Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-465/2023 от 13.01.2023

Копия                                                                                        УИД 66RS0053-01-2023-001314-55

Мотивированное решение суда изготовлено 04.05.2023

Гражданское дело № 2-465/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26.04.2023                                                                                                                          г. Сысерть

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Баишевой И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Свиридовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Субботиной ФИО18, Лысковой Валентины ФИО17паспорт №40817810604900317040), Васильева ФИО14 (паспорт №40817810604900317040) к конкурсному управляющему индивидуального предпринимателя Васильева ФИО15 - Большакову ФИО16 (ИНН 890500229775), Жилищно-строительному кооперативу «Молодежный» (ИНН 6670351196) о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности,

установил:

истцы обратились с иском к ответчикам о признании сделки недействительной.

В обоснование указали, что являются членами Жилищно-строительного кооператива (далее – ЖСК) «Молодёжный» и собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес> - 4, корпус 1, построенном ЖСК «Молодёжный».

Истец Субботина О.П. является членом ЖСК «Молодёжный» с 16.04.2012, когда между ней и ответчиком ЖСК был заключен договор паевого взноса №40817810604900317040, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить указанный многоквартирный дом и передать в нём истцу квартиру, а истец - оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи. Свои обязательства истец исполнил надлежащим образом: 16.04.2012 полностью оплатил обусловленную договором цену. В настоящее время истец Субботина О.П. является собственником квартиры с кадастровым номером №40817810604900317040

    Истец Лыскова В.В. является членом ЖСК «Молодежный» с 13.01.2012, когда между ней и ответчиком ЖСК был заключен договор паевого взноса №40817810604900317040, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный дом и передать в нём истцу квартиру, а истец - оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи. Свои обязательства истец исполнил надлежащим образом: 27.02.2012 полностью оплатил обусловленную договором цену. В настоящее время истец Лыскова В.В. является собственником квартиры с кадастровым номером №40817810604900317040

    Истец Васильев А.С. является членом ЖСК «Молодёжный» с 27.01.2015, когда между ним и ответчиком ЖСК был заключен договор паевого взноса №40817810604900317040, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный дом и передать в нём истцу, а истец - оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи. Свои обязательства истец исполнил надлежащим образом: 27.01.2015 полностью оплатил обусловленную договором цену. В настоящее время истец Васильев А.С. является собственником квартиры с кадастровым номером №40817810604900317040

Многоквартирный дом, в котором находятся принадлежащие истцам жилые помещения, был введен в эксплуатацию 14.06.2017 и является одним из двух многоквартирных домов, возводимых ЖСК «Молодежный» на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 10 003 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажной многоквартирной жилой застройки с объектами обслуживания, расположенном по адресу: <адрес> - 4. Собственником указанного земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ являлся ИП Васильев А.А.

В октябре 2022 года при подготовке общего собрания членов ЖСК «Молодёжный» истцам стало известно о том, что 01.10.2015 между ответчиками: конкурсным управляющим ИП Васильева А.А. - Большаковым Е.А (Арендодатель) и ЖСК «Молодёжный» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого последний за пользование земельным участком с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 10 003 кв.м, должен был выплачивать в качестве арендной платы по 50 000 рублей в месяц.

Всего по договору аренды земельного участка от 01.10.2015 ЖСК «Молодежный» выплатил 704 000 рублей.

Оставшуюся (невыплаченную) часть арендной платы по указанному договору конкурсный управляющий ИП Васильева А.А. - Большаков Е.А. взыскал с ЖСК «Молодежный» в судебном порядке.

Истцы считают, что заключенная между ответчиками сделка: договор от 01.10.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 10 003 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - 4, грубо нарушает действующее законодательство, а также права и законные интересы членов ЖСК «Молодежный» и (или) собственников помещений.

Действия конкурсного управляющего Большакова А.Е. по распоряжению земельным участком, часть которого являлась общим имуществом собственником многоквартирного дома, противоречит действующему законодательству: ответчик фактически незаконно распорядился общим имуществом многоквартирного дома, принадлежащим на праве общей долевой собственности членам ЖСК - собственникам помещений многоквартирного дома.

ЖСК «Молодежный», являясь некоммерческой организацией, существует исключительно за счет взносов своих членов (вступительных, членских, целевых и т.п.), соответственно, все финансовые претензии к кооперативу (обязательства кооператива), в том числе, взыскиваемые по решению суда, могут быть погашены исключительно за счет средств (дополнительных взносов), собранных с членов кооператива.

Истцы считают, что оспариваемая сделка повлекла неблагоприятные последствия для членов ЖСК «Молодёжный» и нарушает их законные права и интересы, срок исковой давности по требованию о признании указанной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности не пропущен.

Истцы просят суд признать сделку - договор от 01.10.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 10 003 кв.м, недействительным. Применить последствия недействительности сделки - обязать стороны возвратить все полученное по сделке.

В судебное заседание истцы не явились.

От истца Субботиной О.П. в суд поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие. Исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель истцов Лысковой В.В., Васильева А.С. – Шитов Г.Ю. в судебном заседании доводы иска поддержал. Дополнительно пояснил, что оспариваемый договор нарушает права истцов, они были вынуждены нести дополнительные расходы. Более того, придется еще нести расходы, так как нужно собрать сумму для выплаты конкурсному управляющему.

Сделка с самого начала недействительна. Должен быть другой алгоритм действий. Конкурсному управляющему было понятно, что строится жилой дом, есть люди, выплатившие взнос. С момента выплаты паевого вноса у истца возникает право на жилое помещение, которое на тот момент еще не достроено. Для завершения строительства объекта ЖСК заключает договор аренды земельного участка. Конкурсный управляющий и ЖСК должны были совместно избрать другой способ: разделить земельный участок. Конкурсный управляющий должен был исключить участок под домом истцов из конкурсной массы, что впоследствии и случилось, после многочисленных судебных разбирательств. Сделка недействительна, так как повлекла неблагоприятные последствия для истцов. В 2017 году переход права собственности на земельный участок не произошел. Они зарегистрировали права на жилое помещение. Права на участок к ним не перешли, продолжал действие договор аренды. В 2019 году конкурсный управляющий предложил ЖСК «Молодежный» расторгнуть договор. Потом он его расторг в одностороннем порядке, устал от разбирательств.

Истцы узнали о договоре в октябре 2022 года, когда обратились с иском. Ранее об этом им известно не было, никто их не уведомлял. Взносы собирались периодически, но внимание членов кооператива, на что они идут, не акцентировалось. В 2015-2017 годы вносы за землю выплачивались истцами как дополнительные. Им разъяснялось, что нужно заплатить деньги за решение земельных вопросов. Эти дополнительные взносы были определены протоколами собраний или протоколами заседаний правления. Взносы собирались на решение земельных вопросов. Было общее собрание в октябре 2022 года. На нем был поставлен вопрос по сбору серьезных сумм. Тогда уже новый председатель рассказал жильцам историю с договором аренды. Это возмутило многих.

Представитель ответчика ЖСК «Молодежный» - Полякова Ю.Д. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, поддержав доводы письменного отзыва, в котором указано, что ЖСК «Молодёжный» является некоммерческой организацией, и был создан с целью освоения земельных участков для жилой застройки и удовлетворения потребностей участников кооператива в жилье. Единственной строительной площадкой ЖСК «Молодёжный» является жилой комплекс «Молодёжный» - два многоквартирных трёхэтажных домов, расположенных по адресу: <адрес> - 4, возведение которых началось в 2012 году. Для этих целей ЖСК сначала взял в аренду с правом выкупа, а затем на основании договора купли-продажи №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ИП Васильева А.А. земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 10 003 кв.м,, расположенный по адресу: <адрес> - 4.

В рамках банкротного дела А60-38881/2013 определением Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2015, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015, данная сделка по заявлению конкурсного управляющего Большакова Е.А. была признана недействительной, применены последствия ее недействительности: земельный участок был возвращен истцу, восстановлена задолженность должника перед ответчиком в размере 33 000 000 рублей, в связи с чем ответчик в рамках дела А60-38881/2013 включился в денежный реестр требований должника на указанную сумму, понимая, что шансов получить что-нибудь с должника, практически нет.

Для продолжения строительства многоквартирных домов на земельном участке (оформления соответствующей разрешительной документации, так как без неё ответчик фактически лишался возможности продолжать возведение жилых домов и вводить их в эксплуатацию) ЖСК «Молодёжный» был вынужден 01.10.2015 заключить с истцом договор аренды на продиктованных им (фактически кабальных) условиях. Всего по договору аренды от 01.10.2015 ответчик оплатил 704 000 рублей.

Вместе с тем, ЖСК «Молодежный», являясь потребительским кооперативом, существует исключительно за счет взносов своих членов (вступительных, членских, целевых и т.п.), соответственно, все финансовые обязательства кооператива, могут быть погашены исключительно за счет средств (членских, дополнительных, целевых взносов), собранных с членов кооператива.

В целях погашения финансовых обязательств перед ИП Васильевым А.А., возникших из договора от 01.10.2015 аренды земельного участка, кооператив был вынужден неоднократно прибегать к дополнительному сбору средств (дополнительных взносов) с членов кооператива.

Принимая во внимание тот факт, что отдельные члены ЖСК «Молодежный» выплатили паевой взнос задолго до начала процедуры банкротства ИП ФИО2, очевидно, что в силу закона, с этого момента на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на земельном участке объекты, распространяется режим общего имущества многоквартирного дома (он принадлежит на праве общей долевой собственности членам ЖСК, выплатившим полностью паевой взнос).

Один из многоквартирных домов (дом № 1) был введен в эксплуатацию14.06.2017, а 30.08.2017 в доме появились первые собственники (граждане, зарегистрировавшие право собственности на жилые помещения, расположенные во введенном в эксплуатацию доме).

Таким образом, сделка - договор от 01.10.2015 аренды земельного участка повлекла неблагоприятные последствия для членов ЖСК «Молодёжный» и нарушает их законные права и интересы, так как заключив договор аренды земельного участка от 01.10.2015, конкурсный управляющий фактически незаконно распорядился общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (членов ЖСК), т.е. совершил сделку, не соответствующую закону.

ЖСК «Молодёжный» считает, что у истцов есть законные основания требовать признания сделки недействительной, поэтому ЖСК «Молодёжный» не возражает против удовлетворения заявленных истцами требований в полном объёме.

Ответчик конкурсный управляющий ИП ФИО2 - ФИО5 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Направил в суд письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, в том числе, и в связи с пропуском срока исковой давности.

Указал, что правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка от 01.10.2015 отсутствуют. Права истцов как членов ЖСК «Молодежный» не нарушены. Пояснил, что до признания судом договора купли-продажи земельного участка №40817810604900317040 от 21.10.2013 недействительным ЖСК «Молодежный» начал строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, при этом какая-либо разрешительная документация на строительство данного дома ЖСК получена не была, а многоквартирный дом признан самовольной постройкой, что подтверждено решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2013 по делу № А40-155426/2012 и решением Сысертского районного суда Свердловской области от 21.05.2013.

В связи с необходимостью завершения строительства многоквартирного дома и выполнения своих обязательств перед пайщиками у ЖСК «Молодежный» имелась потребность в получении права пользования участком на законных основаниях. По указанной причине стороны (конкурсный управляющий имуществом ИП Васильева А.А. -Большаков Е.А. (Арендодатель) и ЖСК «Молодежный» (Арендатор) пришли к соглашению о заключении договора аренды земельного участка 01.10.2015 на возмездной основе.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор был вправе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения (п. 6.3.)

Законодательство не запрещает осуществлять строительство многоквартирного дома на земельном участке, находящимся во владении застройщика на праве аренды.

После заключения договора аренды ЖСК «Молодежный» было получено Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № RU №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ. При выдаче Разрешения, Администрацией Арамильского городского округа было проверено основание владения ЖСК «Молодежный» земельным участком, претензий к заключенному договору аренды земельного участка не имелось.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка от 01.10.2015 не нарушало и не могло нарушать права ЖСК «Молодежный», а также пайщиков ЖСК «Молодежный», в том числе истцов по настоящему иску. Наоборот, заключение договора аренды привело к восстановлению прав истцов, т.к. без данного договора ЖСК «Молодежный» не смог бы получить разрешение на строительство объекта и завершить его строительство.

Обращает внимание суда, что истцами не приведено конкретных правовых норм раздела 2 главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (Недействительность сделок), в соответствии с которыми истцы полагают данный договор недействительным.

Таким образом, истцами не приведено конкретных оснований для признания договора аренды недействительной сделкой. Какие-либо правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка от 01.10.2015 отсутствуют.

Довод истцов о возникновении права общей долевой собственности пайщиков ЖСК с момента выплаты паевого взноса противоречит законодательству. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в собственность жильцов не ранее первой регистрации права собственности на помещение в данном доме.

Довод истцов о том, что конкурсный управляющий имуществом ИП Васильева А.А. не имел права распоряжаться земельным участком, т.к. с момента выплаты паевого взноса хотя бы одним членом ЖСК земельный участок переходит в собственность жильцов не соответствует нормам законодательства.

Действительность договора аренды земельного участка от 01.10.2015 подтверждена судебными актами Арбитражного суда <адрес>: в связи с неуплатой задолженности по договору аренды конкурсный управляющий обращался в суд с исковым заявлением о взыскании с ЖСК «Молодежный» задолженности. Судебными актами Арбитражного суда <адрес> с ЖСК «Молодежный» в пользу ИП Васильева А.А. взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 01.10.2015. Таким образом, Арбитражным судом <адрес> при взыскании задолженности была проверена действительность договора аренды.

Считает, что истцами пропущен срок исковой давности по признанию недействительным договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключен 01.10.2015. В случае если истцы считают указанную сделку оспоримой сделкой, срок исковой давности истек 01.10.2016, в случае если истцы считают указанную сделку ничтожной - срок исковой давности истек 01.10.2018.

Доказательств в подтверждение довода о том, что о сделке истцам стало известно в октябре 2022 года при подготовке общего собрания членов ЖСК «Молодежный», истцами не представлено. Истцы, как члены ЖСК, имели возможность узнать о заключенном договоре аренды земельного участка в пределах срока исковой давности. Доказательств препятствия истцам в доступе к информации о заключении договора не представлено.

Кроме того, конкурсный управляющий обращает внимание, что истец - Васильев А.С. является отцом Васильева А.А. и осведомлен о хозяйственной деятельности сына, что подтверждается материалами дела о банкротстве ИП Васильева А.А. Истец Субботина О.П. 28.02.2020 обращалась с претензией о признании договора аренды недействительным, в которой указывала, что о данном договоре ей стало известно в ноябре 2019 года. Представитель истцов Шитов Г.Ю. является представителем ЖСК «Молодежный» и длительное время представлял интересы кооператива в судебных разбирательствах Арбитражного суда Свердловской области.

Таким образом, истцы заведомо недобросовестно осуществляют свои права, вводят суд в заблуждение. Данное поведение является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагает, что указанный иск не является реальным способом защиты нарушенного права, а фактически направлен на пересмотр судебных актов о взыскании в пользу ИП Васильева А.А. с ЖСК «Молодежный» задолженности по договору аренды.

Третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание своего представителя не направило.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела при данной явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ истец Лыскова В.В. на основании справки от 28.08.2017 о выплате паевого взноса является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> – 4, <адрес>. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ Лысковой В.В. оплачено ЖСК «Молодежный» 732 000 рублей по договору №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Субботина О.П. с 30.08.2017, на основании справки от 21.06.2017 о выплате паевого взноса, является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> – 4, <адрес>. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №40817810604900317040 от 16.04.2012 Субботиной О.П. оплачено ЖСК «Молодежный» 914 500 рублей по договору №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Васильев А.С.с ДД.ММ.ГГГГ, на основании справки от ДД.ММ.ГГГГ о выплате паевого взноса, является собственником <адрес> указанном доме. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №40817810604900317040 от ДД.ММ.ГГГГ им оплачено 1 113 700 рублей ЖСК «Молодежный» по договору №40817810604900317040.

Факт оплаты истцами паевого взноса подтверждается также справкой ЖСК «Молодежный» от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 20 003 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве общей долевой собственности Еремеевой Т.М. и Васильеву А.А., ЖСК «Молодежный», без разрешительной документации было начато строительство жилых 3-х этажных домов экспериментального жилого квартала «Молодежный».

Решением Сысертского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по гражданскому делу №40817810604900317040, удовлетворены исковые требования Сысертского межрайонного прокурора, заявленные в интересах неопределенного круга лиц, к Васильеву А.А. о признания возведенного объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – 4, самовольной постройкой, возведенной на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, без соответствующего разрешения на строительство. Васильеву А.А. запрещена эксплуатация данного объекта до получения разрешительных документов на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ решением Сысертского районного суда, вынесенным по гражданскому делу №40817810604900317040 по иску Еремеевой Т.М. к Васильеву А.А. и ЖСК «Молодежный» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, сносе строений, об определении порядка пользования земельным участком, а также по встречному иску Васильева А.А.о разделе земельного участка и признании права собственности на жилой дом, произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 площадью 20 003 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 4.

Выделена ? доля на указанный участок Васильеву А.А. в границах, определенных координатами, согласно топографической съемки, выполненной ООО «Ракурс».

Согласно предоставленной по запросу суда информации Филиала ППК «Роскадастр» по УФО путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 66:25:0202003:85 в измененных границах 19.08.2013 образован земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 10 003 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения малоэтажной многоквартирной жилой застройки с объектами обслуживания.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-38881/2013 от ДД.ММ.ГГГГ ИП Васильев А.А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 02.10.2014 конкурсным управляющим ИП Васильева А.А. утвержден Большаков Е.А.

01.10.2015 между конкурсным управляющим имуществом ИП Васильева А.А. – Большаковым Е.А. (Арендодатель) и ЖСК «Молодежный» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, в арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов для размещения малоэтажной многоквартирной жилой застройки с объектами обслуживания с кадастровым номером №40817810604900317040, расположенный по адресу: <адрес> - 4, предназначенный для использования в целях строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 10 003 кв.м.

Согласно пункту 4.1 срок действия Договора: с 01.10.2015 по 31.08.2016.

В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения участка, указанного в п. 4.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемого отказа.

В пункте 5.1 арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 50 000 рублей в месяц.

21.10.2015 ЖСК «Молодежный» получено разрешение № RU №40817810604900317040 на строительство 3-х этажного 4-х секционного жилого многоквартирного дома.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-48399/2016 от 12.12.2016 с ЖСК «Молодежный» в пользу Васильева А.А. взыскана задолженность по договору аренды за период с 26.10.2015 по 08.06.2016 в размере 247 500 рублей, а также пени.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-20885/2017 от 07.07.2017 с ЖСК «Молодежный» в пользу Васильева А.А. взыскана задолженность по договору аренды за период с июня 2016 года по февраль 2017 года в размере 414 500 рублей, а также пени и проценты.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-60167/2019 от 06.12.2019 с ЖСК «Молодежный» в пользу Васильева А.А. взыскана задолженность по договору аренды за период с 01.03.2017 по 31.08.2019 в размере 983 328 рублей 70 копеек, а также пени.

28.02.2020 истец Субботина О.П., а также еще один собственник квартиры в доме по адресу: <адрес> – 4, <адрес> обратились к конкурсному управляющему и ЖСК «Молодежный» с претензией, в которой указали, что в ноябре 2019 года при подготовке общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, им стало известно о заключенном 01.10.2015 договоре аренды земельного участка, в качестве арендной платы по которому ЖСК «Молодежный» оплатило 704 000 рублей. Требовали признать сделку недействительной и вернуть полученные по договору денежные средства.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2021 в рамках дела № А60-38881/2013 о признании ИП Васильева А.А. банкротом по заявлению конкурсного управляющего Большакова Е.А. об установлении границ земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, установлены границы земельного участка путем его раздела с учетом наличия на нем котельной и иных объектов инфраструктуры введенного в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> – 4, <адрес>, введенного в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а также наличия второго дома – объекта незавершенного строительства. Образовано два самостоятельных земельных участка.

Определением суда от 23.03.2020 в рамках указанного дела, в качестве третьих лиц были привлечены собственники жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> – 4, <адрес>, в том числе истцы Лыскова В.В., Васильев А.С., Субботина О.П., а также ЖСК «Молодежный», от имени которого по доверенности выступал представитель истцов Шитов Г.Ю.

21.12.2021 на кадастровый учет поставлены: земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 площадью 7 780 кв.м и земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 2 222 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 снят с кадастрового учета.

С учетом указанного, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> заявление ЖСК «Молодёжный» о пересмотре по новым обстоятельствам решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А60-60167/2019 удовлетворено, решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А60- 60167/2020 отменено по новым обстоятельствам.

При повторном рассмотрении дела 10.10.2022 суд указал, что моментом возникновения права собственности у члена кооператива на соответствующий объект, является дата внесения полного паевого взноса за имущество. Поскольку паевые взносы выплачены, что подтверждается представленными ответчиком в материалы дела справками о выплате паевых взносов, а объект введен в эксплуатацию 14.06.2017 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №RU№40817810604900317040, следовательно, право собственности на земельный участок под объектом недвижимости у членов ЖСК возникло 14.06.2017, то есть с момента возникновения объекта, права на которые возникают у членов ЖСК.

Так как с 14.06.2017 необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> – 4, <адрес>, площадь земельного участка составляющая 7 780,16 кв.м выбыла из собственности истца, следовательно, с 14.06.2017 расчет платы необходимо производить из оставшейся площади участка, составляющей 2 222,91 кв.м, то есть по 11 111 рублей 67 копеек ежемесячно.

Производя перерасчет с учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что размер платы за период до ДД.ММ.ГГГГ составляет 466 866 рублей 70 копеек, взыскав указанную сумму, а также пени с ЖСК «Молодежный» в пользу ИП Васильева А.А.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.02.2022 в рамках дела № А60-38881/2013 земельные участки с кадастровыми номерами №40817810604900317040 и №40817810604900317040 исключены из конкурсной массы должника в связи с переходом права собственности на участки собственникам квартир в многоквартирном доме.

Заявляя требование о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:0202003:131, заключенного 01.10.2015 между конкурсным управляющим имуществом ИП Васильева А.А. – Большаковым Е.А. и ЖСК «Молодежный», ссылаясь на положения статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы указывают, что заключенный договор нарушает действующее законодательство, а также права и законные интересы истцов, как членов ЖСК «Молодежный».

С указанными доводами истцов суд согласиться не может ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу требования статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 2 названной статьи договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 2 названной статьи указано, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применений судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Применительно к абзацу третьему пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обстоятельства оспоримости сделки подлежат доказыванию истцом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, в 2011 году ЖСК «Молодежный» начало строительство на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, без разрешительной документации. Возведенный объект в 2013 году был признан самовольной постройкой.

Для завершения строительства, с целью оформления прав на земельный участок, на котором строительство велось и получения разрешения на строительство, между конкурсным управляющим имуществом ИП Васильева А.А. – Большаковым Е.А. и ЖСК «Молодежный» был заключен спорный договор аренды земельного участка от 01.10.2015.

Указанный договор был заключен уполномоченными лицами: на момент заключения договора собственником земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 являлся Васильев А.А., конкурсным управляющим которого являлся Большаков Е.А. Установленная законом письменная форма договора сторонами соблюдена. Содержание сделки и ее правовые последствия соответствовали законодательству, а также действительной воле лиц, его заключивших.

Вопреки доводам истцов, на момент заключения договора 01.10.2015, прав в отношении земельного участка истцы не имели, поскольку такое право возникло у истцов только 14.06.2017 – с момента введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, о чем указал Арбитражный суд в решении от 10.10.2022.

Таким образом, на момент заключения и до 14.06.2017 договор аренды прав собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе истцов, не нарушал.

После указанной даты арендная плата с истцов не взыскана, о чем также указано в решении Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2022.

Указанное истцами обстоятельство о несении до 14.06.2017 расходов в связи оплатой дополнительных взносов за земельный участок о недействительности договора аренды не свидетельствует. Указанные расходы были понесены истцами как членами ЖСК «Молодежный», а не собственниками помещений в многоквартирном доме. Из объяснений сторон и представленной ответчиком ЖСК «Молодежный» копии протокола №40817810604900317040 внеочередного Общего собрания членов ЖСК от 23.09.2015 следует, что размер и сроки внесения дополнительных взносов для финансирования мероприятий по оформлению (предоставлению) земельного участка под многоквартирным устанавливались решениями общих собраний, о признании которых недействительными истцы в судебном порядке не обращались.

Истцами не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемая сделка нарушила их права и охраняемые интересы, а также повлекла для них какие-либо неблагоприятные последствия. Применительно к спорным правоотношениям истцами, не являющимися стороной договора аренды, не представлено доказательств тому, каким образом их права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты. Установленных законом оснований для признания оспариваемого договора недействительным истцами не названо, доказательств тому не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

Кроме того, заслуживают внимания доводы ответчика конкурсного управляющего Большакова Е.А. о пропуске истцами срока исковой давности.

В силу требования пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истцы указывают, что о существовании договора аренды узнали только в октябре 2022 года при подготовке общего собрания членов ЖСК «Молодежный», в том числе в связи со взысканием задолженности по арендной плате решением Арбитражного суда от 10.10.2022.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что размер и сроки внесения дополнительных взносов для финансирования мероприятий по оформлению (предоставлению) земельного участка под многоквартирным были установлены на общем собраний членов ЖСК еще 23.09.2015, начиная с октября 2015 года указанные взносы истцами уплачивались, о чем представлены квитанции.

Задолженность по договору аренды впервые была взыскана решением Арбитражного суда от 12.12.2016, а затем решением от 07.07.2017.

Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом перешло собственникам помещений в нем 14.06.2017 в силу закона, все зависимости от его регистрации в ЕРГН.

В претензии от 28.02.2020 истец Субботина О.П., а также еще один собственник квартиры в доме по адресу: Свердловская обл., Сысертский р-н, г. Арамиль, ул. Гарнизон, 3 – 4, корп. 1, указали, что о заключенном 01.10.2015 договоре аренды собственникам помещений многоквартирного дома стало известно при подготовке общего собрания в ноябре 2019 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцы, являющиеся членами ЖСК «Молодежный» задолго до заключения договора аренды 01.10.2015 и имеющими право на ознакомление с документами кооператива, начиная с момента заключения договора должны были знать о его наличии как члены ЖСК. Начиная с 2015 года истцы оплачивали взносы в счет исполнения кооперативом условий договора и последующих решений судов. В 2019 году собственники помещений в многоквартирном доме достоверно узнали о существовании договора на общем собрании членов ЖСК, о чем как в ЖСК «Молодежный», так и конкурсному управляющему была предъявлена претензия.

С учетом изложенного, на момент подачи настоящего иска в Арбитражный суд 21.10.2022 срок исковой давности истцами пропущен. Уважительных причин для его восстановления истцами не указано и судом не установлено.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд Свердловской области.

Судья                                                             подпись                                                 И.А. Баишева