Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4281/2023 ~ М-3263/2023 от 22.08.2023

УИД: 59RS0004-01-2023-004479-25

Дело № 2-4281/2023                                            

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2023 года      город Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Меновщиковой Ю.О.,

с участием представителя истца Назимова В.Ю., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску УСС к администрации г. Перми о взыскании возмещения за аварийное нежилое помещение, судебных расходов,

установил:

УСС обратился с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение общей площадью 32,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, пом. 8, в размере 2 825 850 руб., расходов по оплате государственной полшины – 300 руб. В обоснование требований указал, что он на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, пом. 8. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, в котором расположено нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми № от ДД.ММ.ГГГГ отделу расселения жилищного фонда было поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в <Адрес> в <Адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До указанного времени каких-либо мер к расселению многоквартирного жилого дома, в котором расположено помещение истца, ответчиком не предпринято, не решен вопрос о выплате истцу выкупной стоимости, принадлежащего ему нежилого помещения. Согласно сведениям технического паспорта на нежилое помещение, год постройки здания – 1952, сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения составляет 2 825 850 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке, предусмотренном законом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что нежилое помещение приобретено под магазин, но фактически деятельность не велась. В настоящее время использовать нежилое помещение невозможно, многоквартирный дом полностью расселен, от коммунальных услуг полностью отключен, часть окон, отопление и электроснабжение отсутствует, один подъезд полностью разрушен, второй закрыт. Ссылка в отчете на определение рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не ошибочна, поскольку ранее истцом был заказан отчет об оценке, который в последующем перед обращением в суд был актуализирован на ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик представителя в суд не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке, предусмотренном законом. Из представленного ранее письменного отзыва усматривается, что администрация г. Перми с предъявленными исковыми требованиями не согласна, поскольку многоквартирный <Адрес> не включён в действующие муниципальные адресные программы по переселению граждан г. Перми из аварийного жилищного фонда 2019-2024, а также на 2019-2023, утвержденных постановлением Администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Кроме того, указанный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п, а также в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2023, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2018 № 217-п. 21.01.2022 в адрес истца посредством почтовой корреспонденции направлено уведомлением о необходимости освободить нежилое помещение, снести аварийный дом в течение одного месяца со дня получения уведомления. Отделу расселения жилищного фонда поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в доме по адресу: <Адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время срок по отселению граждан, установленный в распоряжении начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, не истек. Расселение данного дома в настоящее время не производится. Основания для безусловного выкупа жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу отсутствуют, поскольку процедура предшествующая изъятию у собственников жилого помещения, предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в настоящее время не завершена. Считает, что истцу должно быть отказано в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Доказательства иной стоимости представлять не намерены.

Третье лицо представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещаюсь в порядке, предусмотренном законом. Ранее от представителя поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором третье лицо исковые требования не признало в полном объеме, поддержало правовую позицию администрации г. Перми.

Выслушав представителя истца, оценив доводы возражений, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положениями части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, имеющимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование становится невозможным, и в данном случае положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат применению к возникшим правоотношениям между истцами и органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Так, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, при изъятии под таким домом земельного участка для муниципальных нужд, изъятию также подлежат и нежилые помещения, расположенные в указанном доме, с выплатой возмещения в пользу их правообладателей органами местного самоуправления.

В судебном заседании установлено, что истцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, пом. 8 (л.д. 6-9, 117-121).

Согласно копии технического паспорта нежилого помещения на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение имеет общую площадь 32,8 кв.м (л.д. 13-20).

ДД.ММ.ГГГГ решением Ленинского районного суда г. Перми, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, на администрацию г. Перми, управление жилищных отношений администрации г. Перми возложена обязанность организовать деятельность межведомственной комиссии по обследованию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, в соответствии с порядком и требованиями, установленными Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, в целях признания многоквартирного жилого дома аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в том числе с обследованием строительных конструкций дома специализированной организацией в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В 2020 году ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ» вынесено заключение по результатам технического обследования многоквартирного <Адрес>, согласно выводам которого фундамент, наружные и внутренние стены, перекрытия, крыша, кровля находятся в аварийном состоянии, перегородки, окна, двери, полы, лестницы, козырьки, отмостки, инженерные сети теплоснабжения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения находятся в неудовлетворительном состоянии. В целом техническое состояние здания оценено как аварийное, при котором техническое состояние строительных конструкций здания или сооружения в целом характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, необходимости проведения срочных противоаварийных мероприятий. По результатам обследования сделаны выводы о том, что физический износ здания в целом составляет 69%.

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № выявлены основания для признания <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 130).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес>, с учетом распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <Адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение одного месяца с даты получения уведомления. Установлен срок для принятия мер по отселению граждан, проживающих в доме, до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131).

ДД.ММ.ГГГГ управлением жилищных отношений администрации г. Перми распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ направлены в адрес истца (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением заместителя главы администрации г. Перми – начальника департамента земельных отношений № изъят для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1392 кв.м по <Адрес>.

Из письма администрации Орджоникидзевского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что многоквартирным домом № по <Адрес> управляет управляющая организация ООО «Звезда». Из коммунальных услуг осуществляется только подача электроэнергии.

Из содержания писем Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилые помещения многоквартирного <Адрес> расселяются в рамках муниципальной программы «Обеспечение жильем жителей г. Перми», утвержденной постановлением Администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ №. В настоящее время многоквартирный дом полностью расселен. Нежилое помещение, находящееся в собственности УСС, не изымалось для муниципальных нужд, в связи с решением вопроса о выплате возмещения за изъятие данного помещения в судебном порядке.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес> отсутствуют. В правовой части инвентарного дела по адресу: <Адрес> имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (л.д. 124).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1952 года постройки. Сведения о капитальном ремонте отсутствуют.

Соглашение об изъятии нежилого помещения с истцом не заключено, доказательств обратному суду не представлено.

Из представленного истцом фотоматериала усматривается, что в многоквартирном доме частично отсутствует остекление оконных проемов.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2021 году, органами местного самоуправления процедура, предусмотренная положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом изъят, однако равноценное возмещение собственнику нежилого помещения до сих пор не выплачено.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При разрешении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Из отчета ООО «Оценка-Консалтинг» №, следует, что жилой дом по адресу: <Адрес>, в котором расположено изымаемое жилое помещение, 1952 года постройки, относится к III группе, общим сроком службы 100 лет. С даты постройки здания – 1952 год до даты первой приватизации жилого помещения в доме - ДД.ММ.ГГГГ, прошло 40 лет. Физический износ здания, указанный в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 48%. Расчетным путем экспертом определен физический износ конструктивных элементов, подлежащих капитальному ремонту - 42%, что соответствует V группе жилых зданий по показателю общего износа. Жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации и не был проведен наймодателем.

Таким образом, поскольку какой-либо ремонт дома в предыдущие годы не производился, на дату первой приватизации многоквартирный дом эксплуатировался 40 лет, суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом, как минимум 1 раз нуждался в проведении капитального ремонта, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств.

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.

Ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, также не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение, общей площадью 32,8 кв.м. по адресу: <Адрес>, с учетом убытков, возникающих у собственника при изъятии помещения, подлежат удовлетворению.

Из представленного истцом отчета №, актуализированного на ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 32,8 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 2 540 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 98 850 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 187 000 руб. (л.д. 21-107).

Иных доказательств, свидетельствующих о размере возмещения за нежилое помещение, суду не представлено (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), ответчиком возражения относительно размера возмещения с приложением доказательств не представлены, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение за нежилое помещение с учетом убытков, причиняемых изъятием, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 2 825 850 руб., из которых рыночная стоимость нежилого помещения составляет 2 540 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 98 850 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 187 000 руб.

По решению суда фактически производится изъятие нежилого помещения, поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за нежилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это нежилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь» на данное нежилое помещение после выплаты ответчиком истцу за это нежилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу УСС (<данные изъяты>) выкупную цену в размере 2 825 850 руб. за нежилое помещение общей площадью 32,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, пом. 8, с учетом доли общего имущества включая земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков; также взыскать расходы по оплате государственной пошлины 300 руб.

Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности УСС (<данные изъяты>) на нежилое помещение общей площадью 32,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, пом. 8, и возникновения права муниципальной собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

(мотивированное решение изготовлено 10.01.2024)

Председательствующий         - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева