Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-680/2022 ~ М-693/2022 от 04.10.2022

    № 2-680/2022

    64RS0015-01-2022-001030-45

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    11 ноября 2022 года                                                                                                  г. Ершов

        Ершовский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Лукьяновой Ж.Г.,

    при секретаре Яковлевой Н.Н.,

    с участием истца – помощника прокурора Ершовского района Кружилина А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению исполняющего обязанности прокурора Ершовского района Саратовской области в интересах Ершовского муниципального района Саратовской области к администрации Ершовского муниципального района Саратовской области, Ковыневой Наталье Валерьевне о признании недействительным договора аренды земельного участка и о внесении изменения в договор аренды земельного участка,

    установил:

прокурор Ершовского района обратился в суд с иском к Администрации Ершовского Муниципального района Саратовской области, Ковыневой Наталье Валерьевне о признании недействительным договора аренды земельного участка и обязании администрации Ершовского муниципального района Саратовской области внести изменения в договор аренды земельного участка.

    Требования мотивировал тем, что прокуратурой Ершовского района проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией Ершовского МР Саратовской области, в ходе которой установлено, что 04.09.2020 между администрацией Ершовского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для индивидуально-жилищного строительства, общей площадью 57 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен на 20 (двадцать) лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 04.09.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора:

1) при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории;

2) при использовании земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;

3) при не устранении совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшими за собой причинение вреда здоровья человека или окружающей среде;

4) при совершении арендатором административных правонарушений в сфере земельного законодательства;

5) или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование;

6) при предоставлении земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

7) при невнесении арендной платы более 2-х раз по истечении установленного Договором;

8) Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении Арендатором других условий Договора (неисполнением Арендатором обязанностей), а также в иных случаях предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 5.1.4 договора арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в установленный капитал хозяйственных товариществ и общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления.

Указанные условия Договора не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными.

Просит суд признать недействительным пункты 4.1.2 и 5.1.4 договора аренды земельного участка от 04.09.2020 года № 27/20, заключенного между администрацией Ершовского МР Саратовской области и Ковыневой Натальей Валерьевной.

Обязать администрацию Ершовского МР Саратовской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 04.09.2020 № 27/21, заключенный между администрацией Ершовского МР Саратовской области и Ковыневой Натальей Валерьевной, путем заключения дополнительного соглашения, изменяющего пункты 4.1.2 и 5.1.4 Договора.

    В судебном заседании помощник прокурора Кружилин А.А., просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Ершовского Муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в том числе путем публикации сведений на официальном сайте Ершовского районного суда Саратовской области, представил заявление, в котором просят провести судебное заседание в отсутствие представителя, против исковых требований не возражают.

Ответчик Ковынева Н. В. в судебное заседание не явилась, о дне слушании дела извещена надлежащим образом, возражений, заявлений не представила.

Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в том числе путем публикации сведений на официальном сайте Ершовского районного суда Саратовской области, заявлений, возражений не представил.

Исследовав материалы дела, выслушав помощника прокурора Ершовского района Саратовской области Кружилина А.А., суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законом в п. 9 ст. 22 ЗК РФ прямо установлен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Пунктом 5.1.4 договора установлено, ответственность нового арендатора при передаче арендных прав в залог.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора:

1) при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории;

2) при использовании земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;

3) при не устранении совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшими за собой причинение вреда здоровья человека или окружающей среде;

4) при совершении арендатором административных правонарушений в сфере земельного законодательства;

5) или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование;

6) при предоставлении земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

7) при невнесении арендной платы более 2-х раз по истечении установленного Договором;

8) Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении Арендатором других условий Договора (неисполнением Арендатором обязанностей), а также в иных случаях предусмотренных законодательством.

Таким образом, в данном случае стороны Договора не вправе были предусматривать указанные условия о возможности требования арендодателем одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, а также условия об ответственности нового арендатора при передаче арендных прав в залог.

Спорные условия договоров аренды определены при явном несоответствии приведенной выше п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление исполняющего обязанности прокурора Ершовского района Саратовской области в интересах Ершовского муниципального района Саратовской области к администрации Ершовского муниципального района Саратовской области, Ковыневой Наталье Валерьевне о признании недействительным договора аренды земельного участка и обязании администрации Ершовского муниципального района Саратовской области внести изменения в договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительным пункты 4.1.2 и 5.1.4 договора аренды земельного участка от 04.09.2020 года № 27/20, заключенного между администрацией Ершовского МР Саратовской области и Ковыневой Натальей Валерьевной.

Обязать администрацию Ершовского МР Саратовской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 04.09.2020 № 27/21, заключенный между администрацией Ершовского МР Саратовской области и Ковыневой Натальей Валерьевной, путем заключения дополнительного соглашения, изменяющего пункты 4.1.2 и 5.1.4 Договора.

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы лицами, участвующими в деле, через Ершовский районный суд Саратовской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом.

Председательствующий