Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-655/2024 (2-9403/2023;) ~ М-6861/2023 от 11.09.2023

Дело № 2-655/2024 (2-9403/2023;)

УИД: 50RS0028-01-2023-009059-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года                                      г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Просвиркиной Ж.С., при секретаре судебного заседания Костиковой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Черникова Вадима Викторовича, Черниковой Елены Сергеевны к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи», в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просят взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки в размере 5 536,95 руб., признать п. 3.5 договора недействительным, взыскать с ответчика в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 173 281,22 руб., расходы на оплату услуг экспертного учреждения 70 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 200 руб., почтовые расходы в сумме 565,28 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ» Самолет-Мытищи» заключен договор участия в долевом строительстве № №. Согласно условиям договора ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом. Объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира стоимостью 10 590 540,28 руб. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>. При приемке квартиры истцами были обнаружены недостатки качества отделки квартиры, которые были зафиксированы специалистом. По инициативе истцов проведена независимая строительно-техническая экспертиза объекта долевого строительства, по результатам которой зафиксированы недостатки монтажных работ в квартире, стоимость затрат на устранение дефектов в квартире, составляет 933 928 руб. На письменную претензию истцов о возмещении расходов на устранение недостатков ответчик не отреагировал. Кроме того, в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого участия объект передан истцам общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 51,10 кв.м. В соответствии с Приложением 1 к Договору площадь квартиры должна была составлять 51,95 кв.м. Таким образом, объект долевого участия не соответствует условиям Договора по общей площади, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,85 кв.м.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения данного дела извещены надлежащим образом.

Суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Согласно ст. 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного п. 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (п. 1 ст. 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ» Самолет-Мытищи» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которыми Застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Исходя из п. 3.1 договора размер денежных средств, подлежащих уплат Участником долевого строительства Застройщику для строительства Объекта долевого участия, составляет 10 590 540,28 руб. Данная сумма была оплачена полностью истцами.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

При приемке квартиры истцами были обнаружены недостатки качества отделки квартиры, которые были зафиксированы специалистом.

По инициативе истцов ООО «Независимый центр экспертизы и права» проведена независимая строительно-техническая экспертиза объекта долевого строительства. Из заключения № № следует, что жилое помещение по адресу: <адрес>, имеет недостатки качества отделочных работ и монтажных работ. Стоимость затрат на устранение дефектов в квартире, составляет 933 928 руб.

Истцы обратились к ответчику с претензией, однако требования не были удовлетворены.

Договором № № установлен гарантийный срок на жилой дом - 5 лет, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудования - 3 года, гарантийный срок на отделочные работы 1 год.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

По ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение судебной экспертизы было поручено ООО «СУДЭКСПО».

Из заключения № следует, что в трехкомнатной квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки, которые возникли в следствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе.

Стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов), исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы с учетом используемых материалов в данной местности, составляет: 553 695,29 руб.

Эксперты отмечают, что наличие дефектов устанавливалось на тех элементах отделочных работ, которые не были затронуты и которые не подвергались изменениям, в результате проведенных ремонтных работ собственником исследуемых помещений. Также эксперты не включали в сметный расчет возможные объемы дефектов, которые могли возникнуть вследствие эксплуатации объекта.

Пригодные к использованию материалы представлены в Таблице № 2 настоящего заключения. Стоимость материалов подлежащих замене и пригодных к использованию составляет: 70 979,32 руб.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд принимает за основу заключение экспертов ООО «СУДЭКСПО», поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. При проведении экспертизы экспертами были изучены все представленные сторонами материалы дела, заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы. Оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении, не имеется. Из материалов дела следует, что эксперты, проводившие экспертизу, имеют высшее образование, позволяющее выполнить назначенную судом экспертизу, соответствуют предъявляемым к экспертам требованиям (ст. 13 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»). Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы, материалы дела не содержат.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе, согласно п. 3 ч. 2 этой же статьи, потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм материального права, у суда имеются бесспорные основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков переданного ответчиком жилого помещения, которые возникли до передачи квартиры потребителю и являются следствием некачественного выполнения отделочных работ.

Вместе с тем, судом установлено, что ответчик по результатам судебной экспертизы перечислил истцам сумму недостатков в соответствии с проведенной судебной экспертизой в размере 553 695,29 руб., по 276 847,65 руб. каждому истцу, что подтверждается платежными поручениями №, № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку обязательство исполнено после обращения истцов в суд, требования о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда подлежат частичному удовлетворению.

Требования ответчика о передаче ему годных строительных конструкций и материалов удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

Суд, руководствуясь положениями ст. 7 ФЗ, а также п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», исходит из характера спора, в котором товаром являлись не отделочное материалы, как самостоятельные вещи, а объект недвижимости - квартира, которая подлежала передаче потребителю по цене, предусмотренной договором, с определенными качествами - отделкой, соответствующей проектно-сметной документации, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» о возложении на истцов обязанности по возврату при производстве работ по устранению строительных дефектов подлежащих замене отделочных материалов.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные способы защиты права потребителя предусмотрены и в п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Действующим законодательством право выбора способа защиты права предоставлено лишь потребителю.

Таким образом, участник долевого строительства в случае несоответствия объекта долевого строительства, в данном случае квартиры, обязательным требованиям, вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, предметом договора долевого участия в строительстве, заключенном сторонами спора, являлись не отделочное материалы, как самостоятельные вещи, а объект недвижимости - квартира, которая подлежала передаче потребителю по цене, предусмотренной договором, с определенными качествами - отделкой, соответствующей проектно-сметной документации, с учетом избранного истцами способа защиты права - соразмерное уменьшение цены договора, который представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость) и в силу вышеприведенных норм не предусматривает возврат товара в целом либо его составных частей - строительных материалов, использованных для отделки жилого помещения, правовых оснований для возложения на истцов обязанности по возврату подлежащих замене строительных материалов, у суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Статьей 22 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение срока устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, направленной на восстановление нарушенного права.

Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере 5 536,95 руб. за каждый день просрочки.

Так как ответчиком ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в счет возмещения расходов по устранению недостатков в размере 553 695,29 руб. были перечислены истцам по платежным поручениям №, №, ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия относительно качества выполненных работ, и требование возместить расходы на устранение недостатков, ДД.ММ.ГГГГ претензия была доставлена в пункт назначения, а ДД.ММ.ГГГГ была выслана отправителю (РПО №).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 1 п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п. 1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (абз. 3 п. 63 данного постановления).

Согласно расчету, произведенному судом, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из стоимости выявленных недостатков в размере 553 695,29 руб., составит 719 803,88 руб. (553 695,29 рублей х 1% х 130 дней).

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка, являющаяся способом обеспечения исполнения обязательства должником, а соответственно, направленная на восстановление нарушенных прав кредитора, не должна служить средством его обогащения.

Суд, учитывая, что окончательная сумма восстановительного ремонта в квартире истцов определена судебной экспертизой, применив положения ст. 333 ГПК РФ, размер неустойки полагает несоразмерным неисполненным обязательствам, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку в размере 250 000 руб., по 125 000 руб. в пользу каждого истца, полагая данный размер разумным и достаточным, с учетом незначительного периода просрочки исполнения обязательства.

В удовлетворении требования о взыскании неустойки за данный период в остальной части, свыше взысканной суммы, суд отказывает.

Суд также отказывает в присуждении истцам неустойки по день фактического исполнения обязательства, так как сумма расходов по устранению недостатков в размере 553 695,29 руб. была перечислена ответчиком истцам.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., по 7 500 руб. в пользу каждого истца. Размер указанной компенсации суд признает разумным и соразмерным последствиям нарушения.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцы обращались к ответчику с требованиями о выплате стоимости расходов на устранение недостатков, которые не исполнены застройщиком.

Таким образом, сумма штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца составит 132 500 руб. (250 000+15 000)*50%), по 66 250 руб. в пользу каждого истца.

Оснований для снижения штрафа, с применением ст. 333 ГК РФ, судом не установлено.

Требования истца о признании п. 3.5 договора недействительным удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

На основании ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3.3 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 договора.

В соответствии с п. 3.4 договора, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв.м., цена Договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору (столбец 11), на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору.

Согласно п. 3.5 договора, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложение №1 к Договору, более чем на 1 кв. м., Цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической Общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Статьей 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, договором долевого участия предусмотрено, что изменение цены договора производится как в случае увеличения, так и уменьшения площади объекта более чем на 1 кв.м. Указанные пункты договора участия в долевом строительстве не устанавливают дискриминационные положения для дольщиков и необоснованные преимущества для застройщика, поскольку спорным договором установлен порядок пересчета цены договора не только в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной, но и в случае ее увеличения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. 5 и ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, условиями первоначального договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения в размере 1 кв.м.

В соответствии с Приложением 1 к Договору площадь квартиры должна была составлять 51,95 кв.м. Ответчик передал по акту приема передачи истцам квартиру, общая приведенная площадь которой при обмере при сдаче дома в эксплуатацию составила 51.10 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи, т.е. площадь квартиры уменьшена на 0,85 кв.м., что менее размера, согласованного сторонами для изменения цены договора.

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора, поскольку площадь квартиры уменьшилась менее чем на 1 кв.м., то требования истцов в данной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

Статья 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу абзаца второго ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Истцами понесены расходы за услугу «Приемка квартиры со специалистом, состоящим в Реестре НОПРИЗ» в размере 10 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, также понесены расходы по оценке стоимости восстановительного ремонта в связи с необходимостью обращения в суд в размере 60 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

С учетом подлежащих применению к спорным правоотношениям норм права, суд приходит к выводу о том, что расходы на проведение досудебной экспертизы и приемки квартиры со специалистом подлежат взысканию с ответчика в размере 70 000 руб. по 35 000 руб. в пользу каждого истца.

Суд также считает, что с ответчика в пользу истцов в равных долях следует взыскать расходы по оформлению нотариальной доверенности, выданной для разрешения настоящего спора, в размере 2 400 руб. и почтовые расходы в сумме 565,28 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 325 руб., исходя из размера удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 125 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 7 500 рублей, штраф в размере 66 250 рублей, почтовые расходы в размере 282,64 рублей, нотариальные расходы в размере 1 100 рублей, расходы на проведение досудебной экспертизы и приемки квартиры со специалистом в размере 35 000 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт №) неустойку за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 125 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 7 500 рублей, штраф в размере 66 250 рублей, почтовые расходы в размере 282,64 рублей, нотариальные расходы в размере 1 100 рублей, расходы на проведение досудебной экспертизы и приемки квартиры со специалистом в размере 35 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о защите прав потребителей – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (ИНН №) в доход бюджета городского округа Мытищи государственную пошлину в размере 7 325 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца.

Судья                                   п/п                                        Ж.С. Просвиркина

КОПИЯ ВЕРНА

Судья: