Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5926/2023 от 18.04.2023

Судья: ФИО17 Гр. дело 33-5926/2023

(№)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 мая 2023 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Навроцкой Н.А.,

судей: Евдокименко А.А., Ивановой Е.Н.,

при помощнике судьи Давыдовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО «Премьер Агро» на решение Красноярского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «Премьер Агро» к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей оставить без удовлетворения в полном объеме.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Навроцкой Н.А.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Премьер Агро» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (арендодатели) и ООО «Премьер Агро» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на срок 5 лет. Согласно условиям договора ООО «Премьер Агро» арендует земельный участок с кадастровым №, общей площадью 13 308 855 кв.м, расположенный в границах бывшего ЗАО «Селитьбенское» м.<адрес>. В соответствии с пунктом 3.1.7 договора арендатор имеет право на преимущественный выкуп земельного участка и (или) доли земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Премьер Агро» стало известно, что ответчик ФИО4 приобрела у ответчиков ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 по соответствующим договорам купли-продажи земельные доли в арендуемом истцом земельном участке. Полагает, что предусмотренное договором аренды преимущественное право ООО «Премьер Агро» как арендатора на выкуп используемых им в соответствии с целевым назначением земель было нарушено. Просило перевести на него права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенным между покупателем ФИО4 и продавцами ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12; с возложением на ООО «Премьер Агро» обязанности выплатить ФИО4 оплаченные по договорам купли-продажи суммы денежных средств.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Премьер Агро» просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу требований ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Проверив материала дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

Особенности оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлены Главой III указанного Федерального закона.

Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Частью 2 вышеуказанной статьи Закона установлено, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 16.03.2017 между участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:26:0000000:514 (арендодатели) и ООО «Премьер Агро» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на срок 5 лет.

Согласно условиям договора ООО «Премьер Агро» арендует земельный участок с кадастровым №, общей площадью 13 308 855 кв.м, расположенный в границах бывшего ЗАО «Селитьбенское» м.<адрес>.

В соответствии с пунктом 3.1.7 договора арендатор имеет право на преимущественный выкуп земельного участка и (или) доли земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В обоснование заявленных исковых требований ООО «Премьер Агро» ссылается на то, что ответчик ФИО4 (также будучи участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым 63:26:0000000:514) в нарушение преимущественного права ООО «Премьер Агро» как арендатора на выкуп используемых им в соответствии с целевым назначением земель, приобрела у ответчиков ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 по соответствующим договорам купли-продажи земельные доли в арендуемом им земельном участке.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь действующими нормами права, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности условий договора аренды земельного участка, в части условия о преимущественном праве арендатора на выкуп доли такого земельного участка перед иными сособственниками. Реализация продавцом своей доли в земельном участке иному сособственнику без выдела такой доли в натуре не требует извещения иных лиц о предстоящей продажей, вследствие чего правовых оснований для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи на истца не имеется.

Судебная коллегия с данным расчетом соглашается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что преимущественное право покупки истца установлено положениями договора аренды, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку условия п. 3.1.7 договора аренды не соответствуют требованиям ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и п. 4 ст. 250 ГК РФ, в силу чего не влекут никаких юридических последствий.

По смыслу ч. ч. 2, 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации - владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, не нарушая права и законные интересы иных лиц.

Как отмечалось ранее, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Положениями пункта 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности.

При этом в пункте 4 статьи 250 ГК РФ уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Поэтому требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по оспариваемым договорам не могло быть удовлетворено на основании статьи 250 ГК РФ.

Из предоставленных материалов следует, что сделки купли-продажи состоялись между участниками общедолевой собственности.

ФИО4 как участник долевой собственности в силу закона имеет равные права с иными лицами на приобретение долей в праве общей долевой собственности у других участников.

Подача иска о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке допускается только к лицу, которое не обладает преимущественным правом покупки.

При этом основанием для удовлетворения такого иска служит не просто продажа доли лицу, не обладающему преимущественным правом, а несоблюдение продавцом обязанностей, предусмотренных законом.

Вместе с тем, положения Федерального закона от 24 июля 2002 гожа № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указывают на отсутствие у продавца доли обязанности извещать кого-либо о своем намерении ее продать. Указанное свидетельствует о недопустимости применения к правоотношениям, связанным с оборотом долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения, с числом собственников более пяти, положений части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом приведенных положений законодательства судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на сторону истца.

Ссылка истца на то, что им вносились минеральные удобрения в ходе использования земельного участка, что привело к фактическому улучшению свойств почвы обрабатываемого земельного участка, что по мнению истца требует компенсации в виде преимущественного права выкупа арендатором земельного участка или доли, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

Согласно положения пунктов 3.2.4 и 3.2.7 Договора аренды земельного участка, в обязанности арендатора входят: осуществление мероприятий по охране земель, установленных законодательством; не допущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земельном участке.

Исходя из абз. 7 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Таким образом, своевременные мероприятия по минерализации почвы и внесению удобрений, являются безусловной обязанностью лица, использующего земельный участок сельскохозяйственного назначения, и не могут порождать каких-либо дополнительных компенсаций со стороны арендодателей – участников общей долевой собственностью.

Учитывая изложенное, юридически значимые обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноярского районного суда Самарской области от 25 января 2023 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Премьер Агро» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самары) в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: