Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1648/2023 ~ М-75/2023 от 09.01.2023

14RS0035-01-2023-000087-13

Дело № 2-1648/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Якутск                                                                            27 февраля 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Борисовой В.С., при секретаре Шевченко Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козыриной З.А. к Тараканову О.В., Васильевой М.Н. о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире,

у с т а н о в и л :

Истец обратился с настоящим иском к ответчикам о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, в обоснование иска указано, что ответчик Васильева М.Н. продала комнату в коммунальной квартире по адресу: ____ постороннему лицу, не уведомив сособственника жилого помещения Козырину З.А. о продаже своей комнаты. Просит признать за ней преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, перевести на нее права и обязанности покупателя.

В судебном заседании истец Козырина З.А., ее представитель Анисимов Е.Г. доводы искового заявления поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме.

В суде ответчик Васильева М.Н. с иском не согласилась, пояснила, что она продала Тараканову О.В. свою квартиру, а не комнату в коммунальной квартире, в связи с чем, у нее не было обязанности извещать об этом Козырину З.А.

Ответчик Тараканов О.В., его представитель Михайлов Л.Н. иск не признали, пояснили, что приобретенное Таракановым О.В. у Васильевой М.Н. жилое помещение является квартирой, а не комнатой в коммунальной квартире, поэтому обязательства об извещении Козыриной З.А. о продаже квартиры у Васильевой М.Н. не было.

Представитель третьего лица Окружной Администрации г. Якутска Семенова Т.А. в суде оставила разрешение данного спора на усмотрение суда, пояснив, что им на праве муниципальной собственности принадлежит квартира № по адресу: ____, договор социального найма заключен с Таракановым О.Н.

Третье лицо Демиденко Ю.А., собственник жилого помещения № по адресу: ____, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, свое отношение к иску не сообщил. Суд с учетом мнения сторон, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Выслушав доводы сторон, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Козырина З.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ____ что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Ответчик Васильева М.Н. являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ____, в период с 04.12.2017 г. до 22.11.2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Установлено, что 11 ноября 2022 г. между Васильевой М.Н. и Таракановым О.В. заключен договор купли - продажи указанного жилого помещения, расположенного по адресу: ____

11 ноября 2022 г. в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) через ГАУ «МФЦ РС (Я)» Васильевой М.Н. и Таракановым О.В. были поданы заявления об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного жилого помещения на основании указанного договора купли-продажи.

Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) 22.11.2022 года произведена государственная регистрация перехода права собственности от Васильевой М.Н. к Тараканову О.В. на спорное жилое помещение по адресу: г. Якутск, улица Губина, дом 37, квартира 406.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец обосновывает свои требования тем, что спорное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, следовательно, Васильева М.Н. обязана была уведомить истца о продаже своей комнаты.

Между тем, согласно выписки из ЕГРН спорное жилое помещение по адресу ____, является квартирой, назначение жилое, площадь 11.1 кв.м.

Сведений о том, что данное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, в ЕГРН не содержится.

Также жилое помещение истца согласно выписки из ЕГРН является квартирой № по адресу ____, а не комнатой в коммунальной квартире.

Доказательств того, что жилые помещения № и № являются комнатами одной коммунальной квартиры суду в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Также суду не представлены доказательства, что собственники квартир № и № являются участниками долевой собственности общего недвижимого имущества.

Согласно выпискам из ЕГРН истец является единственным собственником квартиры №, а ответчик Васильева М.Н. являлась единственным собственником квартиры №.

Между тем, предусмотренная пунктом 2 статья 250 ГК РФ обязанность об извещении, на которую ссылается истец и его представитель, предусмотрена для долевых участников собственности, каковыми стороны не являются.

Следовательно, требования пункта 2 статьи 250 ГК РФ к рассматриваемым отношениям не относится.

Кроме того, согласно части 4 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон №218) при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

В соответствии с пунктом 46 части 1 статьи 26 Закона №218 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире

Таким образом, из вышеизложенного следует, что регистрирующий орган обязан приостановить регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение, в случае непредставления документов, подтверждающих отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты.

Между тем, Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) не осуществлялось приостановление государственной регистрации перехода права собственности от Васильевой М.Н. к Тараканову О.В. на спорное жилое помещение в связи с отсутствием указанных документов. Доказательств обратного суду не представлено.

Следовательно, регистрирующим органом спорное жилое помещение не признано комнатой в коммунальной квартире, а стороны долевыми собственниками.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что стороны не являются долевыми собственниками общего имущества, спорное жилое помещение не является комнатой в коммунальной квартире, в связи с чем, продавец Васильева М.Н. не обязана была извещать Козырину З.А. о продаже своей квартиры.

Кроме того, из буквального содержания статьи 250 ГК РФ следует, что процедура уведомления сособственников о предстоящей продаже установлена в случае продажи жилого помещения постороннему лицу.

Между тем из материалов дела установлено, что Васильева М.Н. продала свое жилое помещение не постороннему лицу, а нанимателю жилого помещения №407, расположенного по адресу____ – Тараканову О.В.

Факт проживания Тараканова О.Н. в указанном жилом помещении подтверждается типовым договором социального найма жилого помещения от 20.04.2016 года №397, справкой МКУ «Департамент жилищных отношений» ГО «г. Якутск от 13.02.2023 года.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)").

Между тем, истцом при предъявлении настоящего иска на депозит Управления Судебного департамента по Республике Саха (Якутия) не внесена сумма стоимости спорного жилого помещения в размере 1000000 рублей, установленная согласно договору купли-продажи от 11.11.2022 года.

Таким образом, истцом не было представлено доказательств наличия у нее необходимых для приобретения доли наличных денежных средств, предварительное согласие банка на предоставление кредита под условием залога недвижимости таковым не является, тогда как положения части 2 статьи 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

При этом, исходя из пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права. Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права.

Между тем такое восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Козыриной З.А. к Тараканову О.В., Васильевой М.Н. о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                  п/п                              В.С. Борисова

Копия верна: судья                                                            В.С. Борисова

Секретарь                                         Н.С. Шевченко

Решение изготовлено: 03.03.2023 г.