Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4765/2023 ~ М-3737/2023 от 04.09.2023

Дело № 2-4765(2023)

59RS0005-01-2023-004533-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 ноября 2023г

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Опря Т.Н.,

при секретаре Горшуновой Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковязиной Алены Валентиновны к Истомину Игорю Сергеевичу о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Ковязина А.В. обратилась в суд с иском к Истомину И.С. о признании права собственности на объект недвижимости, признании предварительного договора купли-продажи фактически договором участия в долевом строительства жилого дома, указывая в заявлении, что 25.02.2016 года между истцом и ответчиком Истоминым И.С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого ответчик обязался построить дом по <адрес> и передать ей в собственность жилое помещение (квартиру) № в данном доме, а истец, в свою очередь, обязуется принять в свою собственность и выплатить Истомину И.С. покупную цену в размере 1 003 200рублей за приобретаемое жилое помещение с указанном доме. Истцом финансовые обязательства по вышеуказанному договору были выполнены в полном объеме, что подтверждается актами приема передачи денежных средств и квитанциями к приходно кассовому ордеру. Согласно п. 4.1.1 предварительного договора от 25.02.2016 ответчик обязался построить жилой дом по <адрес> и ввести его в эксплуатацию в срок до 30.05.2016. Однако, до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. При этом, фактически в настоящее время многоквартирный дом по <адрес> находится в высокой степени готовности, параметры постройки соответствуют нормативным документам в области строительства, здание находится в работоспособном состоянии, при выполнении рекомендаций по завершению строительства безопасная эксплуатация объекта обеспечена, спорная квартира №34 существует в натуре, что подтверждается техническим паспортом здания от 03.07.2019. поскольку финансирование строительства 1-комнатной квартиры № 31, общей площадью 20,9 кв.м. на 3-м этаже многоквартирного <адрес>, г. Перми истцом осуществлено в полном объеме, при этом, в свою очередь спорная квартира существует в натуре, то истец вправе претендовать на получение указанной квартиры в собственность. Ответчик обязался построить многоквартирный дом, на протяжении длительного времени осуществлял фактическую строительную деятельность путем заключения с гражданами аналогичных предварительных договоров купли-продажи квартир в подобных многоквартирных домах. Таким образом, между сторонами спора фактически был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем спорные правоотношения подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». С учетом изложенного истец просит признать за ней право собственности на объект, незавершенный строительством в виде 1-комнатной квартиры №31 общей площадью 20,9 кв.м. на 3-м этаже многоквартирного <адрес> г. Перми, указав в резолютивной части решения, что данное решение будет являться основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности за ним на указанный объект в данном многоквартирном доме. Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.02.2016 г., заключенные между Ковязиной А.В. и Истоминым И.С. фактически договором участия в долевом строительстве жилого дома по адресу <адрес>.

Истец Ковязина А.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Ответчик Истомин И.С. в судебное заседание не явился, извещен, не возражает против удовлетворения исковых требований истца.

Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.    

Согласно п. 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона «Об участии в долевом строительстве…», действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Судом установлено, что 25.02.2016 года между Истоминым И.С. и Ширшовой А.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется перед покупателем на земельном участке построить трехэтажный жилой дом, ввести его в эксплуатацию, получить все необходимые согласования ресурсоснабжающих организаций, и передать в собственность жилое помещение, квартиру №31, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру №31 (3 этаж) общей площадью приблизительно 20,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 5-8).

Согласно п. 2.1 договора указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 003 200 рублей, которую покупатель оплачивает в следующем порядке: - 905 200 рублей при подписании настоящего договора; 10 000 рублей в срок до 23.03.2016 г.; 10 000 рублей в срок до 22.04.2016 г.; 78 000 рублей в срок до 23.05.2016 г.

В силу п. 4.1 договора продавец обязался построить трехэтажный жилой дом и ввести его в эксплуатацию по адресу: <адрес> в срок до 30 мая 2016 года, заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30 июня 2016 года; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.2 настоящего договора, по передаточному акту.

Согласно п. 4.3. договора покупатель обязался оплатить квартиру, указанную в п. 1.2 настоящего договора, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора, принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

Факт передачи денежных средств Ширшовой А.В. Истомину И.С. подтверждается актами передачи денег к предварительному договору купли-продажи квартиры от 25.02.2016 г. в размере 905 200 рублей и квитанцией от 25.02.2016 г. на сумму 905 200 рублей, актом от 23.03.2016 г. в размере 10 000 рублей и квитанцией от 23.03.2016 г. на сумму 10 000 рублей, актом от 22.04.2016 г. в размере 10 000 рублей и квитанцией от 22.04.2016 г. на сумму 10 000 рублей, актом от 29.04.2016 г. в размере 73 000 рублей и квитанцией от 29.04.2016 на сумму 73 000 рублей (л.д. 9-12).

Итого истцом ответчику произведена оплата в сумме 998 200 рублей, недоплата по договору составила 5 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Ковязиным А.С. и Ширшовой А.В. заключен брак. После заключения брака жене присвоена фамилия Ковязина.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 сентября 2021 года были удовлетворены исковые требования Кариевой Н.В., Китарь А.В., Чернопазовой Л.В., Балдиной Ф.А., собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>, признано право собственности на нежилые и жилые помещения.

При рассмотрении спора судом было установлено, что по адресу: <адрес> расположен земельный участок площадью 1179 кв.м. с кадастровым № с разрешенным видом использования под многоквартирные жилые дома, принадлежащий на праве собственности Истоминой М.Б. Также на данном земельном участке имеется незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения в котором были проданы. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> Истоминым И.С. в установленном порядке получено не было. Строительство дома не завершено, ввод в эксплуатацию не осуществлен. Установленные в предварительных договорах сроки завершения строительства истекли, основные договоры ответчиком с покупателями не заключены. В ходе рассмотрения дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы следует, что размещение на земельном участке незавершенного строительством дома, по адресу <адрес>, с кадастровым №, общей площадью 1179 кв.м. соответствует требованиям п. 5.2.1; 5.2.4; 5.2.7; 5.2.8 Градостроительного плана земельного участка и требованиям «Правил землепользования и застройки г. Перми»; незавершенный строительством дом размещен в жилой зоне (Ц2-В); конструктивные элементы и несущие конструкции незавершенного строительством многоквартирного дома по адресу <адрес> соответствуют требованиям строительных норм и правил; незаконченный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <адрес> находится в работоспособном техническом состоянии, несущие и ограждающие конструкции обеспечивают прочность и устойчивость дома; незавершенный строительством объект является безопасным, пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома, отсутствуют угроза жизни и здоровью людей.

Ковязина (Ширшова) А.В. была привлечена к участию в данном деле в качестве третьего лица.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 сентября 2021 года, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.

Строительство многоквартирного дома по адресу <адрес> не завершено, при этом истец не может обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиком спорного объекта, тогда как фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера финансирования и условий предварительного договора, лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать за собой право собственности.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Заключенный истцом предварительный договор купли-продажи квартиры фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, в связи с чем требование о признании за истцом права собственности на приобретенное им жилое помещение подлежит удовлетворению.

Само по себе не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с истцом не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности.

Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права путем признания за ней права собственности на незавершенное строительством жилое помещение. При этом истец ставит вопрос о признании права собственности на конкретное помещение, которое соответствует предмету заключенного ею договора с застройщиком.

Суд считает, что неоплата по договору 5 000рублей, из оплаченной суммы 998 200 рублей не является основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований

Поскольку истец надлежащим образом исполнял свои обязательства, произведя оплату денежных средств за объект, а со стороны застройщика обязательства по договору не исполнены ненадлежащим образом в связи с отсутствием необходимых разрешений на строительство многоквартирного жилого дома, при этом согласно заключению жилой дом является безопасным и пригодным для дальнейшей эксплуатации, истец имеет право требовать защиты своих прав в части признания права собственности на квартиру, то требование истца подлежат удовлетворению.

Таким образом, следует признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.02.2016 г. заключенный между Ковязиной (Ширшовой) А.В. и Истоминым И.С. договором участия в долевом строительства жилого дома по адресу: <адрес>, а также следует признать право собственности Ковязиной А.В. на незавершенный строительством объект – 1-комнатную квартиру № 31 на 3-м этаже в многоквартирном доме по <адрес>.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу чего решение суда, вступившие в законную силу, будет являться основанием для постановки на кадастровый учет незавершенного строительством объекта и внесения сведений в ЕРГН о праве собственности Ковязиной А.В. на незавершенный строительством объект – 1-комнатную квартиру, расположенную на 3-м этаже по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Ковязиной Алены Валентиновны удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.02.2016., заключенный между Ковязиной (Ширшовой ) Аленой Валентиновной и Истоминым Игорем Сергеевичем, договором участия в долевом строительства жилого дома по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Ковязиной Алены Валентиновны (паспорт №) на незавершенный строительством объект – 1-комнатную квартиру № 31 на 3-м этаже в многоквартирном доме по <адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для постановки на кадастровый учет незавершенного строительством объекта и внесения сведений в ЕГРН о возникшем у Ковязиной Алены Валентиновны праве собственности на незавершенный строительством указанный объект в многоквартирном доме.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2023

Судья подпись копия верна Судья