Судебный акт #1 (Определение) по делу № 2-1951/2019 ~ М-2031/2019 от 07.10.2019

Мотивированное решение

составлено 14.10.2019

УИД 26RS0024-01-2019-003306-44

Дело № 2-1834/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть)

г. Невинномысск 10 октября 2019 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Рязанцева В.О.

при секретаре Мищенко М.В.,

с участием представителя истца Гроигорьева А.В. – Плахтярь А.В.,

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Шкуратовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Григорьева Андрея Владимировича к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о разрешении разногласий возникших при заключении договоров аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Григорьев А.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что на основании договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Жилой дом находится на земельном участке общей площадью 900 кв.м. с кадастровым номером №.

В целях заключения договора аренды земельного участка, на котором располагается жилой дом, истец обратилась с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, на что ей был представлен проект договора, в котором согласно п.4.1. размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по итогам аукциона, состоявшегося 12.09.2016 и составляет 170335 рублей.

С данным проектом он не согласен, поскольку в аукционе он участия не принимал, следовательно, не соглашалась на арендную плату, установленную по итогам аукциона и считает цену аренды, предложенную в проекте договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, необоснованной.

Истец обратилась к ответчику с просьбой о перерасчете арендной платы за земельный участок в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

15.12.2017 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края был направлен отказ в перерасчете арендной платы, в обоснование которого указано, что согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Ранее рассматриваемый земельный участок находился в аренде у гражданки ФИО6, с которой был заключен договор аренды от 03.10.2016 № 350 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. По мнению ответчика, договор аренды земельного участка с истцом должен быть заключен на тех же условиях, которые были закреплены в договоре аренды с гражданкой ФИО6 без учета факта расторжения договора аренды земельного участка до момента покупки им жилого дома.

Истец с данным отказом не согласен, поскольку между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и договор аренды ФИО6 находящегося в государственной собственности земельного участка был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ.

Определениями Невинномысского городского суда от 02 октября 2019 года и 09 октября 2019 года в одно производство соединены аналогичные дела по иску Григорьева А.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом о разрешении разногласий возникших при заключении договора по земельным участка по <адрес> поскольку во всех трех делах Григорьев А.В. оспаривает предложенную КУМИ администрации г. Невинномысска стоимость аренды земельных участков по основаниям аналогичным изложенным выше.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления земельных участков в аренду собственникам находящихся на них зданий, сооружений закреплен в статье 39.20 ЗК РФ, который устанавливает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (часть 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

На основании части 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Следовательно, размер арендной платы определяется в соответствии с положениями статей 39.7, 39.20 ЗК РФ, основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582, Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п (далее - Порядок).

По мнению истца, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка должен быть произведен в следующем порядке: в соответствии с Основными принципами арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно пунктам 2, 3 Порядка арендная плата за использование земельного участка устанавливается договором аренды земельного участка за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически. Размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КСхС), где

РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, должна составить: 567 рублей 90 копеек (КС- 56709 рублей; С- 0,10%; РАП= 56709x0,10%; РАП=567,90); арендная плата за земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, должна составить: 567 рублей 90 копеек (КС- 56709 рублей; С- 0,10%; РАП= 56709x0,10%; РАП=567,90); арендная плата за земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, должна составить: 642 рубля 70 копеек (КС- 642702 рублей; С- 0,10%; РАП= 642702x0,10%; РАП=642 рубля 70 копеек).

Размер арендной платы на календарный год, предлагаемый истцом, произведен исходя из кадастровой оценки земельных участков, их назначений и вида разрешенного использования и с соблюдением указанных выше требований закона.

По изложенным выше основаниям просил обязать комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска СК заключить с ним договор аренды земельных участков, с кадастровыми номерами №, находящийся по адресу: <адрес> края, №, находящийся по адресу: <адрес>, №, находящийся по адресу: <адрес>, установив размер арендной в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года №112-п.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала просила суд их удовлетворить

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Считает, что к истцу перешли права и обязанности по договорам аренды, заключенных ранее с ФИО6, ФИО8, ФИО7 в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется. Указывает, что истец знал о наличии и условиях договора арены, размере арендной платы, оснований для изменения договора не имеется. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны. По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

В судебном заседании представитель ответчика на рассмотрении дела настаивал.

В соответствии с ч.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.( ч.2 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли (подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1) и развивает данные принципы в других своих положениях (в том числе в оспариваемых заявителем пункте 1 статьи 35 и пункте 1 статьи 65).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, 03.10.2016 между КУМИ администрации г. Невинномысска и ФИО6 был заключен договор аренды №, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка между КУМИ администрацией г. Невинномысска и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ № между КУМИ администрацией <адрес> и ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ Григорьев А.В. на основании договора купли-продажи с ФИО9 приобрел жилой дом по <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами – КУМИ администрации г. Невинномысска и ФИО6 - подписано дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором стороны пришли к соглашению считать расторгнутым договор аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Григорьев А.В. на основании договора купли-продажи с ФИО10 приобрел жилой дом по <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами КУМИ администрации г. Невинномысска и ФИО8 - подписано дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором стороны пришли к соглашению считать расторгнутым договор аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи с ФИО11 приобрел жилой дом по <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами КУМИ администрации г. Невинномысска и ФИО7 - подписано дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором стороны пришли к соглашению считать расторгнутым договор аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.

Суд учитывает, что при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Григорьев А.В. обратился в КУМИ администрации г. Невинномысска с заявлениями о передаче в аренду без торгов земельных участков, на что ему было отказано поскольку по мнению должностных лиц КУМИ администрации г. Невинномысска к нему перешло право на заключение договора аренды на тех же условиях в части арендой платы, что и у предыдущих арендаторов.

Судом проведено обследование земельного участка по <адрес> в ходе которого установлено, что на земельном участке расположено строение имеющее признаки жилого. По инициативе суда на обсуждение сторон был поставлен вопрос о назначении по делу судебное-строительной экспертизы, однако стороны от её проведения отказались. Представитель ответчика указал, что не оспаривает зарегистрированное в установленном порядке право истца на жилые дома расположенные на земельных участках и не оспаривает функциональную принадлежность указанных строений.

Ответчиком были предложены проекты договоров аренды земельных участков. Как следует из содержания проектов, Стороны, заключили договора аренды, по условиям которых Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с местоположением: <адрес>, Раздольная, 47, Раздольная, 5 (далее -Участки), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участков, для индивидуального жилищного строительства.

По условиям проекта договора аренды размер арендной платы за земельные участки должен составлять: <адрес> -170 тысяч 335 рублей, <адрес> - 114 тысяч 900 рублей, <адрес> – 104500 рублей.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпункту "д" пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление субъекту Российской Федерации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Так, Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 112-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов.

Порядок разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и <адрес> «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений».

Арендная плата за использование земельного участка устанавливается договором аренды земельного участка за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически ( п.2 Порядка).

Размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КС x С), где РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку. ( п.3 Порядка).

Данный порядок является обязательным для использования при заключении договоров аренды.

Между тем, земельные участки, переданные в аренду истцу, ранее принадлежали на праве аренды прежним владельцам на основании договоров аренды, заключенных соответственно с ФИО6, ФИО7, ФИО8 как победителями аукциона.

Согласно ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При системном толковании вышеприведенных норм следует, что при переходе прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, прежний собственник выбывает из арендных правоотношений, существовавших с владельцем земельного участка. При к этом, к новому собственнику переходит лишь право на использование земельного участка на тех же условиях (собственность, аренда), и право на заключение с ним нового договора либо переход прав и обязанностей по ранее заключенному договору.

Новые договора аренды не были заключены с продавцами недвижимости ФИО9, ФИО10, ФИО11

При обращении ФИО1 с заявлением ему были предложены проект договора аренды с ценой аренды, установленной по итогам аукциона, проводимого с участием ФИО6, ФИО7, ФИО8

Так, согласно ч. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Из толкования положений ч.2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ следует, что арендная плата устанавливается с победителем аукциона, которым ФИО1 не являлась, новый аукцион не проводился, договора с ФИО6, ФИО7, ФИО8 были расторгнуты, свои права и обязанности по договорам аренды новому собственнику недвижимости ФИО1 они не передавали, договора перенайма (ч.2 ст. 615 ГК РФ, ч.5 ст. 22 ЗК РФ) с ФИО1 не заключались.

Кроме того, п. 3.3. проекта договора аренды предусмотрено, что Арендатор Участка не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу.

Учитывая изложенное, правовых оснований для заключения с ФИО1 договора аренды на тех же условиях, которые существовали с прежними владельцами, у ответчика не имелось. У ФИО1 не могло возникнуть право на пользование земельным участком на тех же условиях договора, поскольку они были расторгнуты с прежними владельцем, передача прав и обязанностей новому владельцу прямо запрещена договором.

После продажи жилых домов ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, ФИО10, ФИО11 выбыли из правоотношений связанных с договором аренды, в силу прямого указания закона. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», также исходил из того, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Однако, договора аренды с предыдущими арендаторами были расторгнуты, в связи с чем Григорьев А.В. приобрел лишь право на заключение договора на условиях аренды земельного участка. Договор, как юридическое основание для возникновения обязательства, прекратил свое действие.

В силу части 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

О применении условий договора после его расторжения разъяснил Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», в абз.2 п. 3 которого указал, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Исходя из системного толкования вышеприведенных норм и разъяснений высшей судебной инстанции, условия договора после его расторжения могут быть применены лишь к сторонам, заключившим договор, и в той части, которая регулирует исполнение возникших между ними обязательств.

По расторгнутому договору права и обязанности не переходят к лицу, не являвшемуся участником данного договора; также новое лицо не может вступить в обязательство, действие которого прекратило свое существование после расторжения договора.

Право собственника земельного участка по определению условий договора с новым арендатором ограничено либо условиями действующего договора, либо законом.

Земельное законодательство определило порядок перехода прав и обязанностей от прежнего владельца недвижимости к новому, не являющемуся собственником земельного участка. Положениями ч.5 ст. 22, ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе прав на объект недвижимости к новому собственнику, он приобретает права на земельный участок на тех же условиях, при этом, новый договор не заключается. Таким образом, новый владелец строения, расположенного на земельном участке, приобретает права и вступает в действующий договор, заключенный с прежним владельцем.

Ссылка на свободу договора в данном случае основана на неверном толковании норм материального права. Стороны свободы в заключении и расторжении договора, однако, порядок реализации прав по распоряжению имуществом предусмотрен законом, при соблюдении которого возникают установленные этим законом последствия.

Поскольку Григорьев А.В. является собственником расположенных на земельных участках недвижимого имущества, прежние договора прекратили свое действие, договора аренды должны с ним заключаться на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Так, согласно ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.п.9 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данном случае должны были применяться общие принципы определения размера арендной платы, установленные Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Григорьева Андрея Владимировича удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края заключить с ФИО1 договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, находящегося по адресу: <адрес>, №, находящегося по адресу: <адрес>, №, находящегося по адресу: <адрес>, установив размер арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 14 октября 2019г.

Судья Рязанцев В.О.