Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-16/2016 ~ М-3/2016 от 13.01.2016

Дело № 2 – 16 / 2016

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

п. Жарковский 10 марта 2016 г.

Жарковский районный суд Тверской области

в составе: председательствующего судьи Коршакова А.П.,

при секретаре Ладыка В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Целищева Ю.В. к Жарковскому поселковому потребительскому обществу о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.,

УСТАНОВИЛ:

Целищев Ю.В. обратился в суд с иском к Жарковскому поселковому потребительскому обществу о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., мотивируя тем, что 03 июля 2011 года между ним, Целищев Б.В., и Жарковским поселковым потребительским обществом (далее ПОСПО) заключен договор аренды следующего недвижимого имущества:

- Здание продовольственного склада, адрес: <адрес>, кадастровый №/А, А1, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №:-№, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>.

- Здание магазина, адрес: <адрес>, д. <адрес>

- Здание магазина, адрес: <адрес>, д. <адрес>

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи в пользование и владение. Договор заключен сторонами на неопределенный срок.

01 июля 2012 года между ним, Целищевым Ю.В., и ПОСПО заключен договор аренды следующего имущества:

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес> кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

-Здание магазина, адрес: <адрес>. <адрес>, кадастровый №:-№ запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

-Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

-Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

-Здание магазина адрес: <адрес>, <адрес> кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>.

Указанное имущество передано ответчику по акту приема-передачи в пользование и владение. Договор прошел государственную регистрацию и заключен сторонами по 01.07.2019 года.

Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Жарковского районного суда Тверской области от 06.07.2015 года и согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ не доказывается вновь и не подлежит оспариванию.

Из анализа заключенных договоров от 03.07.2011 года и от 01.07.2012 года следует, что ПосПО продолжает владеть и пользоваться по настоящее время следующим имуществом:

- Здание продовольственного склада, адрес: <адрес>, кадастровый №/А, А1, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, д. <адрес>

- Здание магазина, адрес: <адрес>, д. <адрес>

08.10.2015 года им в адрес ПОСПО направлено уведомление с требованием заключить договор аренды на здание продовольственного склада и магазинов д. Троицкое, д. Железница, либо возвратить имущество ему в порядке и на условиях ранее заключенного договора.

На момент обращения в суд с настоящим иском его требования оставлены ПОСПО без какого-либо реагирования, оно продолжает безвозмездно владеть и пользоваться этим имуществом.

В соответствии с п.п. 2.1, 3.1 договора от 03.07.2011 года арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату за здания продовольственного склада и магазинов <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей не позднее 5 числа месяца, за который эта оплата производится.

Задолженность по арендной плате по данному договору составляет за период с 01.07.2012 года по 31.10.2015 года <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Арендатор в силу ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить арендную плату.

Свои договорные обязательства по передаче имущества в аренду Арендатору им исполнены, однако свои обязательства ответчик по оплате арендных платежей не исполнил и по настоящее время.

Нарушение договорных обязательств со стороны ответчика носят длительный, систематический характер, грубо нарушены его имущественные права, что и послужило основанием для обращения в суд за защитой своих прав.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с Жарковского поселкового потребительского общества рублей в пользу Целищева Ю.В. задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты>) рублей.

В судебном заседании истец Целищев Ю.В. размер исковых требований изменил, уменьшив задолженность по арендной плате до <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., предъявив расчет взыскиваемой суммы, просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также пояснил, что объекты недвижимости, указанные в договоре аренды недвижимого имущества от 03 июля 2011 года, он приобрел в 2007 году в ходе торгов при ликвидации Жарковского РайПО. Вначале он хотел заняться предпринимательской деятельностью, открыть торговые точки, но потом бывший председатель Жарковского ПосПО Г.В.Д. уговорила его сдать их им в аренду. Договор аренды недвижимого имущества от 03 июля 2011 года не проходил государственной регистрации. Экспликации к объектам недвижимости, переданным в аренду, при заключении договора он не прилагал. Правоустанавливающие документы на здания магазинов, расположенные в д. <адрес> и д. <адрес> у него не имеются, и на момент заключения договора их также не было. Этими зданиями магазинов в настоящее время арендатор не пользуется. 01.07.2012 г. по просьбе председателя ПосПО был заключен договор аренды шести магазинов, являвшихся предметом договора аренды от 03.07.2011 г., а два магазина в д. <адрес> и д. <адрес>, а также здание продовольственного склада, в новый договор не были включены и размер арендной платы по ним не обсуждался. Он предлагал арендатору вернуть ему данные объекты, но ответа не получил.

Представитель ответчика - Жарковского ПосПО, надлежаще извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. От него поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела без его представителя, исковые требования не признал.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки, а также стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Определение суда о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика занесено в протокол.

От ответчика в суд поступили письменные возражения, из которых следует, что действительно 03 июля 2011 года между Целищевым Ю.В. и Жарковским ПосПО Тверского ОПС в лице его председателя Г.В.Д. был заключен договор аренды недвижимого имущества от 03.07.2011 г. № б/н на неопределенный срок; в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошел. Предметом указанного договора была передача Обществу в аренду 9 зданий, принадлежащих истцу на праве собственности, за арендную плату в размере <данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек в месяц.

Почти спустя год, 01 июля 2012 года, между истцом и Обществом в лице его председателя Елисеенковой О.Н. был заключен еще один договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2012 г. № б/н на срок по 01 июля 2019 года; государственную регистрацию прошел 20 июля 2012 года. Предметом этого договора стала передача Обществу в аренду 6 зданий, также принадлежащих истцу на праве собственности, за арендную плату в размере <данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек в месяц.

По мнению истца, поскольку в отношении 6 зданий, ранее являвшихся составной частью предмета договора аренды недвижимого имущества от 03.07.2011 г. № б/н, был заключен новый отдельный договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2012 г. № б/н с арендной платой в размере <данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек в месяц, то сумма арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2011 г. № б/н в отношении оставшихся 3 зданий, а именно продовольственного склада, магазинов в д. <адрес> и д. <адрес>, подлежала уменьшению и составила <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, исходя из чего истцом и был сделан расчет исковых требований.

Вместе с тем, данный вывод истца не основан на законе.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, каждый из указанных договоров аренды породил самостоятельные отношения, как в части определения предмета аренды, так и арендной платы.

Отметил также, что предметом договора аренды недвижимого имущества от 03.07.2011 г. № б/н стали 9 зданий, арендная плата за которые была установлена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек в месяц без указания арендной стоимости каждого из 9 зданий, что лишает возможности однозначно определить арендную плату, например, только за здания продовольственного склада, магазинов в д. <адрес> и д. <адрес>.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из договора аренды недвижимого имущества от 03.07.2011 г. № б/н, здания магазинов в д. <адрес> и д. <адрес> этим указанным требованиям не соответствуют.

Также в нарушение ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества от 03.07.2011 г. № б/н не был зарегистрирован, а значит, не считается заключенным.

На основании изложенного ответчик просил суд в удовлетворении иска Целищева Ю.В. к Жарковскому ПосПО Тверского ОПС о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек отказать.

Заслушав мнение истца, изучив письменные возражения ответчика и материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В числе прочего в аренду могут передаваться здания, строения, сооружения или их части - отдельные помещения, а также площади в отдельных помещениях здания (строения, сооружения).

По общему правилу договор аренды считается заключенным, если между сторонами в условленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Договор должен содержать данные, позволяющие четко определить имущество, передаваемое в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать информацию о расположении и размерах помещений (объектов), передаваемых в аренду (абз. 2 п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии подобной информации в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор аренды - незаключенным.

Из договора аренды недвижимого имущества от 03 июля 2011 года, заключенного на неопределенный срок между гражданином Целищевым Ю.В. и Жарковским поселковым потребительским обществом, следует, что арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего договора, а Арендатор обязуется уплачивать арендную плату и по окончании договора вернуть ему указанное имущество (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.2. Договора передано имущество в следующем составе:

- Здание продовольственного склада, адрес: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес> свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина адрес: <адрес>, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Магазин д. <адрес>

- Магазин д. <адрес>

За пользование указанным в п. 1.2 настоящего договора имуществом, арендатор уплачивает Арендодателю плату в размере <данные изъяты> руб. в месяц (п. 2.1 Договора).

Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2011 г.

Главой 26.3 НК РФ определено, что под уплату единого налога на вмененный доход (ЕНВД) могут подпадать такие виды предпринимательской деятельности, как розничная торговля и оказание услуг общественного питания, осуществляемые через объекты (магазины, павильоны, кафе и т.д.), имеющие площадь торгового зала (зала обслуживания посетителей) не более 150 кв. м (пп. 6,8 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Для исчисления ЕНВД в отношении этих видов деятельности используются соответствующие физические показатели, а именно «Площадь торгового зала (в кв. м)» и «Площадь зала обслуживания посетителей (в кв. м)». Из определений видов деятельности, приведенных в п.п. 6,8 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, следует, что от величины физических показателей - площади залов - зависят не только суммы ЕНВД, подлежащие перечислению в бюджет, но и сама обязанность по уплате данного налога.

В соответствии со ст. 346.27 НК РФ площадь залов должна определяться на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. Договор аренды относится к разряду правоустанавливающих документов, которыми следует руководствоваться при определении площади торгового зала или зала обслуживания посетителей.

В договоре аренды недвижимого имущества от 03 июля 2011 года отсутствует информация о расположении и размерах помещений (объектов), передаваемых в аренду, поэтому условия об объектах, переданных в аренду, считаются не согласованными сторонами, а сам договор аренды - незаключенным.

Из договора аренды недвижимого имущества от 01 июля 2012 года, заключенного на срок до 01 июля 2019 года между гражданином Целищевым Ю.В. и Жарковским поселковым потребительским обществом, следует, что арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего договора, а Арендатор обязуется уплачивать арендную плату и по окончании договора вернуть ему указанное имущество (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.2. Договора передано имущество в следующем составе:

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес> кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>. <адрес>, кадастровый №:-№, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здание магазина адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №/А, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>.

За пользование указанным в п. 1.2 настоящего договора имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю плату в размере <данные изъяты> руб. в месяц (п. 2.1 Договора).

Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2012 г.

В данном договоре отсутствуют сведения о порядке дальнейшего действия или прекращении договора аренды от 03.07.2011 г. и условиях, том числе и о размере арендной платы, об объектах:

- Здании продовольственного склада по адресу: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес>;

- Здании магазина в д. <адрес>

- Здании магазина в д. <адрес>

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В ходе судебного заседания установлено, что у арендодателя – истца Целищева Ю.В. отсутствуют права собственности на здания магазинов в д. <адрес> и в д. <адрес>, которые включены в договор аренды от 03.07.2011 г., то есть они не могли являться предметом сделки аренды недвижимого имущества.

Оценив договор аренды от 03.07.2011 г., суд пришел к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не указана информация о расположении и размерах помещений (объектов), физических признаках - характеристиках, позволяющих четко установить (индивидуализировать) объекты аренды. В связи с этим условия об объектах, подлежащих передаче в аренду, считаются не согласованными сторонами, а договор аренды - незаключенным.

Анализируя в совокупности показания сторон и материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования Целищева Ю.А. необоснованны, доказательствами не подтверждены и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Целищева Ю.В. к Жарковскому поселковому потребительскому обществу о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд с подачей жалобы через Жарковский районный суд в течение тридцати дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.03.2016 г.

Председательствующий: А.П. Коршаков