Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-6/2024 (3а-902/2023;) ~ М-133/2023 от 10.01.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 марта 2024 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При помощнике судьи Карвась В.Д.,

С участием представителя административного истца Спекторовой И.А.,

Представителя ГБУ СОР «Центр кадастровой оценки» Сухова Д.Г.,

рассмотрев в открытом в судебном заседании административное дело № 3а-6/2024 по административному исковому заявлению Малахатко Татьяны Александровны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Малахатко Т.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просила суд установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 63:01:0816011:951, наименование: нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Распоряжение первого заместителя главы Администрации г.о.Самара от 25.05.2022 № 1511, назначение: нежилое, площадью 319,9 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № -1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 5100000 рублей.

Требования мотивированы тем, что указанный объект недвижимости на праве собственности принадлежит административному истцу, кадастровая стоимость объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить.

В ходе рассмотрения дела, представитель административного истца по доверенности Спекторова И.А. уточнила заявленные требования в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 63:01:0816011:951 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 8833000 рублей, поддержала заявленные требования по вышеизложенным основаниям.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности Сухов Д.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом результатов повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, судебного эксперта, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что Малахатко Т.А. на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 63:01:0816011:951, наименование: нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Распоряжение первого заместителя главы Администрации г.о.Самара от 25.05.2022 № 1511, назначение: нежилое, площадью 319,9 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № -1, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 определена кадастровая стоимость вышеуказанного помещения по состоянию на 01.01.2021 в размере 14 022 992 рубля 45 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «Современные технологии оценки» от 10.11.2022 № 40647Л-2, из которого усматривается, что рыночная стоимость помещения по состоянию на 01.01.2021 составила 5100000 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» судом назначена по делу судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости помещения.

Согласно заключению эксперта ООО «Логика» от 02.10.2023, рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составляет 13389499 рублей.

Административный истец не согласился с экспертным заключением, полагая, что оно изготовлено с нарушением норма ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности РФ», без учета физического состояния объекта оценки, аварийности дома, в котором расположено помещение, неверно подобраны объекты-аналоги, необоснованно применены корректировки. По ходатайству административного истца судом была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 06.02.2024 № 12345, проведенной ООО «ГОСТ», рыночная стоимость помещения по состоянию на 01.01.2021 составляет 8 833000 рублей.

С результатами повторной судебной экспертизы не согласилось ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» и с учетом представленных замечаний, просило назначить повторную судебную экспертизу.

Не усмотрев сомнений или противоречий в заключение повторной судебной экспертизы, суд отклонил ходатайство представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении повторной судебной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Батаева А.Н. пояснила, что рыночная стоимость помещения рассчитана двумя подходами: доходным и сравнительным. Проведен анализ рынка диапазон цен предложений торговых помещений в Самарском районе, на дату исследования было выявлено 77 предложений о продаже безотносительно: назначения использования помещения, площади помещения, факторов срочности и др. К расчету в качестве объектов аналогов приняты предложения о продаже, с учетом ценообразующих факторов: назначение – торговое, площадь помещения от 120 до 410 кв.м., год строительства здания, где расположено помещение до 1920 г., местоположение в непосредственной близости относительно объекта исследования. Выборка предложений оставила 5, которые были приняты в качестве объектов-аналогов. Таким образом, к расчету приняты все предложения о продаже по данным авито на дату оценки, по заданным параметрам безотносительно цены за кв.м. В соответствии с техническим паспортом была принята величина поэтажной площади. Натурным осмотром установлено: техническое состояние, класс качества отделки и возможность доступа к помещению подавала. Данное помещение на момент осмотра и в силу его конструктивных особенностей не может использоваться по назначению – торговое. Объекты-аналоги, включенные в выборку для расчета рыночной стоимости объекта исследования, обладают максимально схожими характеристиками, на различия между объектами-аналогами и объектом исследования, внесены корректировки к ценам объектов-аналогов. Помещение, используемое в качестве объекта-аналога № 4, находится в цоколе, имеет два зала, возможность организации второго выхода, окна, вход с ул.Куйбышева, собственником позиционируется как торговое. Имеются фотографии, характеризующие аналог № 4, он представлен без чистовой отделки, корректировка на класс качества отделки проведена, введен повышающий коэффициент 1,15. Его параметры характерны для цокольного этажа, что отражено в предложении о продаже от собственника. В соответствии с отраслевой базой Статриелт, класс качества отделки помещений объекта-аналога № 2 соответствует – улучшенный, описание и фото характеризует класс качества, описание и фото объекта-аналога № 3 также характеризует класс качества. В отношении объекта-аналога № 5 этажом расположения принят подвал, введены корректировки исходя из расположения данного объекта-аналога – подвал и 1 этаж. Вводимая корректировка 1,0307 соответствует приведенной в таблице расчета рыночной стоимости объекта исследования, указанной на стр.57 заключения. Исходя из состояния, характеризующего подвальное помещение (без ремонта), для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние требует дополнительных работ до доведения конструктивных элементов (стен, потолка) до предчистового состояния, то есть требуются дополнительные затраты по демонтажу обветшалых элементов отделки и конструктивных элементов, монтажу коробов системы отопления, канализации и т.д., принято минимальное значение. Класс качества 1 этажа характеризуется как улучшенный, минимальное значение (нижняя граница) принята обоснованно, на основании натурного осмотра и в соответствии с приведенной градацией Статриел. Исходя из состояния и технических особенностей подвального помещения, использовать его для получения дохода (сдача в аренду) на дату определения стоимости и дату осмотра невозможно, как в качестве складского объекта, так и в качестве торгового. Доходный подход применительно к объекту коммерческой недвижимости представляет собой процедуру оценки стоимости объекта недвижимости, использующую предложение, что рыночная стоимость объекта недвижимости связана с текущей стоимость будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Так как подвальное помещение не способно приносить доход на дату определения стоимости, данная площадь исключена из площади, сдаваемой в аренду.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7).

Согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Согласно подпункту "в" пункта 11 ФСО N 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом осуществлен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, обоснованно произведена выборка объектов-аналогов.

Подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 разъяснен критерий отбора объектов в качестве аналогов - один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам, к которым, в частности, относятся местоположение объекта, физические характеристики объекты и иные, влияющие на стоимость.

Выбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода указанным требованиям соответствует. В частности, все аналоги относятся к одному сегменту с объектом оценки. Необходимость применения корректировок и отказ от их применения по тем или иным факторам, обоснована экспертом в заключении и сомнений у суда не вызывает.

Эксперт дал исчерпывающие пояснения относительно подбора объектов-аналогов, примененных корректировок, описания объекта исследования, его технического состояния, с учетом его осмотра и исследования технической документации объекта оценки.

Исследовав заключение повторной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий или сомнений в заключение повторной судебной экспертизы судом не усмотрено.

Поскольку достоверной и обоснованной признается рыночная стоимость, определенная повторным экспертным заключением, оснований для принятия во внимание результатов оценки, указанных в отчете об оценке и в заключение первичной судебной экспертизы не имеется.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учётом результатов повторной судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный обратился в суд 28.12.2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░ ░░ 25.05.2022 № 1511, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 319,9 ░░.░., ░░░░░, ░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░-░░░░░: ░░░░ № -1, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░ ░░░░░░░ 8833000 ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░ 28.12.2022.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 05.04.2024.

░░░░░: ░.░.░░░░░░░