Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1675/2022 ~ М-716/2022 от 18.02.2022

УИД: 78RS0016-01-2022-000809-14

Производство № 2 – 1675/2022

Категория: 2.147 17 мая 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи А.А. Токарь,

при секретаре Ф.В. Лёгостиной,

рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании исковое заявление банка ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гонецм» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение, взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд, указав, что на основании договора купли-продажи, заключённого на открытых торгах в ходе конкурсных процедур с АО «Морэлетрорадиокомплект», является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> ООО «Гонецм» на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора, заключённого с ООО «Канопус», принадлежит право долгосрочной аренды указанного нежилого помещения, срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором аренды ответчик обязан ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, вносить на расчётный счёт арендодателя арендную плату в размере 230 000 рублей. После государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику уведомление о смене собственника, указав реквизиты для перечисления арендных платежей, однако арендная плата оплачена не была. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить в срок до ДД.ММ.ГГГГ образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 521 333 рубля 33 копейки, внести очередной платёж за следующий месяц аренды в сумме 230 000 рублей, в связи с нарушением условий договора по внесению арендной платы предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. На данную претензию ответ не получен, задолженность по арендной плате не погашена, плата за очередной месяц аренды не внесена. По изложенным основаниям ФИО1 первоначально просил расторгнуть договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в его пользу задолженность по уплате аренды в общей сумме 751 333 рубля 33 копейки, обязать ответчика освободить и возвратить истцу по акту приёма-передачи нежилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, а также взыскать с ответчика в его пользу расходы, понесённые на оплату государственной пошлины, в размере 11 313 рублей. Впоследствии к участию в деле в качестве соистцов привлечены сособственники нежилого помещения по адресу: <адрес> - ФИО3 и ФИО2, истец уточнил исковые требования: просил обязать ООО «Гонецм» освободить и возвратить упомянутое нежилое помещение по акту приёма-передачи ФИО1, ФИО3 и ФИО2, в остальной части исковые требования оставил без изменения.

В судебное заседание явился ФИО1, действующий в своих интересах, а также в качестве представителя ФИО2 и ФИО3 на основании доверенностей, уточнённые требования поддержал.

Представитель АО «Почта России», привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что АО «Почта России», являясь субарендатором спорного нежилого помещения, в полном объёме перечислило ООО «Гонецм» арендную плату за весь спорный период.

Представитель ООО «Гонецм» в судебное заседание не явился, судебное извещение о месте и времени слушания дела, направленное по месту нахождения юридического адреса ответчика по почте, возвращено в суд в связи с истечением срока хранения, применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России N 234 от ДД.ММ.ГГГГ и части 2 статьи 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим вручением, ввиду чего суд признаёт указанное лицо уведомленным надлежащим образом. Руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорным является нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>, этаж № кадастровый №, ранее принадлежавшее на праве собственности АО «Морэлектрорадиокомплект» (далее – АО «МЭРК»).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «МЭРК» и ООО «Канопус» был заключён договор аренды упомянутого нежилого помещения б/н сроком на 10 лет, то есть по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями договора арендатору предоставлено право без получения дополнительного согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору другому лицу; арендная плата установлена договором в размере 532 рубля за один квадратный метр в месяц, то есть в общей сумме 230 000 рублей ежемесячно и подлежит внесению в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды, её размер не подлежит изменению в течение всего периода аренды (п.п. 1.1., 1.2, ДД.ММ.ГГГГ, 3.1 – 3.4) (л.д. 75 – 87).

На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Канопус» все права и обязанности арендатора по договору аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением задолженности арендатора по арендной плате, уступило ООО «Гонецм» (запись о государственной регистрации ограничения права № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно договору цессии обязанность по внесению арендной платы у ООО Гонецм» возникла с момента государственной регистрации перехода прав арендатора (п.п. 1.1 – 1.3, 3.3) (л.д. 88 – 93).

В соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как указано в абз.2 п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положении главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", по смыслу ст. 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Из анализа вышеприведённых положений законодательства, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует вывод, что именно ООО «Гонецм» является лицом, которое обладает правами и обязанностями арендатора, предусмотренным договором аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по внесению арендной платы и ответственности за ненадлежащее исполнение предусмотренных договором обязательств, то есть надлежащим ответчиком по делу.

ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого по результатам открытых торгов, проведённых посредством публичного предложения в ходе конкурсных процедур в порядке, установленном ст. 139 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", приобрёл в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> м, этаж № кадастровый № (запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий АО «МЭРК» передал спорное нежилое помещение ФИО1 по акту приёма-передачи; одним из условий договора купли-продажи является обременение в пользу ООО «Гонецм» в виде долгосрочного права аренды на основании договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1) (л.д. 16 – 18, 101 - 103).

В силу абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

П. 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

По смыслу приведённых правовых норм, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Таким образом, к ФИО1 перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, существовавшие на момент перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в том числе право на получение арендной платы в сроки и порядке, предусмотренные разделом 3 договора аренды.

О переходе прав новому кредитору должника необходимо уведомить, в противном случае он вправе исполнить обязательство прежнему кредитору (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

ФИО1, исполняя требования п. 1 ст. 385 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ООО «Гонецм» уведомление о смене собственника нежилого помещения по адресу: <адрес> приложив к нему копию договора купли-продажи спорного помещения, с указанием реквизитов для внесения арендной платы и порядка погашения задолженности (почтовый идентификатор №), которое ДД.ММ.ГГГГ возвращено из-за истечения срока хранения не полученным (л.д. 13 – 15). ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности и внесению очередного платежа в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также о расторжении договора аренды в добровольном порядке, к претензии, помимо расчёта задолженности также приложил копию договора купли-продажи спорного помещения, заключённого по результатам торгов, выписку из ЕГРН, подтверждающую государственную регистрацию его права собственности на спорное помещение, реквизиты для оплаты задолженности (почтовый идентификатор №), данная претензия также возвращена не полученной по причине истечения срока хранения (л.д. 10 – 12, 19).

Учитывая, что вышеупомянутые уведомление и претензия были направлены по почте по месту нахождения юридического адреса ООО «Гонецм», имеющегося в выписке из ЕГРЮЛ, положения абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которым юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает наступление гражданско-правовых последствий, признаются доставленным и в тех случаях, если они поступили лицу, которому они направлены (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не были вручены, положения п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденные приказом Минкомсвязи России N 234 от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что возврат почтовой корреспонденции по истечении срока хранения следует считать надлежащим вручением, суд признаёт ООО «Гонецм» надлежащим образом уведомленным, как о смене собственника, так и о расторжении договора аренды. Таким образом, у ответчика возникла обязанность по исполнению обязательств по уплате аренды новому арендодателю.

Приходя к такому выводу, суд также учитывает следующие обстоятельства. Так, решением <данные изъяты> по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) в отношении АО «МЭРК» прекращена процедура наблюдения, общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Принадлежащее АО «МЭРК» нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером: № ходе конкурсных процедур было выставлено на торги на электронной торговой площадке ООО «ВЭТП». По результатам торгов ДД.ММ.ГГГГ победителем признан ФИО1, с которым заключён договор купли-продажи спорного помещения. Указанная информация в соответствии с требованиями ст.ст. 28, 128 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" была опубликована в средствах массовой информации, то есть находилась в открытом доступе, кроме того, с даты открытия конкурсного производства ООО «Гонецм» обязан был вносить арендные платежи только на один основной счёт должника АО «МЭРК», контролируемый конкурсным управляющим. При таких обстоятельствах суд считает, что, исполняя добросовестно обязанности арендатора, в том числе по внесению ежемесячных арендных платежей, ответчик не мог не знать о признании АО «МЭРК» банкротом, открытии в отношении арендодателя конкурсного производства и реализации на торгах в пользу ФИО1 находящегося у него в аренде нежилого помещения.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Доказательств в подтверждение внесения арендных платежей на счёт прежнего или нового арендодателя, либо на депозитный счёт нотариуса (после смены собственника арендуемого помещения), ответчик не представил, что свидетельствует о неисполнении обязанности по уплате аренды, установленной законом и договором.

Согласно расчёту ФИО1 задолженность по арендной плате ООО «Гонецм» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи иска) составила 751 333 рубля 33 копейки (61 333 рубля 33 копейки (230000/30*8) за период с 23.22.2021 по 30.22.2021+690 000 (230000*3) рублей ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Проверив произведенный истцом расчёт задолженности, суд признаёт его верным, поскольку он не содержит погрешностей и арифметических ошибок. Исходя из положений ст.ст. 614, 615 ГК РФ, обязывающих арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в том числе вносить арендную плату с момента передачи имущества в аренду по акту приема-передачи, учитывая отсутствие доказательств внесения арендных платежей в порядке и размере, установленных разделом 3 договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, суд признаёт требования ФИО1 о взыскании с ответчика в его пользу задолженности в размере 751 333 рубля 33 копейки правомерными, подлежащими удовлетворению.

В силу п.п. 1 (подп. 3), 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 (подп. 1) ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.10. договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Таким образом, законом и договором установлены последствия нарушения договора аренды. Ввиду нарушения сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд признаёт нарушения условий договора аренды, допущенные ООО «Гонецм», существенными, требования ФИО1 о его расторжении правомерными, подлежащими удовлетворению.

Удовлетворяя требования о расторжении договора аренды, суд также учитывает, что ответчик, реализуя права, предусмотренные п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключил ДД.ММ.ГГГГ с АО «Почта России» договор субаренды №, в соответствии с которым нежилое помещение по адресу: <адрес> предоставил Обществу в субаренду на срок ДД.ММ.ГГГГ (запись о государственной регистрации ограничения права № от ДД.ММ.ГГГГ). Из договора субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ, с учётом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ следует, что размер арендной платы определён в сумме 435 305 рублей в месяц, при этом АО «Почта России», надлежащим образом исполняя обязанности по оплате субаренды, за спорный период: ноябрь и ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ перечислило на счёт ООО «Гонецм» в счёт оплаты за субаренду спорного нежилого помещения 1 741 220 (435305*4) рублей (л.д. 16 (оборот), 94 – 100, 125, 126 – 129). Однако, получая доход от сдачи спорного нежилого помещения в субаренду, ответчик не представил доказательств перечисления арендных платежей в размере, установленном договором б/н от ДД.ММ.ГГГГ (230 000 рублей в месяц), ни первоначальному, ни новому арендатору.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая вышеприведённые нормы закона, то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение по адресу: <адрес> возникло право общей долевой собственности ФИО2 (<данные изъяты>, запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 (<данные изъяты>, запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО1 (<данные изъяты>, запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ), ответчик, уклоняясь от исполнения обязанности по внесению арендных платежей, фактически реализует права владения и пользования спорным нежилым помещением, получая плату за сдачу его в субаренду АО «Почта России», суд считает необходимым удовлетворить требования об обязании ООО «Гонецм» освободить спорное нежилое помещение и возвратить его ФИО1, ФИО2 и ФИО3 по акту приёма-передачи.

При разрешении спора по существу суд обязан решить вопрос о распределении судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины, судебных издержек, понесённых в связи с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

При подаче настоящего иска ФИО1 оплатил государственную пошлину в размере 11 313 рублей (л.д. 7). Учитывая положения ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, размер удовлетворённых требований, с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлины в сумме 11 313 ((751333,33-200000)/100+5200+600) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гонецм» в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ в размере 751 333 рубля, 33 копейки.

Расторгнуть договор аренды недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Гонецм» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> этаж №, кадастровый № и передать его ФИО1, ФИО2 и ФИО3 по акту приёма-передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гонецм» в пользу ФИО1 расходы, понесённые на оплату государственной пошлины, в сумме 11 313 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись)