Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2968/2024 ~ М-1101/2024 от 07.03.2024

Дело № 2-2968/2024

УИД – 39RS0001-01-2023-006593-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2024 года                                                  г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Прокопьевой В.Э.,

с участием истца Рейнера ФИО18

третьего лица Тетеревой ФИО19, представителя третьего лица ООО «Евросити» - Мерц ФИО20,

при секретаре Калинине ФИО21, помощнике Швецовой ФИО22

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рейнера ФИО23 к Лило ФИО24 об оспаривании решений общего собрания собственников многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец Рейнер ФИО26 обратился в суд с иском к Лило ФИО25, в котором просил признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № 1 от 15.12.2022, по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

В обоснование заявленных требований истец указал, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ якобы проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес>, инициатором, участником и председателем которого являлся Лило ФИО27 Вместе с тем, как указывает истец, нет оснований полагать, что Лило ФИО28 являлся собственником <адрес> по <адрес>. Дополнительным подтверждением является и разный почерк в подписях Лило ФИО29 за председателя собрания и члена счетной комиссии, отсутствие решения Лило ФИО30 как собственника <адрес>, его ознакомление с договором управления. Все это дает основание полагать, что ФИО1 не является подписантом договора № 83 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, от имени Лило НФИО31 могли действовать по доверенности. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и застройщиком ООО «СК Союз» был составлен акт приема-передачи <адрес> и ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> за истцом. После составления акта приема-передачи квартиры застройщик обязывал истца пройти в ООО «Евросити», объяснив, что данная организация была избрана в качестве управляющей компании. В ООО «Евросити» истец должен был подписать договор управления, иные документы, и, если истец не подпишет, то ему не выдадут ключи от домофона, чтобы можно было попасть в подъезд. Отказавшись от таких предложений, истец обязал застройщика выдать ему ключи от домофона, поэтому никакие протоколы он не подписывал, но за ключи расписался, оказалось, что за истца расписался уже застройщик. Став собственником <адрес>, истец обнаружил в почтовом ящике квитанции на оплату услуг ЖКХ, начиная с января 2023 года, когда квартира находилась на балансе застройщика. В этой связи, истцом были поданы в ООО «Евросити» ряд заявлений, в том числе и заявление на предоставление ему протокола собрания, на основании которого ООО «Евросити» стало управляющей компанией <адрес>. Делопроизводство в ООО «Евросити» полностью отсутствует, заявления и документы теряются. В выдаче и ознакомлении с протоколом собрания истцу было отказано. Поскольку в ГИС ЖКХ протокол отсутствует, истец обратился в Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области с заявлением об ознакомлении с документами по общему собранию. После получения разрешения 19 октября 2023 года истец ознакомился со всеми документами по собранию, которое якобы проводилось в очно-заочной форме с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что является неверным. Все документы были прошиты, пронумерованы, опечатаны подписями ФИО17 и ФИО2, и с сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ за подписью генерального директора ООО «Евросити» Линовицкого ФИО32 сданы в департамент жилищного контроля Министерства. <адрес> был введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН по <адрес>, кадастровый номер объекта недвижимости №, был присвоен 12 ноября 2022 года. Кадастровый номер указывается в акте приема-передачи каждой квартиры, поэтому до присвоения кадастрового номера не могло быть составлено ни одного акта приема-передачи квартиры. Уведомление о вводе в эксплуатацию и необходимости подписания акта приема-передачи, застройщик направил истцу по электронной почте ДД.ММ.ГГГГ, в это время он находился в Челябинске и прибыл в Калининград только 22 июня 2023 года. Согласно имеющемуся извещению собственников от имени Лило ФИО33 собрание собственников должно проводиться: очная часть – 09:00 час. 13 ноября 2022 года; заочная часть – 09:30 час. 13 ноября 2022 года. Место проведения <адрес>, но где конкретно не указано, место подсчета голосов отсутствует. Извещение не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, на извещении нет даты и подписи Лило ФИО35 Извещение должно размещаться за 10 дней до начала собрания, однако невозможно узнать о дате и месте размещения извещения. В материалах есть реестр вручения уведомлений о проведении собрания. В данном реестре не указана дата вручения извещения, поэтому нет данных о надлежащем извещении вручении уведомлений о собрании за 10 дней до начала его проведения. Однако данный реестр мог заполняться при выдаче ключей от домофона. Аналогичным способом мог заполняться и реестр об ознакомлении с договором управления и другими документами по услугам ЖКХ, потому что никто данные документы не только не читал, не видел, но и не знал об их существовании. Даже в материалах собрания все документы: договор управления, соглашение по цене услуг, все по ЖКХ не заполнены и не подписаны генеральным директором ООО «Евросити» Линовицким ФИО36 В протоколе собрания указано, что общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 5 908,5 кв.м. Всего на собрании присутствовало 56,04% от общего числа голосов собственников, по количеству квартир – 57. Данный подсчет является неверным. В собрании собственников в основном принимали участие те, кто в последующем не будет составлять акт приема-передачи квартиры, регистрировать собственность, а поэтому они не имели право принимать участие в собрании собственников. К таким участникам собрания можно отнести Токарского, который имеет договоры по 11 квартирам. Из всех участников голосования для участия в собрании и голосовании подходят только Антонов и Антонова, у которых по ? доли <адрес>. Их решение собственника подписано обоими 15 ноября 2022 года, в графе «площадь квартиры» данных нет, но в решении у Антонова не в графе написано 75,1. Только у Антоновых указано в графе сведения о документе, подтверждающем право собственности – акт приема-передачи квартиры, дата составления акта не указана. Но даже 75,1 кв.м. составляет чуть более 1%, что является недостаточным для принятия решения. Как пояснила по телефону истцу собственник <адрес> Тетерева ФИО37 она вместе со своим мужем ФИО2 (<адрес>, он же секретарь собрания) заполняли все документы: акты приема-передачи на квартиры, решения собственников и протокол собрания в один день 16 ноября 2022 года в офисе застройщика по <адрес>. Застройщик уговорил, чтобы быстрее передать дом управляющей компании, с целью подключения всех коммуникаций. В решениях собственников в нарушение п. 1.1 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ никакие документы, подтверждающие право собственности, не указаны. Очная часть собрания проводилась в 09:00 час. 13 ноября 2022 года, протокол не составлен, заочная часть с 09:30 час. 13.11.2022 по 14.12.2022, нарушены требования п. 1 ст. 44.1, ч.ч. 3-5 ст. 45, ч.ч. 3 и 4 ст. 46, ст. 47 ЖК РФ. Собрание собственников <адрес> в очно-заочной форме с 13.11.2022 по 14.12.2022 не проводилось, изготовленные решения собственников помещений в больше части являются подложными, а также не соответствуют требованиям ЖК РФ, протокол № 1 внеочередного собрания собственников является недействительным в силу своей ничтожности, а также фальсификации.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17 апреля 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Степанова ФИО38 Онуховская ФИО39 Онуховский ФИО40 Тетерева ФИО41 Анисимова ФИО42

В судебном заседании истец Рейнер ФИО43 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что инициатор собрания ФИО1 на дату проведения собрания не находился не только в г. Калининграде, но и в Российской Федерации, поэтому он не мог изготовить уведомление о собрании, которое без подписи, не мог быть председателем внеочередного собрания собственников, не мог подписывать протокол № 1 от 15.12.2022 как председатель собрания и член счётной комиссии. В протоколе № 1 от 15.12.2022 указано, что общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 5908,5 кв.м., в голосовании приняло участие 3311,4 кв.м., что составляет 56% от общего числа голосов в доме. Однако, 5908,5 кв.м. – это площадь только жилых помещений, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 7860 кв.м., поэтому 3311,4 кв.м. составляет чуть более 42%, а значит кворум отсутствует. Козырьков и Токарский фактически собственниками жилых помещений не являлись, обладали полномочиями только на переуступку прав, без получения акта приема-передачи квартиры и тем более регистрации прав собственности, то есть не имели право участвовать в голосовании, а значит, их голоса не должны учитываться. Кроме того, как стало известно истцу позднее, все подписи за Лило ФИО45 ставила его мать Лило ФИО44, в отсутствие на то полномочий, потому что ответчика не было не только в г. Калининграде, но и на территории Российской Федерации. Кадастровый номер многоквартирному дому был присвоен только ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, дата проведения общего собрания должна быть после 22 ноября 2022 года. Утвержденный тариф в размере 18,15 руб. за кв.м. является необоснованным и завышенным. Кроме того, управляющая организация ненадлежащим образом оказывает услуг по содержанию многоквартирного дома, о чем также имеются жалобы со стороны других собственников помещений в чате дома. С выбором управляющей компании истец не согласен. Дополнительно указал, что срок для обращения в суд пропущен им по уважительной причине, поскольку он длительное время находился на лечении в г. Челябинске, а с документами, имеющими отношение к общему собранию, ознакомился в октябре 2023 года.

Ответчик Лило ФИО46 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Евросити» по доверенности Мерц ФИО47 в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований Рейнера ФИО48 по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, просила отказать в их удовлетворении на том основании, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Третье лицо Тетерева ФИО49 являющаяся собственником <адрес>, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования Рейнера ФИО50 Дополнительно пояснила, что когда она приехала вместе с ФИО2 в офис застройщика на <адрес>, им сказали, что пока не будет выбрана управляющая организация, им не выдадут акт приема-передачи квартиры. Она и ФИО2 заполнили пустые листы, где вписали свои фамилии без указания даты. Фактически ФИО2 не являлся секретарем общего собрания, потому что собрание не проводилось. Несмотря на то, что она указана в составе счетной комиссии, подсчет голосов ни она, ни ФИО2 не производили.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались надлежащим образом.

Ранее, в ходе предварительного судебного заседания третье лицо Онюховская ФИО51 являющаяся собственником помещения <адрес>, пояснила, что поддерживает исковые требования Рейнера ФИО52, просила суд разобраться в правильности подсчета голосов и определить имеет ли управляющая компания ООО «Евросити» обслуживать многоквартирный дом. При подписании акта приема-передачи, она, в том числе подписала бюллетень для голосования и проголосовала «за» выбор управляющей организации. Сейчас она не согласна с тем, как управляющая компания исполняет свои обязанности.

Третье лицо Степанова ФИО53 являющаяся собственником <адрес>, в ходе предварительного судебного заседания пояснила, что поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме. В офисе застройщика на <адрес> она подписала документы, которые ее просили подписать, без указания даты. Управляющая компания не реагирует на обращения собственников. В течение месяца управляющая компания не убирала строительный мусор, при этом выставляла счета за уборку.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля Лило ФИО54, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание правомочий собственника предусмотрено ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Распоряжение общим имуществом, то есть определение его юридической и фактической судьбы, является исключительным правом сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. ч. 3 и 4 ст. 45 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пп. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Согласно требованиям п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Как установлено судом, истец Рейнер ФИО56. является собственником <адрес>, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Право собственности Рейнера ФИО55 на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника <адрес> – Лило ФИО57 в очно-заочной форме проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

На повестку дня собрания были поставлены следующие вопросы:

О проведении собрания в форме очно-заочного голосования.

Об избрании из числа собственников помещений председателя собрания, секретаря собрания и членов счетной комиссии, наделении их правом подсчета голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, с правом составления протокола общего собрания собственников и его подписания.

О выборе способа управления многоквартирным домом (в соответствии со ст. 161 ЖК РФ).

О выборе управляющей организации.

Об утверждении проекта договора управления многоквартирным домом в предложенной редакции.

Об установлении размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества дома, за оказание коммунальных услуг.

О заключении прямых договоров между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями (в том числе о заключении договоров на оказание услуг по энергоснабжению, водоснабжению, газоснабжению, обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, действующими от своего имени, с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, согласно п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и поручении управляющей организации подготовки и передачи в ресурсоснабжающие организации необходимых документов для заключения прямых договоров между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями.

О размещении оборудования провайдеров интернет, телефонии, телевидения в многоквартирном жилом доме.

О распределении объема коммунальных услуг в размере превышения объема коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения с даты включения дома в приложение к лицензии выбранной управляющей компании.

О способе уведомления собственников помещений в МКД о проведении последующих собраний – путем размещения уведомлений на информационных досках на первом этаже каждого подъезда дома.

Определение места хранения протокола общего собрания в форме очно-заочного голосования собственников помещений многоквартирного <адрес>Б по <адрес> в <адрес>.

О размещении результатов голосования для ознакомления собственников.

Очная часть собрания состоялась 13 ноября 2022 года в 09:00 часов, заочная - с 09:30 часов 13 ноября 2022 года по 18:00 часов 14 декабря 2022 года, 15 декабря 2022 года в 10:00 часов – составление протокола и подсчет голосов.

Итоги принятых собранием решений оформлены протоколом № 1 от 15.12.2022, из которого следует, что в голосовании приняли участие собственники помещений дома, обладающие 3 311,4 кв.м., что из общего количества голосов – 5 908,5 кв.м. составило 56%.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля мать ответчика Лило ФИО58 – Лило ФИО59 пояснила, что юрист застройщика по имени Михаил, сказал ей, что необходимо подключить дом к газоснабжению, но поскольку у многоквартирного дома нет управляющей компании, для ее выбора необходимо избрать председателя общего собрания. В свою очередь она сообщила, что не является собственником помещения в данном многоквартирном доме. Однако юрист застройщика сослался на имеющуюся у нее доверенность и сообщил, что это формальность. Когда она дала свое согласие, к ней домой приехали люди из бухгалтерии и она расписалась в протоколе общего собрания за своего сына. В это время ее сына дома не было, где он точно был, - она не помнит.

Оснований не доверять данным объяснениям близкого родственника ответчика Лило ФИО60 у суда не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Лило ФИО61 не являлся инициатором общего собрания, его председателем и членом счетной комиссии, не оформлял протокол общего собрания, не проводил общего собрания и не подписывал никаких документов, связанных с его проведением. Об этом также свидетельствует отсутствие решения самого Лило ФИО62

Кроме того, как усматривается из протокола № 1 от 15.12.2022, в качестве секретаря общего собрания и члена счетной комиссии был избран собственник квартир <адрес> Крысин ФИО63. Так же в состав счетной комиссии была включена Тетерева ФИО64 являющаяся собственником <адрес>

При этом в ходе судебного разбирательства третье лицо Тетерева ФИО65 пояснила, что в протоколе общего собрания она подпись свою поставила, однако фактический подсчет голосов не производила. Являясь доверенным лицом Тетерева ФИО66 представила в суд письменное заявление от Крысина ФИО67, в котором он указал, что на собрании не присутствовал, поскольку никакого собрания не проводилось, протокол № 1 он не подписывал, решения заполнял 16 ноября 2022 года в офисе застройщика, подпись в решениях принадлежит ему.

Помимо этого, судом установлено, что оспариваемое решение общего собрания в отношении данного многоквартирного дома являлось первым, соответственно, извещение о проведении общего собрания должно было направляться посредством заказных почтовых отправлений всем собственникам либо вручено каждому собственнику под подпись, поскольку ранее решение о размещении уведомлений в местах многоквартирного дома, доступных для всех собственников помещений, не принималось.

К оригиналу протокола общего собрания № 1 приложен реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, согласно которому уведомления получили только 58 собственников, при этом дата вручения уведомлений отсутствует.

Необходимо отметить, что участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома вправе принимать наряду с лицами, за которыми право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также и лица, которым помещения в этом доме переданы по акту приема-передачи от застройщика.

Так, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федерального закона № 214-ФЗ) подлежит регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) на основании документов, подтверждающих факт постройки объекта - разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ), поскольку в силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного

Регистрация прав собственности носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства, при этом, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта возникают обязанности по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.

Из изложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения независимо от того, зарегистрировано ли его право собственности.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод в эксплуатацию, а соответственно, окончание строительства состоялось 1 ноября 2022 года.

Согласно акту приема-передачи <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>Б, указанная квартира была передана ФИО70 Н.В. в лице его представителя по доверенности Лило ФИО69 только 8 декабря 2022 года, право собственности Лило ФИО68 на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, на дату проведения общего собрания 13 ноября 2022 года Лило ФИО71 не мог являться инициатором общего собрания и соответственно не мог созывать общее собрание. Тетерева ФИО72 и Крысин ФИО73 так же не могли принимать участие в общем собрании, поскольку объекты недвижимого имущества переданы им по актам приема-передачи 29 ноября 2022 года, а права собственности зарегистрированы 1 декабря 2022 года.

Кроме того, в протоколе общего собрания № 1 от 15.12.2022 неверно учтена общая площадь жилых и нежилых помещений (5 908,5 кв.м.), поскольку согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 01.11.2022, общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 5967,40 кв.м. (97 квартир), площадь нежилых помещений в количестве 83 – 1814,90 кв.м. Итого, общая площадь многоквартирного № 27Б составляет 7 782,3? кв.м., что не оспаривалось сторонами. Если учесть, что в голосовании приняло участие 3 311,4 кв.м. от общего числа 7 782,3 кв.м., то число проголосовавших составит 42,55%.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от 15.12.2022, в нарушение ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, не имело необходимого кворума.

Таким образом, в связи с наличием существенных нарушений, выразившихся в нарушении порядка созыва и проведения общего собрания, отсутствии кворума, суд приходит к выводу, что собрание в действительности не проводилось, что свидетельствует о ничтожности решений общего собрания, оформленных протоколом № 1 от 15.12.2022.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 112 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ", срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 111 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение. Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 43 от 29 сентября 2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исходя из смысла действующего законодательства следует, что течение срока исковой давности начинается не только в момент, когда лицо достоверно узнало о нарушении своих прав, но и в момент, когда такое лицо должно было узнать о таких обстоятельствах, что в данном случае должно быть оценено в совокупности с принципами разумности и добросовестности действий участников спорных правоотношений.

Как следует из материалов дела и было отмечено судом ранее, право собственности Рейнера ФИО74 на <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема-передачи квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ.

На момент проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ Рейнер ФИО75 являлся участником в долевом строительстве на основании договора о переуступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенному с Козырьковым ФИО76 ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в уведомлении от застройщика ООО «СК Союз» о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче от 29.11.2022 адресованному Рейнеру ФИО77 сообщалось, что к принятию объекта долевого строительства он обязан приступить, в соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в срок до 31 декабря 2022 года.

Указанное обстоятельство само по себе лишало возможности истца Рейнера ФИО78 принять участие в проведении общего собрания 13 ноября 2023 года, в связи с чем довод третьего лица ООО «Евросити» о том, что истец, не являясь собственником помещения, в любом случае не мог принять участие в общем собрании является несостоятельным.

Как указано в исковом заявлении истец, став собственником <адрес>, обнаружил в почтовом ящике квитанции на оплату услуг ЖКХ, начиная с января 2023 года, когда квартира находилась на балансе застройщика, подал в ООО «Евросити» заявление на предоставление ему протокола собрания, на основании которого ООО «Евросити» стало управляющей компанией <адрес>, однако в ознакомлении с протоколом собрания ему было отказано. Поскольку в ГИС ЖКХ протокол отсутствовал, он обратился в Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области с заявлением об ознакомлении с документами по общему собранию.

Как следует из письма департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области за исх. № ЖК-9680 от 16.10.2023 Рейнер ФИО79 ознакомился с оспариваемым протоколом общего собрания№ 1 от 15.12.2022 только 19 октября 2023 года.

С настоящим исковым заявление в суд истец Рейнер ФИО80 обратился 15 ноября 2023 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления истцу срока для обращения с настоящим иском в суд, поскольку Рейнер ФИО81 о проводимом общем собрании собственников помещений не уведомлялся, был лишен возможности принять участие в проведении общего собрания в силу объективных причин, о том, что ООО «Евросити» является управляющей организацией впервые узнал после того, как стал собственником квартиры в июне 2023 года, о принятых на общем собрании решениях узнал только после ознакомления 19 октября 2023 года в Министерстве регионального контроля (надзора) Калининградской области, при этом предпринял должную степень заботливости и осмотрительности для ознакомления с протоколом общего собрания № 1 от 15.12.2022 ранее срока фактического ознакомления с ним.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Рейнера ФИО82 - удовлетворить.

Признать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, оформленные протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от 15 декабря 2022 года недействительными.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2024 года.

Судья                                    В.Э. Прокопьева