Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-655/2023 (2-6432/2022;) ~ М-5747/2022 от 17.10.2022

Дело №2-655/2023

22RS0068-01-2022-007233-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2023 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Аникиной Л.А.,

при секретаре      Синкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаренко Виктора Ивановича, Макаренко Ольги Ивановны к Калинкину Евгению Владимировичу, Копылову Борису Федоровичу о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Макаренко В.И., Макаренко О.И. обратились через суд с иском к Калинкину Е.В., Копылову Б.Ф. о возложении обязанности.

В обоснование иска ссылаются на то, что между Макаренко В.И. и ответчиками Копыловым Б.Ф., Калинкиным Е.В. был заключен предварительный договор и соглашение об авансе от 18.05.2021, согласно которому ответчики обязались зарегистрировать в органах юстиции договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: .... (в ходе рассмотрения дела адрес уточнен на ....). Площадь дома и земельного участка были определены в размере 126 кв.м. (дом) и 670 кв.м. (земельный участок). Истцами сумма аванса в размере 100 000 руб. была передана Калинкину Е.В., в подтверждении передачи денежных средств была составлена расписка. Кроме того, в течение 2021 года этому же ответчику поэтапно была передана сумма в размере 2 100 000 руб. В настоящее время обязательства ответчиками не исполнены надлежащим образом, дом истцам в собственность не передан, не оформлен.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. ст.429, 445 ГК РФ, просят понудить ответчиков заключить с истцами договор купли-продажи дома в .... (адрес уточнен в ходе рассмотрения дела), общей площадью 126 кв.м. и земельного участка 670 кв.м. по этому же адресу.

В судебном заседании истцы и их представитель на удовлетворении исковых требований настаивали по изложенным в иске основаниям. Поясняли, что со стороны ответчиков обязательства не исполнены. В материалы дела представлена расписка от 28.06.2022, согласно которой истцами сумма в размере 2 200 000 руб. была передана Калинкину Е.В. в полном объеме, что последний в ходе рассмотрения дела не отрицал. Просили учесть пояснения Копылова Б.Ф. о том, что он просил уплаты денежных средств в том числе за земельный участок, это подтверждает, что имело место заключение договора купли-продажи.

Ответчики Копылов Б.Ф., Калинкин Е.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее, участвуя в рассмотрении дела, Калинкин Е.В. пояснял, что занимается строительством домов. Между сторонами возникли отношения по строительству жилого дома. В ходе выполнения строительных работ, произошло удорожание строительных материалов, поэтому срок строительства затянулся. Не отрицал, что получил от истцов 2 200 000 руб. Также указал, что строительство велось на участке Копылова Б.Ф., далее планировали перевести дом и земельный участок на истцов. Технический паспорт на дом имеется, истцам осталось только выкупить землю. Ответчик Копылов Б.Ф. пояснял, что является собственником земельного участка, стоимость земельного участка в размере 300 000 руб. ему не оплачена.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, 18.05.2021 Копылов Б.Ф. (продавец) в лице Калинкина Е.В. по доверенности, и Макаренко В.И. (покупатель) заключили предварительный договор и соглашение об авансе, в силу пункта 1 которого продавец и покупатель обязуются в срок до 03.08.2021 зарегистрировать в органах юстиции договор купли-продажи земельного участка и дома, расположенных по адресу: .... после сбора документов, необходимых для отчуждения вышеуказанного объекта недвижимости.

Отчуждаемый объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации 22 АГ №107188 от 16.05.2012 (п.2 предварительного договора).

Вышеуказанный объект недвижимости земельный участок 6,7 соток, дом 126 кв.м. состоит из 4 комнат, расположен на 1,2 этаже 2 этажного дома, материал стен газобетон (п.3 предварительного договора).

Согласно п. 4 вышеназванного договора стороны оценили объект недвижимости. Продажная цена вышеуказанного объекта недвижимости является окончательной и изменения на момент заключения договора купли-продажи по требования сторон не подлежит. В счет частичной предварительной оплаты по предстоящему договору купли-продажи объекта недвижимости покупатели передают продавцу сумму в размере 100 000 руб. Продавец обязуется подготовить пакет документов, необходимый для государственной регистрации договора купли-продажи в срок до 30.07.2021.

В материалы дела представлены расписки за разные периоды времени о передаче Макаренко В.И. Калинкину Е.В. денежных средств в счет строительства жилого дома.

Кроме того, в материалы дела предоставлена расписка от 28.06.2022, согласно которой Калинкиным Е.В. получено от Макаренко В.И. 2 200 000 руб., и он обязуется выполнить все работы до 28.07.2022 и оформить документы.

В установленный соглашением срок, а далее распиской (не позднее 28.06.2022) обязательства ответчиками перед истцами не выполнены.

Следует отметить, что в материалы дела стороной истца представлено соглашение от 18.05.2021, в котором имеется не оговоренное исправление относительно окончательной стоимости объекта недвижимости - указано с исправлением 2 300 000 руб.

Стороной ответчика в дело приобщен экземпляр соглашения от 18.05.2021, в котором стороны оценили объект недвижимости 2 530 000 руб.

Какое либо дополнительное соглашение об изменении цены договора, заключенное между сторонами, отсутствует.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Из разъяснений в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Как указано в пунктах 27 и 28 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как следует из представленных доказательств, пояснений участников процесса, между сторонами 18.05.2021 возникли правоотношения в отношении объектов недвижимости, которые будут созданы и приобретены продавцом (ответчиком) в будущем (договор купли – продажи будущей вещи).

Из материалов дела следует, что денежная сумма за объекты недвижимости в большем размере 2 200 000 руб. передана продавцу, что подтверждается распиской от 28.06.2022, пояснениями истцов, ответчиков.

Учитывая изложенное, заключенное между сторонами соглашение от 18.05.2021 следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и, соответственно, правила ст. 429 ГК РФ к нему не применимы.

Таким образом, при наличии оснований для квалификации заключенного между сторонами предварительного договора в качестве основного договора купли-продажи и признания его таковым, суд приходит к выводу, что истцы избрали неправильный (ненадлежащий) способ защиты нарушенного права о понуждении к заключению договора купли-продажи.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, следует учитывать, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не| зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При установленных обстоятельствах отсутствуют правовые и фактические основания для понуждения ответчиков заключить с истцами договор купли-продажи дома в ...., общей площадью 126 кв.м. и земельного участка 670 кв.м., в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отказ в настоящем иске, не препятствует истцам, при наличии к тому оснований, осуществить защиту своего права, которое истцы полагают нарушенным, с использованием иных установленных законом способов судебной защиты.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░:

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░