Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-135/2022 ~ М-92/2022 от 25.04.2022

                                                                                                         дело № 2- 135/2022

65RS0002-01-2022-000164-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2022 года                                                             г. Александровск-Сахалинский

       Александровск-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Захарова Д.Г., с участием:

       истца Коноваловой Н.В.,

       ответчика Артемьевой Т.Ю.,

       при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подорожной А.Е.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Коноваловой Натальи Викторовны к Артемьевой Татьяне Юратовне о прекращении обременения в виде ипотеки,

                                                        установил:

        Коновалова Н.В. обратилась в Александровск-Сахалинский городской суд Сахалинской области с исковым заявлением, в котором просит суд    прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения, площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый (или условный) номер №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 33 по договору купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>» от 09.08.2010 года; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения, площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый (или условный) номер №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 34 по договору купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>» от 09.08.2010 года; возложить расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей на ответчика.

        В обоснование исковых требований истец указала, что 09.08.2010 года она и ответчик Артемьева Т.Ю. заключили два договора купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>», по адресу: <адрес>, пом.33, 34, в соответствии с которым стороны договорились, что оплата стоимости приобретаемой недвижимости будет передана покупателем за каждое помещение в размере 750000 рублей не позднее 1 января 2012 года. При регистрации права собственности истца была сделана запись об обременении в пользу ответчика «ипотека в силу закона».

         Обязательство истца по оплате стоимости указанных нежилых помещений исполнены в полном объеме, о чем были оформлены подтверждающие документы- приходный кассовый ордер № от 13.03.2012 на сумму 1 000 000 рублей, № от 03.01.2013 на сумму 339 000 рублей, оставшаяся сумма в размере 161 000 рублей была передана истцом ответчику наличными до января 2013 года.

         Ответчик уклоняется подать совместное заявление о снятии обременения, утверждая, что не получила полную оплату по договору, в связи с чем истец полагает, что все свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от 09.08.2010 она выполнила в полном объеме, и залог должен был прекращен с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Она (истец) не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений. Иным способом снять обременение с объектов недвижимости у нее нет возможности.

        Также обращает внимание, что с момента заключения договоров купли-продажи до дня обращения в суд с данным иском прошел весьма длительный период, более 11 лет. За этом период ответчик не обращался в суд или правоохранительные органы с требованием оплаты стоимости вышеуказанных помещений по договору, поэтому доводы о неполучении от нее полной оплаты по договору считает несостоятельными.

         Ответчик Артемьева Т.Ю. не согласившись с иском, представила в суд возражения, в которых указала, что заявленные к ней требования не признает. Указала, что действительно между ней и истцом 09.08.2010 заключены два договора купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>» на общую сумму 1500000 рублей, расчет между сторонами должен был состояться не позднее 01.01.2012. Не отрицает того, что истец частично оплатил стоимость по договорам купли-продажи двумя платежами: 13.03.2012- 1 000 000 рублей, 03.01.2013- 339 000 рублей, т.е. за пределами срока, установленного договорами. Оставшуюся сумму в размере 161 000 рублей истец до настоящего времени не оплатил, и кроме того, косвенным доказательством этого является тот факт, что истец с 03.01.2013, т.е. более 9 лет не предпринимала никаких мер к понуждению её добросовестно исполнить свои обязательства. Заявляет также о применении по делу срока исковой давности к заявленным истцом требованиям, так как истец узнала о нарушении своего права 03.01.2013, то есть более 3 лет назад, в связи с чем ей необходимо отказать в удовлетворении иска.

         Истец Коновалова Н.В. дополнительно представила отзыв на возражения ответчика на иск, в котором указала, что оставшаяся сумма в размере 161000 рублей по договорам купли-продажи передавалась лично ответчику без каких-либо свидетелей, при этом ответчик за период более чем 11 лет не обращался в суд или в правоохранительные органы с требованиями оплаты стоимости вышеуказанных помещений по договору и не препятствовала ей владеть и пользоваться данными помещениями.         Доводы ответчика о применении по делу срока исковой давности считает необоснованными, так как в силу ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права.

         В судебное заседание, назначенное на 14:30 18.05.2022 не явился надлежащим образом, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Росреестра по Сахалинской области, который не уведомил суд о причинах неявки в судебное заседание, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, в связи с чем суд, с учетом мнения сторон по делу, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Сахалинской области.

         В судебном заседании истец Коновалова Н.В. настаивает на удовлетворении исковых требований по основаниям, указанным в исковом заявлении и отзыве на возражения ответчика, дополнительно указав, что денежные средства в размере 1 000 000 рублей она перечислила ответчику Артемьевой Т.Ю. 13.03.2012 через банк по договору купли-продажи по оплате пом.№ 33 <адрес>, нигде это не оговаривая, а также частично по договору купли-продажи по оплате помещения № 34, 03.01.2013 перевела ответчику через банк сумму в размере 339 000 рублей, а в промежутке между первой и второй оплатой через банк, отдала ответчику наличными частями денежные средства в размере 161 000 рублей, без свидетелей и составления расписок. До 01.01.2012 денежные средства отдать ответчику не могла, так как у нее (истца) были финансовые проблемы, в договорах санкции за нарушения срока оплаты они с ответчиком не определяли. Ответчик в настоящее время уклоняется от подачи совместного заявления о снятии обременения в виде ипотеки на нежилые помещения, утверждая, что она (истец) не полностью уплатила ответчику денежные средства по договорам купли-продажи нежилых помещений в размере 161000 рублей. Каких-либо доказательств, подтверждающих факт передачи ответчику денежных средств в размере 161 000 рублей в счет договоров купли-продажи она (истец) представить не может, так как передачи денежных средств различными частями по 25-30 тысяч рублей передавались из рук в руки без свидетелей и составления расписок. Обратилась в суд только сейчас, так как решила продать нежилые помещения, ранее сдавала их в аренду

         Ответчик Артемьева Т.Ю. возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в возражениях на иск, дополнительно пояснив, что она продала истцу 09.08.2010 по договорам купли продажи нежилые помещения №33, 34 магазина «<данные изъяты>», расположенные по адресу: <адрес> за 1500000 рублей, по 750 000 рублей каждое, с датой расчета за нежилые помещения в срок не позднее 1 января 2012 года, санкции за просрочку оплаты в договоре не предусматривали. Коновалова Н.В. в марте 2012 года действительно перечислила ей 1000000 рублей, а позднее в январе 2013 года она с Коноваловой Н.В. ходила вместе в банк, и та перечислила ей 339 000 рублей. За какое помещение Коновалова Н.В. ей выплатила полностью денежные средства ей неизвестно, с ней они данный вопрос не обговаривали, для нее это не важно. Оставшуюся сумму задолженности в размере 161000 рублей Коновалова Н.В. ей до настоящего времени не уплатила, в связи с чем полагает, что оснований для снятия обременения в виде ипотеки за нежилые помещения не имеется, доводы о том, что истец отдала ей указанную сумму частями наличными денежными средствами в промежутке между первой и второй выплатой через банк, считает ложными и не подтвержденными какими-либо доказательствами. После проведения второй оплаты, она (ответчик) требовала у Коноваловой Н.В. выплаты остатка задолженности, одна та ссылалась на финансовые трудности, а впоследствии стала избегать встреч с ней. К истцу с требованиями о взыскании остатка задолженности не обращалась, так как юридически неграмотная, и знала, что на магазин наложены обременения в виде ипотеки.

      Изучив материалы дела, заслушав истца Коновалову Н.В. и ответчика Артемьеву Т.Ю., суд приходит к следующим выводам.

      По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

        Как установлено в судебном заседании 09.08.2010 года Артемьева Татьяна Юратовна и Коновалова Наталья Викторовна заключили договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом Александровск-Сахалинского нотариального округа, в соответствии с которым Артемьева Т.Ю. продала Коноваловой Н.В. нежилое помещение магазина «<данные изъяты>», находящееся по адресу: <адрес>, пом. 34, состоящее из основного шлакоблочного строения общей площадью <данные изъяты> кв.метров за 750 000 рублей, при этом в абз.2 п.4 названного договора указано, что расчет между сторонами деньги в сумме 750 000 рублей будут отданы покупателем продавцу наличными не позднее 01.01.2012 года (л.д.6).

В этот же день Артемьева Татьяна Юратовна и Коновалова Наталья Викторовна заключили договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом Александровск-Сахалинского нотариального округа, в соответствии с которым Артемьева Т.Ю. продала Коноваловой Н.В. нежилое помещение магазина «<данные изъяты>», находящееся по адресу: <адрес>, пом. 33, состоящее из основного шлакоблочного строения общей площадью <данные изъяты> кв.метров за 750 000 рублей, при этом в абз.2 п.4 названного договора указано, что расчет между сторонами деньги в сумме 750 000 рублей будут отданы покупателем продавцу наличными не позднее 01.01.2012 года (л.д.9)

Согласно передаточных актов от 09.08.2010 нежилые помещения №№ 33, 34 по <адрес> были переданы продавцом Артемьевой Т.Ю. покупателю Коноваловой Н.В. в таком виде, в каком они были на момент удостоверения договора, претензий у покупателя по передаваемым помещениям не имелось (л.д.7, 10).

Вышеуказанные договоры были зарегистрированы 03.10.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области под № и № с записями об обременения в пользу ответчика «ипотека в силу закона».

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 03.09.2010 года, собственником нежилых помещений магазина «<данные изъяты>» № 33, № 34, общей площадью <данные изъяты> кв.метров каждое, расположенных по адресу: <адрес>, является Коновалова Наталья Викторовна, установлено ограничение (обременение) права – ипотека в силу закона (л.д. 8,11).

Аналогичные сведения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества о правах Коноваловой Н.В. на имевшиеся (имеющиеся) у неё объекты недвижимости № от 04.05.2022, где также установлено ограничение (обременение) права – запрещение регистрации, ипотека в силу закона в отношении названных нежилых помещений.

С учетом показаний истца Коноваловой Н.В., которая в судебном заседании пояснила, что первоначальная сумма в размере 1000000 рублей была уплачена ею ответчику Артемьевой Т.Ю. в счет уплаты стоимости помещения № 33 по <адрес>, и частично перекрывала стоимость помещения № 34 в названном доме, суд полагает, что истец свои обязательства по договору купли - продажи нежилого помещения от 09.08.2010 года как покупатель нежилого помещения № 33 выплатила, уплатив продавцу денежные средства за названное нежилое помещение в полном объеме, а также частично стоимость за нежилое помещение № 34, в связи с чем оснований для сохранения обременения ипотеки в пользу продавца по нежилому помещению № 33, в настоящее время не имеется.

Заявление о погашении регистрационной записи ипотеки в силу закона по нежилому помещению № 33 по от Артемьевой Т.Ю. подано не было, в связи с чем обременение на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, пом. 33, не снято.

      В настоящее время истец является собственником объекта - нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, пом. 33. Наличие обременения в виде ипотеки на спорный объект, нарушает права истца, как собственника указанного объекта недвижимости, что является недопустимым.

       Оплата истцом полной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения № 33 по адресу: <адрес> после определенного сторонами договором купли-продажи от 09.08.2010 срока- не позднее 01.12.2012, не препятствует прекращению обремения на указанное нежилое помещение № 33, поскольку сторона в договоре не определены какие-либо ограничения, санкции, за нарушения срока оплаты нежилого помещения.

        При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Коноваловой Н.В. к Артемьевой Т.Ю. в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения, площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый (или условный) номер №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 33 по договору купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>» от 09.08.2010 года, реестровый номер №.

Вместе с тем, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения, площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый (или условный) номер №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 34 по договору купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>» от 09.08.2010 года, поскольку истцом в судебном заседании не представлено доказательств полной оплаты в размере 750000 рублей за данное нежилое помещение.

        Так, истцом в судебном заседание представлены доказательства расчета с продавцом Артемьевой Т.Ю. за нежилое помещение № 34 по адресу: <адрес> размере 589000 рублей, что подтверждено приходными кассовыми ордерами № от 13.03.2012 и № от 03.01.2013 (л.д.13).

        Каких-либо доказательств оплаты Коноваловой Н.В. недостающей суммы в размере 161000 рублей за нежилое помещение № 34 в период с даты заключения договора купли-продажи (09.08.2010) по день вынесения решения суда, истцом в судебное заседание в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено, и ответчиком Артемьевой Т.Ю. факт оплаты названной суммы (161000 рублей) наличными денежными средствами в разные периоды времени истцом, отрицается.

Доводы истца Коноваловой Н.В. о том, что с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений прошло более 11 лет, и в указанный период ответчик не обращалась в суд о взыскании с нее задолженности, либо в правоохранительные органы, что свидетельствует о получении полной стоимости ответчиком оплаты за нежилое помещение, суд считает несостоятельными, поскольку данные доводы не свидетельствуют о полной оплате истцом стоимости нежилого помещения № 34 по адресу: <адрес>.

        Доводы ответчика Артемьевой Т.Ю. о применении трехгодичного срока исковой давности по исковым требованиям истца, и полном отказе в удовлетворении иска истцу, поскольку Коноваловой Н.В. стало известно о нарушении ее права 03.01.2013 года, суд отклоняет, так как в силу ст.208 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу требований, на которые не распространяются сроки исковой давности и претензии собственника или иного владельца, относятся требования об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковые требования Коноваловой Н.В. к Артемьевой Т.Ю. частично.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частично удовлетворенного иска, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Коноваловой Натальи Викторовны к Артемьевой Татьяне Юратовне - удовлетворить частично.

        Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения, площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый (или условный) номер №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 33 по договору купли-продажи нежилого помещения магазин «<данные изъяты>» от 09.08.2010 года, реестровый номер №.

         Взыскать с Артемьевой Татьяны Юратовны в пользу Коноваловой Натальи Викторовны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

         В удовлетворении остальной части исковых требований Коноваловой Наталье Викторовне к Артемьевой Татьяне Юратовне - отказать.

         Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Александровск-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

         Мотивированное решение составлено 20 мая 2022 года.

Председательствующий судья                                                                     Д.Г. Захаров.