторонами в полном объеме.

    При указанных обстоятельствах, суд находит требования истца Валовой Т.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ основанием для государственной регистрации государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования Валовой Т. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Усадьба 29» о признании права собственности на нежилое здание – удовлетворить.

Признать за Валовой Т. А. право собственности на нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности Валовой Т. А. на нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Приморский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.Е. Сараева