Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1681/2023 ~ М-954/2023 от 03.02.2023

УИД: <номер>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

30 марта 2023 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ермиловой О.А.,

при секретаре Ларичкиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску ФИО2 к ООО «Технострой», 3-е лицо администрация Раменского городского округа Московской области о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Технострой» о признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он заключил с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») предварительный договор <номер> от 18.12.2013г. участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства (далее – Жилой дом). Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Условиями Предварительного договора предусмотрен срок передачи квартиры участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Обязанности участника долевого строительства и покупателя по оплате соответствующей цены предварительного договора истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается финансовыми документами и актом сверки расчетов. Однако ответчиком условия Предварительного договора не исполнены, в связи с чем, истец просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании истец ФИО2, его представитель по доверенности ФИО4, поддержали исковые требования в полном объеме и просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебном заседании отсутствовал, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражений против удовлетворения исковых заявлений не имеет, л.д. (60).

Представитель 3-его лица администрации Раменского городского округа <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил письменное мнение, в котором указал на то, что срок действия разрешения на строительство истек, застройщиком в нарушение разрешительной и проектной документации возведен 19-ти этажный жилой дом, однако разрешения на строительство 19-ти этажного жилого дома застройщик не получал, в связи с чем дом не введен в эксплуатацию и не поставлен на государственный кадастровый учет, также в отношении ответчика возбуждено производство по делу о банкротстве, просил дело рассматривать в свое отсутствие с учетом представленных сторонами доказательств, л.д. (56-57).

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело поставлено рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, проверив материалы настоящего дела, приобщенного гражданского дела <номер>, выслушав лиц участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО2 заключил с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») предварительный договор <номер> от 18.12.2013г. участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства.

Предметом Предварительного договора и договора купли-продажи является обязательство в будущем заключить Основной договор с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру строительный <номер> (новый <номер>), этаж 5, проектная площадь 79,6 кв.м. расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно условиям Предварительного договора участия долевого строительства многоэтажного жилого дома срок заключения Основного договора не позднее <дата>, срок передачи объекта долевого строительства – в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию.

Истец выполнил свою обязанность по договору в полном объеме, оплатив определенную Предварительным договором цену договора в суме 3 892 221 руб., что подтверждается представленными в дело актами сверки взаимных расчетов.

Строительство указанного объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора <адрес> от <дата> велось застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» с 2012 года без получения разрешения на строительство, соответственно, в марте 2014 года строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство.

Разрешением на строительство, выданным Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса <адрес> от <дата> № <номер> разрешено строительство восемнадцатиэтажного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, количество секций – 1, количество квартир 178, в т. ч. однокомнатных – 143, трехкомнатных – 35, общая площадь квартир 8 324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3 443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2 286,52 кв.м., площадь технических помещений 1 252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

<дата> ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительным договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом, расположенным по адресу: <адрес>, области III очередь строительства, в частности, обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

<дата> ООО «Технострой» заключило с истцом дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать истцу <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с техническим паспортом на <адрес> общей площадью по БТИ – 79,6 кв.м. в <адрес> в <адрес>, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре приложениях, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке.

На период рассмотрения дела установленные договором сроки окончания строительства и передачи объекта истцу истекли, акт приема-передачи квартиры не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключен.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Пунктом 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>) установлено, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, указанным выше договором, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрено строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого помещения контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с вышеуказанными нормами закона у истцов может возникнуть право собственности на спорный объект недвижимости.

В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Сведений о том, что спорная квартира обременена правами иных лиц, кроме истца, в материалах дела не содержится, истец фактически проживает в спорной квартире и использует ее по назначению.

В судебном заседании суд обозрел ранее рассмотренное гражданское дело <номер>, предметом спора которого также являлись квартиры в вышеуказанном доме. По указанному делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза по дому <номер>. Согласно выводам экспертов по обследованию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, составленным АНО «Экспертный центр «Ника» на момент возведения здания 19-ти этажного жилого дома по указанному адресу, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, возведено без нарушения строительных, градостроительных и иных норм и правил, в связи с чем, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации; демонтаж 19-го этажа жилого дома по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> без ущерба всему зданию 19-ти этажного жилого дома невозможен (т. 3 л.д. 2-65 гражданского дела <номер>).

Оснований не доверять, представленному заключению суд не находит, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают необходимыми познаниями, экспертное заключение отвечает всем требованиям, предъявляемым к такого рода судебным заключениям.

Доводы администрации г.о. <адрес> о том, что спорный многоквартирный жилой дом возведен с нарушением градостроительных норм и правил, не в соответствии с проектной документацией не нашли подтверждения, поскольку надлежащих доказательств третьим лицом не представлено. Согласно заключению эксперта многоквартирный жилой дом возведен без нарушения строительных, градостроительных и иных норм и правил. Также согласно открытым сведениям ЕГРЮЛ по состоянию на 20.12.2022г. ООО "Технострой" (ОГРН 1155040000840) является действующим юридическим лицом, деятельность которого не прекращена и он не является несостоятельным банкротом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности на квартиру, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

При удовлетворении иска о праве собственности на недвижимое имущество следует указать, что настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав истца на вышеуказанную <адрес>, в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить полностью.

Признать за ФИО2 паспорт РФ <номер> право собственности на <адрес>, этаж 5, общая площадь по БТИ – 79,6 кв.м. расположенную по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ФИО2 на вышеуказанную <адрес>, в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                 Ермилова О.А.

Мотивированное решение составлено <дата>г.