Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1502/2022 ~ М-942/2022 от 07.07.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара

11.11.2022

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи        Клюева С.Б.,

при секретаре:                 Абсалямовой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1502/2022 по административному исковому заявлению ООО «Престиж» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Престиж» (далее также - административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 220,4 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес> <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 8 485 834 руб. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит названный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представители административного истца Емельянов Д.В. (после объявления перерыва в судебном заседании) – Фроловская Н.С. заявленные требования поддержали.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки", не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" в письменном отзыве оставляет принятие решение на усмотрение суда и просит рассмотреть по существу административное исковое заявление в отсутствие представителей.

• Выслушав объяснения представителей административного истца, исследовав материалы дела, допросив эксперта Исаева А.Г., суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно части 2 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).

При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 25 ноября 2021 г. N 2451 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость объекта установлена в соответствии с данным приказом по состоянию на 01.01.2021 и составляет 11 765 826,99 рублей (л.д. 11).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости выполненный ООО «НКЦ», согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки определена в размере 8 485 834 руб.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" о назначении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № 3а-1502/2022/1, подготовленного экспертом ООО «Союз экспертов региона» Исаевым А.Г. (с учетом исправления экспертом технических описок), следует, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на дату оценки составляет 10 822 249 руб.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на результатах осмотра и достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилого помещения, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Доводы представителя административного истца о недостоверности экспертного заключения являлись предметом исследования в судебном заседании.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Исаев А.Г. поддержал выводы экспертного заключения, по всем замечаниям представителя ООО «Престиж» дал исчерпывающие пояснения, основаниям не доверять которым у суда не имеется.

Эксперт пояснил, что для подбора аналогов он использовал наиболее важный ценообразующий фактор для коммерческой недвижимости – местоположение. В расчетах эксперт применил функцию и график зависимости стоимости от площади (рис. 62 стр. 122 Справочника оценщика недвижимости-2020 под редакцией Лейфера). Им подобраны аналоги максимально близкие по местоположению к объекту оценки. Состояние отделки аналогов определялось в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020 под редакцией Лейфера как «среднее», наличие б/у офисной мебели не влияет на ставку аренды. Подбирались аналоги больше подходящие по площади. Действительно на стр. 34 и 68 допущены опечатки (на стр. 68 указан иной график), которые не повлияли существенным образом на результат исследования.

В соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании. В целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы.

    Таким образом, вопреки, позиции представителя административного истца, устранение допущенных при подготовке экспертного заключения ошибок в расчетах, которые в целом не повлияли на ход экспертного исследования, возможно и без назначения повторной экспертизы – путем дачи экспертом разъяснений и дополнений к экспертному заключению в судебном заседании.

    Поскольку, с учетом допущенных опечаток, экспертом скорректированы выводы экспертного заключения, оснований полагать, судебная экспертиза является недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

    При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению, с учетом результатов судебной экспертизы, объективно подтверждающей величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 07.04.2022, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 220,4 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 8 822 249 руб.

Датой подачи административным истцом заявления в суд считать 04.07.2022.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                              С.Б. Клюев

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.11.2022.