Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1075/2023 ~ М-488/2023 от 08.02.2023

УИД: 16RS0040-01-2023-000626-81

ЗЕЛЕНОДОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул. Сайдашева, д.4, г. Зеленодольск, Республика Татарстан, 422521

тел. (84371) 2-89-01, факс: 3-44-00

http://zelenodolsky.tat.sudrf.ru/, e-mail: zelenodolsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Зеленодольск

21 марта 2023 года                                   Дело № 2-1075/2023

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Ахметгараева А.А.,

при секретаре судебного заседания Бойковой Е.А.,

с участием:

представителя истца Абдулжамалова Ш.Н.,

представитель ответчика Чистяковой В.В.,

представитель третьего лица Денисовой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абдулжамалова Н.А. к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на нежилое здание, признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок,

установил:

Абдулжамалов Н.А. обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан (далее ответчик, Исполком ЗМР РТ) о признании права собственности на нежилое здание, признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок.

Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у Фатхуллиной Н.А. объект незавершенного строительства общей площадью 200 кв.м, степенью готовности 70% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>». Данный объект принадлежал продавцу на праве собственности на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Исполкомом ЗМР РТ, уточнения к разрешению от ДД.ММ.ГГГГ №. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком для завершения строительства данного объекта заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № площадью 200 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - станция технического обслуживания. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В 2020 году объект незавершенного строительства был достроен. Постановлением исполкома ЗМР РТ земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>. К зданию подведено электричество. Ввиду условий пандемии технический паспорт на объект изготовлен ДД.ММ.ГГГГ, технический план – ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию. Ввиду истечения срока разрешения на строительство получен отказ. Истец полагает, что объект – станция технического обслуживания, не является объектом самовольного строительства и возведено с соблюдением всех норм действующего законодательства на предоставленном в аренду земельном участке. По настоящее время истец пользуется земельным участком, вносит арендные платежи и исполняет условия заключенного договора аренды. Со стороны ответчика уведомлений об освобождении земельного участка и иных претензий не поступало.

В связи с этим истец просит признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, признать право собственности на нежилое здание «станция технического обслуживания» с инвентарным номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (далее третье лицо, МУ «Палата имущественных и земельных отношений ЗМР») (л.д.146).

Истец Абдулжамалов Н.А. в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя Абдулжамалова Ш.Н., который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Исполкома ЗМР РТ в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что договор аренды в установленном законом порядке не прошел регистрацию и содержит в себе условия его продления, которые истцом не соблюдены. Вины Исполкома в том, что истец не зарегистрировал своевременно право собственности на объект незавершенного строительства, нет.

Представитель третьего лица в судебном заседании с иском не согласилась; пояснила, что в настоящее время у истца отсутствует задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пунктов 3 и 3.2 этой же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с данным Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства общей площадью 200 кв.м, степень готовности 70% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 172-175).

Данный объект незавершенного строительства приобретен истцом в собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Фатхуллиной Н.А. (л.д. 47).

В соответствии с пунктом 2 договора объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности на основании Разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № и уточнения к разрешению от ДД.ММ.ГГГГ №, выданных Исполкомом ЗМР РТ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 43, 44, 47).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и МУ «Палата имущественных и земельных отношений ЗМР» для завершения строительства данного объекта сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № площадью 200 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - станция технического обслуживания.

В настоящее время срок действия данного договора аренды земельного участка истек.

Строительство объекта недвижимости осуществлялось по проекту ООО «СтройПроект» (л.д. 43).

Из материалов дела следует, что фактически спорный объект достроен, к объекту подведено электричество, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 67). ДД.ММ.ГГГГ между истцом и АО «Татэнергосбыт» заключен договор энергоснабжения № Э (л.д. 71-75).

Постановлением исполкома ЗМР РТ от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истца земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес> (л.д. 45).

Согласно доводам стороны истца в условиях пандемии короновирусной инфекции в период с 2019 года по 2022 годы получение технической документации на объект затянулось.

В соответствии с техническим планом спорного объекта, он завершен строительством в 2021 году. Технический паспорт на объект изготовлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-24), технический план – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию (л.д. 41-42).

Письмом Исполкома ЗМР РТ от ДД.ММ.ГГГГ № истцу разъяснено, что для получения разрешения на ввод в эксплуатацию станции технического обслуживания ему необходимо предоставить документы в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Во избежание необоснованного отказа истцу рекомендовано повторно обратиться с заявлением о выдаче разрешения о вводе объекта в эксплуатацию (л.д. 38).

Поскольку срок действия разрешения на строительство истек, а повторное обращение за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка, то истец лишен возможности оформить право собственности на завершенное строительством нежилое здание.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 10 части 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

По настоящее время истец пользуется земельным участком, на котором расположен спорный объект в связи с его целевым назначением.

Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка.

Истребование ответчиком земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с выводами заключения по результатам строительно-технического обследования № ООО «ПСК Каркас» здание станции технического обслуживания, расположенного на земельном № по адресу: <адрес>», соответствует требованиям строительных и градостроительных норм, требованиям безопасности эксплуатации. Данное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 76-92).

На основании представленных суду доказательств, суд приходит к выводу, что возведение истцом на земельном участке станции технического обслуживания соответствует его целевому использованию, истец возводил на нем строение в период действия договора аренды с соблюдением всех требований закона, спорный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным, техническим нормам и правилам, соответствует разрешенному виду использования земельного участка, на котором он расположен.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на возведенное нежилое здание – станцию технического обслуживания, поскольку сведений о том, что при его возведении были допущены какие-либо нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также то, что указанное здание создает угрозу жизни и здоровью граждан в материалы дела не представлено, категория и вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, соответствует функциональному назначению возведенного объекта.

Доказательств обратного стороной ответчика в судебное заседание не представлено.

Суд, принимая во внимание, имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что их совокупность является достаточной для признания за истцом права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, поскольку единственными признаками самовольной постройки в данном случае являются отсутствие, действующего на момент ввода объекта в эксплуатацию, разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец как лицо, создавшее постройку, предпринимал все необходимые меры.

То, обстоятельство, что срок действия разрешения на строительство и срок действия договора аренды земельного участка к моменту обращения истца с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истекли, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на спорный объект, поскольку строительство объекта фактически завершено в сроки их действия, однако подготовка технической документации в условиях введения в стране режима самоизоляции или других ограничений, связанных с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, привела к нарушению сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Суд учитывает, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, истек 12 марта 2022 года, в период введения в стране режима самоизоляции или других ограничений, связанных с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, что является уважительной причиной пропуска истцом срока для регистрации права собственности на спорный объект до истечение срока действия договора аренды.

Истец с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию обратился в срок действия договора аренды земельного участка, предоставив всю необходимую техническую документацию. Получив уведомление ответчика, следуя его рекомендациям, в последующем истец получил экспертное заключение по результатам строительно-технического обследования № ООО «ПСК Каркас» о соответствии объекта требованиям строительных и градостроительных норм, требованиям безопасности эксплуатации.

В связи с тем, что уведомление ответчика и экспертное заключение были получены уже после истечение срока действия договора аренды земельного участка, истец был лишен возможности обратиться повторно с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию станции технического обслуживания лишь по причине истечения срока договора аренды земельного участка.

Поскольку спорный объект был завершен строительством до истечения срока действия договора аренды земельного участка, уведомление об окончании строительства не было получено истцом по объективным обстоятельствам, в связи с введением в стране режима самоизоляции и ограничений, связанных с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, причина пропуска истцом данного срока является уважительной. Поэтому оснований для отказа в удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости не имеется.

Между тем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - в пункте 4 этой статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок его действия определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор заключен между истцом и ответчиком для завершения строительства объекта незавершенного строительством.

Поскольку Абдулжамалов Н.А. воспользовался предоставленным ему правом однократного предоставления земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства и распорядился им по своему усмотрению, оснований для повторного заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (даже при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собственности) не имеется.

Учитывая изложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения требования о признании договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возобновленным на неопределенный срок у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск Абдулжамалова Н.А. о признании права собственности на нежилое здание, признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок удовлетворить частично.

Признать за Абдулжамаловым № (паспорт серии №) право собственности на нежилое здание - станцию технического обслуживания площадью 209 кв.м, инвентарный №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления решения в полном объеме через Зеленодольский городской суд Республики Татарстан.

Судья                                А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2023 года, судья