Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-707/2023 ~ М-620/2023 от 01.09.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

            г. Муравленко                             12 октября 2023 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи                              Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания                                                      Курган В.А.

с участием представителя истца Жумабаевой А.Г., действующей на основании доверенности от 31 августа 2023 года, представителя ответчика адвоката Однороженко Н.И., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 02 сентября 2021 года, третьего лица Искендерова М.Э.о

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-707/2023 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к Клёновой Любови Георгиевне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом Администрации г. Муравленко (далее - УМИ Администрации г. Муравленко) обратилось в суд с иском к Клёновой Л.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование исковых требований указано, что между УМИ Администрации города Муравленко и Байрамовым М.Э.о. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ, сроком с 14 июля 2006 по 14 июля 2008 года. По условиям договора аренды Байрамову М.Э.о. предоставлен земельный участок площадью 0,0600 га, кадастровый №, по адресу: <адрес>, под строительство торгового павильона с кафетерием. В соответствии с договором аренды указанного земельного участка № от ДД.ММ.ГГ срок договора продлен по 01 мая 2009 года. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора с 01.10.2009 по 01.10.2010. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора до ДД.ММ.ГГ. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора с 01.09.2012 по 30.08.2013. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора до 25.08.2014. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора с 26.08.2014 по 30.12.2014. В соответствии с договором аренды земельного участка № от 23 сентября 2015 года установлен срок договора по 30.12.2017. На основании решения

Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04.06.2020 по делу № 2а-183/2020 с гражданином Искендеровым Мустафой Эльдар оглы был заключен договор аренды земельного участка N° № от ДД.ММ.ГГ для завершения строительства объекта: «Магазин с кафетерием» (кадастровый №, сроком с 22.11.2019 по 21.11.2022. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства (проектируемое назначение: магазин с кафетерием) с кадастровым номером № со степенью готовности 95%, площадью 314,7 кв.м., принадлежащий на праве собственности Клёновой Любовь Георгиевне от ДД.ММ.ГГ, до настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию. Право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства было реализовано Искендеровым М.Э.о. при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГ. Начальная продажная цена объекта незавершенного строительства, в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ определена в размере 2 401 595 рублей. Просят изъять у Кленовой Любовь Георгиевны объект незавершенного строительства, степень готовности 95 %, кадастровый №, общей площадью 314,7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299.

Представитель истца Жумабаева А.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям и доводам, указанным в иске.

Ответчик Клёнова Л.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом. Обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика Однороженко Н.И. в ходе судебного заседания исковые требования не признала. Суду пояснила, что с исковыми требованиями не согласна. Обратила внимание суда на дату заключения договора аренды спорного земельного участка 15 октября 2020 года, договор аренды земельного участка заключен между УМИ Администрации г. Муравленко и Искендеровым М.Э.о. При этом в пункте 2.1 данного договора, срок действия договора указан с 22 ноября 2019 года по 21 ноября 2022 года. считает, что нормы гражданского законодательства не предусматривают возможность заключения договора аренды в обратную сторону, считает, что у ее доверителя «украли» 1 год, в течение которого могло бы быть завершено строительство. Ввести в эксплуатацию данный объект недвижимого имущества невозможно даже при наличии технического заключения. Из технического заключения следует, что объект 100% готов, то есть его остается только ввести в эксплуатацию, но его ввести не имеют возможности, так как отсутствует договор аренды земли.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Искендеров М.Э.о., допрошенный в судебном заседании, поддержал позицию ответчика, с иском не согласен.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом, в том числе, в силу подпункта 3.1 когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 1 марта 2015 г., предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05 июля 2007 года между УМИ Администрации города Муравленко и Байрамовым М.Э.о. заключен договор № аренды земельного участка площадью 0,0600 га, кадастровый №, по адресу: <адрес>. По условиям договора аренды Байрамову М.Э.о. предоставлен земельный участок под строительство торгового павильона с кафетерием. Срок договора с 14 июля 2006 по 14 июля 2008 года.

В соответствии с договором № от 09 сентября 2008, заключенного между теми же сторонами, срок аренды указанного земельного участка определен с 14 июля 2008 по 13 мая 2009 года (т.1 л.д.13-17). Согласно договору № от 04 августа 2009 года аренды земельного участка, договор заключен на период с 13 мая по 13 ноября 2009 года (т.1 л.д.18-21).

Из договора аренды земельного участка № от 21 октября 2010 года, заключенного между теми же сторонами следует, что договор заключен на срок с 01.10.2009 по 01.10.2010 (т.1 л.д.22-25). В соответствии с договором аренды земельного участка № от 20 апреля 2011 года установлен срок договора до 01 ноября 2011 года (л.д.26-31). По условиям договора № от 10 апреля 2012 года заключенного 10 апреля 2012 года между теми же сторонами, срок договора установлен до 31.08.2012 (т.1 л.д.32-36). Согласно договору аренды земельного участка № от 22 июля 2013 года срок договора установлен с 01.09.2012 по 30.08.2013 (т.1 л.д.37-40). В соответствии с договором аренды земельного участка № от 07 марта 2014 года установлен срок договора до 25.08.2014 (т.1 л.д.41-44).

Из договора аренды земельного участка № от 15 сентября 2014 года следует, что он заключен на срок 30.12.2014 (т.1 л.д.45-48). По условиям договора аренды земельного участка № от 23 сентября 2015 года он заключен на срок по 30.12.2017 (т.1 л.д.49-51).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № имеет почтовый адрес: <адрес>, и площадь 600+/-4 на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (проектируемое назначение: магазин с кафетерием) с кадастровым номером № со степенью готовности 95%, площадью 314,7 кв.м..

05 ноября 2019 года между Байрамовым Магеррам Мастан оглы и Искендеровым Мустафой Эльдар оглы заключен договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства №. Предметом договора являлся– магазин с кафетерием, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 314,7, степень готовности объекта 95%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый №.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация права собственности, номер регистрации №.

Решением Муравленковского городского суда от 04 июня 2020 года отказ Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко Искендерову Мустафе Эльдар оглы в заключение договора аренды спорного земельного участка, на основании пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, признан незаконным. На Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко возложена обязанность по заключению с Искендеровым Мустафой Эльдар оглы договора аренды указанного земельного участка, на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп.6 п. 8 ст.39.8 Земельного Кодекса РФ, на срок до 3 (трех) лет.

Во исполнения вышеуказанного решения 15 октября 2020 года между муниципальным образованием г.Муравленко, представляемым УМИ Администрации г.Муравленко, и Искендеровым М.Э. заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,0600 га, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.52-57). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

16 июня 2023 года между Кленовой Любовью Георгиевной и Искендеровым Мустафой Эльдар оглы заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: магазин с кафетерием, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости указанный объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности Клёновой Любовь Георгиевне от 19.06.2023, при этом до настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию.

Из технического заключения № от 10 августа 2023 года следует, что степень готовности объекта составляет 100 процентов в виду полного завершения строительно-монтажных работ по возведению конструкций здания ( л.д.131)

В соответствии с пунктом 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022) уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства без торгов.

Поскольку в данном случае договор аренды от 15 октября 2020 г. заключен после 1 марта 2015 г. на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ для завершения строительства без торгов, уполномоченный орган в силу приведенных разъяснений обладает правом на обращение в суд с требованиями о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, предусмотренным статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанной нормы, уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, должен заявить в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, судом установлено, что срок ранее действовавшего договора аренды истек 21 ноября 2022 года (п. 2.1 договора аренды №).

Тогда как иск об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, подан истцом 01 сентября 2023 года, то есть по истечении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, что противоречит требованиям пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельным законодательством Российской Федерации также закреплен принцип целевого использования земель, согласно которому правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Из представленных документов следует, что земельный участок имеет разрешенное использование «магазины» предоставлялся Искандерову М.Э.о. в аренду в целях строительства торгового павильона с кафетерием, а в последующем - для завершения строительства торгового объекта, следовательно, возведение на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием объекта недвижимости соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.

Каких-либо оснований для вывода о самовольности осуществления строительства объекта недвижимости не установлено.

Поскольку указанная цель предоставления земельного участка в аренду достигнута, на земельном участке расположен находящийся в собственности ответчика Кленовой Л.Г. объект недвижимости, право собственности на который не оспорено и не прекращено, в силу положений подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации влечет возникновение у Кленовой Л.Г. исключительного права на приобретение на земельный участок прав.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 года).

Исходя из установленных по делу обстоятельств и указанных положений законодательства, а так же учитывая 100 готовность объекта, оснований для удовлетворения исковых требований УМИ Администрации города Муравленко не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                     /░░░░░░░/                 ░.░.░░░░░░░