Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3793/2022 ~ М-2697/2022 от 23.05.2022

Дело № 2-3793/2022

УИД: 23RS0002-01-2022-005721-05

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Адлерский район город Сочи                                              16 ноября 2022 года

Адлерский районный суд города Сочи

Краснодарского края в составе:

председательствующего                                               Машевец С.Ю.,

при секретаре                                                  Орманджян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Евсеевой Алины Сергеевны к ООО «ЮгСтрой» о взыскании возникшей разницы стоимости договора в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Евсеева А.С. обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к ООО «ЮгСтрой» о взыскании возникшей разницы стоимости договора в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства.

В обоснование своих исковых требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Евсеевой Алиной Сергеевной и ООО «РосСтрой» (в настоящее время - ООО «Югстрой»), в лице директора ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №. Договор заключен согласно Закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В соответствии с условиями договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам квартиру, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Объектом долевого строительства по Договору выступила квартира № на 10 этаже в 4-х блочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № адрес после получения адресной справки: <адрес>. Согласно п.3.2 указанного Договора установлено, что стоимость помещения составляет 2 471 000 (Два миллиона четыреста семьдесят одна тысяча) рублей, которая рассчитана из стоимости одного квадратного метра в размере 70 тысяч рублей умноженного на площадь квартиры (35,4х 70 000= 2 478 000). Согласно п.3.2. Договора, следует, что цена одного квадратного метра квартиры составляет 70 тысяч рублей. Истицей обязательства по договору были выполнены добросовестно, своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными документами и справкой ответчика об отсутствии задолженности. В соответствии с п.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином- участником долевого строительства исключительно для личных семейных домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной ФЗ-214. Согласно п.2.1. Договора долевого участия, ориентировочная площадь квартиры, включая площадь балконов (согласно проекта), составляет 35,3кв.м и приведена в приложении № 2 (графическое изображение квартиры). Согласно п.2.8. окончательное определение площади квартиры производится Застройщиком на основании данных технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации. Согласно п.п.2.1., 3.2. Договора, следует, что ответчик в договоре указал только общую площадь квартиры, в которую включил и площадь балкона без указания площади балкона и не выполнил требование п.4 ст.4 ФЗ 214, а так же не применил понижающие для балкона коэффициенты. В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ балкон/лоджия не входит в общую площадь квартиры. На момент заключения договора действовала проектная декларация от 31.12.2016 года, в которой так же отсутствуют сведения о размере общей приведенной площади квартиры и площади балкона/лоджии. После регистрации права собственности Управлением службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Росреестр ДД.ММ.ГГГГ была выдана Выписка из ЕГРН, в соответствии с данными выписки площадь квартиры составила 31,6кв.м, что значительно отличается от приобретенной по договору площади. По данным технического паспорта общая площадь квартиры - 35,4 кв.м. Таким образом, площадь квартиры была уменьшена от заявленной проектной площади и той площади, за которую были внесены денежные средства при заключении договора. Согласно п.3.5 Договора в случае уменьшения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры. В соответствии с п.4.ст.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 27.0.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- ФЗ 214) Договор должен содержать: - сведения об общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве или площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличия и площади частей нежилого помещения (далее- основные характеристики жилого или нежилого помещения), -план объекта долевого строительства, отображающего в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей, являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей, являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади объекта. В случае, если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон или терраса цена договора может быть определена как «произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения или площади нежилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения» при этом последняя состоит «из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, балкона, веранды с понижающими коэффициентами. Если частью жилого помещения является балкон, лоджия, то необходимо применять к площади лоджии понижающий коэффициент, который установлен приказом Минстроя России от 25.11.2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», для балконов -0,3, для лоджий -0,5. Согласно письма от 20 марта 2000 г. N ММ-1096/30 "О лоджиях и верандах" Государственного комитета РФ по строительству и жилищно- коммунальному комплексу, в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. В связи с чем, в 2017 году, законодателем были внесены изменения в ФЗ -214 «О долевом строительстве». Законодательство обязывает застройщика учитывать специальные коэффициенты при расчете стоимости квартиры, имеющей балкон, лоджию. Данные коэффициенты установлены и зафиксированы Приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом. В соответствии с изменениями, действующими для всех договоров, заключенных после 30 июля 2017 года застройщик не имеет права формировать стоимость квартиры путем «сложения расходов на строительство конкретной квартиры и стоимости услуг застройщика».

Таким образом, в соответствии с требованиями закона, цена договора должна была быть рассчитана по формуле: общая приведенная площадь * стоимость кв.м., общая площадь + площадь лоджии х 0,5 = общая приведенная площадь. Согласно требованиям, п 4 ст. 4 ФЗ 214 Застройщик в п.2.1. Договора должен был указать общую площадь квартиры, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, террас, балконов, наличии и площадей частей нежилого помещения согласно проектной документации. В Приложении № 2 к Договору (графическое изображение квартиры) Застройщик должен был указать расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения согласно проектной документации. Исходя из текста договора следует, что Застройщик указал только общую проектную площадь, в которую включил и площадь балкона, без указания площади балкона, жилого помещения, а гак же не отобразил в графическом изображении квартиры расположение балкона согласно требований и.4 ст.4 ФЗ 214. Согласно п.3.2. Договора цена определена как произведение цены за квадратный метр умноженная на общую площадь (35,3 х70 000=2 471 000 +7 000 рублей (сумма доплаты по данным тех.паспорта)= 2 478 000 рублей) в связи с тем, что в Договоре указана общая площадь. Поскольку в Договоре не указана общая приведенная площадь и площадь лоджии, поэтому не представляется возможным применить формулу общая приведенная площадь х стоимость кв.м., общая площадь + площадь лоджии х0,5 = общая приведенная площадь. В п.2.1., при указании Застройщиком, что в проектную площадь квартиры включена в том числе площадь лоджии, Застройщик должен был выполнить требования п.4. ст. 4 ФЗ 214 и указать: общую площадь квартиры, площадь лоджии, произвести расчет общей приведенной площади квартиры следующим образом: 31,6 кв.м + (3,8 кв.м х 0,5)= 33,5кв.м (общая приведенная площадь). 33,5кв.м х 70 000 руб/кв.м— 2 345 000 (цена договора, согласно ФЗ 214, которая должна быть с применением понижающих коэффициентов за балкон). 2 478 000 рублей - 2 345 000 = 133 000 рублей (сумма переплаты).

В связи с вышеизложенным, считает, что ответчиком были нарушены ее права. При составлении договора не учтены положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве» о приведенной площади квартир, а также положения Приказа 854/пр от 25.11.2016г. Минстроя и ЖКХ РФ «Об установлении понижающего коэффициента для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». Согласно ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Однако, в договоре долевого участия, заключенного с ООО «Югстрой», нет информации о приведенной площади помещения, о формировании цены договора с учетом обязательного применения понижающих коэффициентов. Таким образом, в нарушение законодательных норм, ответчиком не была доведена до потребителей полная и достоверная информация о предоставляемых услугах. В соответствии со ст.7 ФЗ 214 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов. проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. П. 1.ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей», положения Договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными.т В соответствии с нЛ ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушения прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

П. 2. ст.7 ФЗ-214 «в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок: 2)    соразмерного уменьшения цены договора: 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков». Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29). Так же в силу ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В связи с передачей ответчиком объекта долевого строительства, несоответствующего условиям Договора, истцом в соответствии п.2 ч.2. ст.7 ФЗ №214 были предъявлены ответчику требования о соразмерном уменьшении цены договора с применением понижающих коэффициентов. ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика была направлена претензия с предложением досудебного разрешения спора и добровольного исполнения ответчиком обязательств по договору, однако, в нарушение требований законодательства, ответа на претензию от ответчика не последовало.

В соответствии с ч.6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 6.3. Договора долевого участия Застройщик обязался передать квартиру в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Разрешение на ввод было выдано ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, осуществить передачу квартиры истцу ответчик должен был до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в нарушение условий договора, ответчик уклонялся от передачи квартиры, несмотря на неоднократные письменные и устные обращения. После получения от ответчика сообщения о готовности дома, неоднократно устно обращались к ответчику, а когда устное обращение не принесло результата, то направили письменное требование обеспечить проведение осмотра квартиры для последующего ее принятия по акту, но ответчик на требование не отреагировал, несмотря на то, что письмо было им получено и не принял меры к обеспечению возможности проведения осмотра квартиры. Произвести осмотр самостоятельно не имели возможности, поскольку вход на территорию был закрыт, двери квартиры так же закрыты. За все это время испытывали стресс и сильные моральные переживания, связанные с уклонением застройщика от передачи квартиры. Данный стресс негативным образом сказывался на здоровье и самочувствии, в связи с чем были вынуждены обращаться за медицинской помощью и лечением. Таким образом, несмотря на направленное Застройщиком в адрес приглашение принять квартиру, Застройщик по факту не предоставил возможность ни произвести осмотр квартиры ни принять ее, тем самым он не выполнил требования закона и уклонился от передачи квартиры в установленный срок. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно части 2 статьи 6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В связи с тем, что ООО «Югстрой» своё обязательство по передаче Объекта долевого строительства не исполнило в срок, размер неустойки в соответствии с ст.6 214-ФЗ по состоянию на день подписания акта,.Таким образом, у ответчика возникла обязанность оплатить неустойку (пеню) по договору долевого участия в размере 122 069 рублей 86 копеек за ненадлежащее исполнение договора долевого участия в строительстве жилого дома и несвоевременную передачу квартиры.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда. По смыслу Закона о защите прав потребителей сам факт нарушения прав потребителя подтверждает обязанность ответчика компенсировать моральный вред и отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

В нарушение положений законодательства, рассчитывая стоимость квартиры, Ответчик не применял к площади лоджии каких -либо понижающих коэффициентов, не исполнил обязанности по своевременной передаче квартиры.

В соответствии со ст. 10 ГК не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Просит суд взыскать с ответчика «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны излишне уплаченные денежные средства по договору № в сумме 133 000 (Сто тридцать три тысячи) рублей. Взыскать с «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны сумму неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере 122 069 (Сто двадцать две тысячи шестьдесят девять) рублей 86 копейки. Взыскать с «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны компенсацию морального вреда в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч)рублей. Взыскать с «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца.

Истица в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивает на удовлетворении исковых требований, против вынесения заочного решения не возражает.

Ответчик ООО «ЮгСтрой» уведомлен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не предоставил.

Суд в соответствии со ст. 233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

     Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Евсеевой Алины Сергеевны к ООО «ЮгСтрой» о взыскании возникшей разницы стоимости договора в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства следует удовлетворить по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Евсеевой Алиной Сергеевной и ООО «РосСтрой» (в настоящее время - ООО «Югстрой»), в лице директора ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ.

Договор заключен согласно Закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

В соответствии с условиями договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам квартиру, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Объектом долевого строительства по Договору выступила квартира № на 10 этаже в 4-х блочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №: адрес после получения адресной справки: <адрес>

Согласно п.3.2 указанного Договора установлено, что стоимость помещения составляет 2 471 000 (Два миллиона четыреста семьдесят одна тысяча) рублей, которая рассчитана из стоимости одного квадратного метра в размере 70 тысяч рублей умноженного на площадь квартиры (35,4х 70 000= 2 478 000).

Согласно п.3.2. Договора, следует, что цена одного квадратного метра квартиры составляет 70 тысяч рублей. Истицей обязательства по договору были выполнены добросовестно, своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными документами и справкой ответчика об отсутствии задолженности.

В соответствии с п.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином- участником долевого строительства исключительно для личных семейных домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной ФЗ-214.

Согласно п.2.1. Договора долевого участия, ориентировочная площадь квартиры, включая площадь балконов (согласно проекта), составляет 35,3кв.м и приведена в приложении № 2 (графическое изображение квартиры).

Согласно п.2.8. окончательное определение площади квартиры производится Застройщиком на основании данных технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации.

Согласно п.п.2.1., 3.2. Договора, следует, что ответчик в договоре указал только общую площадь квартиры, в которую включил и площадь балкона без указания площади балкона и не выполнил требование п.4 ст.4 ФЗ 214, а так же не применил понижающие для балкона коэффициенты.

В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ балкон/лоджия не входит в общую площадь квартиры.

На момент заключения договора действовала проектная декларация от ДД.ММ.ГГГГ, в которой так же отсутствуют сведения о размере общей приведенной площади квартиры и площади балкона/лоджии. После регистрации права собственности Управлением службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Росреестр ДД.ММ.ГГГГ была выдана Выписка из ЕГРН, в соответствии с данными выписки площадь квартиры составила 31,6кв.м, что значительно отличается от приобретенной по договору площади. По данным технического паспорта общая площадь квартиры - 35,4 кв.м. Таким образом, площадь квартиры была уменьшена от заявленной проектной площади и той площади, за которую были внесены денежные средства при заключении договора.

Согласно п.3.5 Договора в случае уменьшения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры.

В соответствии с п.4.ст.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 27.0.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- ФЗ 214) Договор должен содержать: - сведения об общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве или площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличия и площади частей нежилого помещения (далее- основные характеристики жилого или нежилого помещения), -план объекта долевого строительства, отображающего в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей, являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей, являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади объекта. В случае, если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон или терраса цена договора может быть определена как «произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения или площади нежилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения» при этом последняя состоит «из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, балкона, веранды с понижающими коэффициентами. Если частью жилого помещения является балкон, лоджия, то необходимо применять к площади лоджии понижающий коэффициент, который установлен приказом Минстроя России от 25.11.2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», для балконов -0,3, для лоджий -0,5.

Согласно письма от 20 марта 2000 г. N ММ-1096/30 "О лоджиях и верандах" Государственного комитета РФ по строительству и жилищно- коммунальному комплексу, в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания.

В связи с чем, в 2017 году, законодателем были внесены изменения в ФЗ -214 «О долевом строительстве».

Законодательство обязывает застройщика учитывать специальные коэффициенты при расчете стоимости квартиры, имеющей балкон, лоджию. Данные коэффициенты установлены и зафиксированы Приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом. В соответствии с изменениями, действующими для всех договоров, заключенных после 30 июля 2017 года застройщик не имеет права формировать стоимость квартиры путем «сложения расходов на строительство конкретной квартиры и стоимости услуг застройщика».

Таким образом, в соответствии с требованиями закона, цена договора должна была быть рассчитана по формуле: общая приведенная площадь * стоимость кв.м., общая площадь + площадь лоджии х 0,5 = общая приведенная площадь.

Согласно требованиям, п 4 ст. 4 ФЗ 214 Застройщик в п.2.1. Договора должен был указать общую площадь квартиры, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, террас, балконов, наличии и площадей частей нежилого помещения согласно проектной документации.

В Приложении № 2 к Договору (графическое изображение квартиры) Застройщик должен был указать расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения согласно проектной документации. Исходя из текста договора следует, что Застройщик указал только общую проектную площадь, в которую включил и площадь балкона, без указания площади балкона, жилого помещения, а гак же не отобразил в графическом изображении квартиры расположение балкона согласно требований и.4 ст.4 ФЗ 214.

Согласно п.3.2. Договора цена определена как произведение цены за квадратный метр умноженная на общую площадь (35,3 х70 000=2 471 000 +7 000 рублей (сумма доплаты по данным тех.паспорта)= 2 478 000 рублей) в связи с тем, что в Договоре указана общая площадь. Поскольку в Договоре не указана общая приведенная площадь и площадь лоджии, поэтому не представляется возможным применить формулу общая приведенная площадь х стоимость кв.м., общая площадь + площадь лоджии х0,5 = общая приведенная площадь.

В п.2.1., при указании Застройщиком, что в проектную площадь квартиры включена в том числе площадь лоджии, Застройщик должен был выполнить требования п.4. ст. 4 ФЗ 214 и указать: общую площадь квартиры, площадь лоджии, произвести расчет общей приведенной площади квартиры следующим образом: 31,6 кв.м + (3,8 кв.м х 0,5)= 33,5кв.м (общая приведенная площадь). 33,5кв.м х 70 000 руб/кв.м— 2 345 000 (цена договора, согласно ФЗ 214, которая должна быть с применением понижающих коэффициентов за балкон). 2 478 000 рублей - 2 345 000 = 133 000 рублей (сумма переплаты).

При составлении договора не учтены положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве» о приведенной площади квартир, а также положения Приказа 854/пр от 25.11.2016г. Минстроя и ЖКХ РФ «Об установлении понижающего коэффициента для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Согласно ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Однако, в договоре долевого участия, заключенного с ООО «Югстрой», нет информации о приведенной площади помещения, о формировании цены договора с учетом обязательного применения понижающих коэффициентов.

Таким образом, в нарушение законодательных норм, ответчиком не была доведена до потребителей полная и достоверная информация о предоставляемых услугах.

В соответствии со ст.7 ФЗ 214 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов. проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. П. 1.ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей», положения Договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушения прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. П. 2. ст.7 ФЗ-214 «в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок: 2)    соразмерного уменьшения цены договора: 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков». Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29). Так же в силу ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В связи с передачей ответчиком объекта долевого строительства, несоответствующего условиям Договора, истцом в соответствии п.2 ч.2. ст.7 ФЗ №214 были предъявлены ответчику требования о соразмерном уменьшении цены договора с применением понижающих коэффициентов.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика была направлена претензия с предложением досудебного разрешения спора и добровольного исполнения ответчиком обязательств по договору, однако, в нарушение требований законодательства, ответа на претензию от ответчика не последовало.

В соответствии с ч.6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 6.3. Договора долевого участия Застройщик обязался передать квартиру в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Разрешение на ввод было выдано ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, осуществить передачу квартиры истцу ответчик должен был до ДД.ММ.ГГГГ

Однако, в нарушение условий договора, ответчик уклонялся от передачи квартиры, несмотря на неоднократные письменные и устные обращения. После получения от ответчика сообщения о готовности дома, неоднократно устно обращались к ответчику, а когда устное обращение не принесло результата, то направили письменное требование обеспечить проведение осмотра квартиры для последующего ее принятия по акту, но ответчик на требование не отреагировал, несмотря на то, что письмо было им получено и не принял меры к обеспечению возможности проведения осмотра квартиры. Произвести осмотр самостоятельно не имели возможности, поскольку вход на территорию был закрыт, двери квартиры так же закрыты. За все это время испытывали стресс и сильные моральные переживания, связанные с уклонением застройщика от передачи квартиры. Данный стресс негативным образом сказывался на здоровье и самочувствии, в связи с чем были вынуждены обращаться за медицинской помощью и лечением. Таким образом, несмотря на направленное Застройщиком в адрес приглашение принять квартиру, Застройщик по факту не предоставил возможность ни произвести осмотр квартиры ни принять ее, тем самым он не выполнил требования закона и уклонился от передачи квартиры в установленный срок.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В связи с тем, что ООО «Югстрой» своё обязательство по передаче Объекта долевого строительства не исполнило в срок, размер неустойки в соответствии с ст.6 214-ФЗ по состоянию на день подписания акта.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность оплатить неустойку (пеню) по договору долевого участия в размере 122 069 рублей 86 копеек за ненадлежащее исполнение договора долевого участия в строительстве жилого дома и несвоевременную передачу квартиры.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда. По смыслу Закона о защите прав потребителей сам факт нарушения прав потребителя подтверждает обязанность ответчика компенсировать моральный вред и отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

В нарушение положений законодательства, рассчитывая стоимость квартиры, Ответчик не применял к площади лоджии каких -либо понижающих коэффициентов, не исполнил обязанности по своевременной передаче квартиры.

В соответствии со ст. 10 ГК не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

При таком положении суд считает, что исковые требования Евсеевой Алины Сергеевны к ООО «ЮгСтрой» о взыскании возникшей разницы стоимости договора в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 233-235 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

    Исковые требования Евсеевой Алины Сергеевны к ООО «ЮгСтрой» о взыскании возникшей разницы стоимости договора в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства, - удовлетворить.

Взыскать с ответчика «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны излишне уплаченные денежные средства по договору № в сумме 133 000 (сто тридцать три тысячи) рублей.

Взыскать с «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны сумму неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере 122 069 (сто двадцать две тысячи шестьдесят девять) рублей 86 копейки.

Взыскать с «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны компенсацию морального вреда в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч)рублей.

Взыскать с «Югстрой» (ИНН № ОГРН: №) в пользу Евсеевой Алины Сергеевны штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий:                                                           С.Ю. Машевец