Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1186/2024 ~ М-784/2024 от 11.04.2024

***

Дело № 2-1186/2024 составлено 04.09.2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2024 года город Кола

Кольский районный суд Мурманской области в составе: председательствующего судьи Архипчук Н.П.,

при секретаре судебного заседания Адушкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Николаева А.О., Николаевой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Санино 1» о признании недействительным пункта договора, взыскании стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, денежной компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Николаев А.О., Николаева О.А. обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Санино 1» (далее - ООО «СЗ «Санино 1») о признании недействительным пункта договора, взыскании стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, денежной компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов. В обоснование заявленных требований указали, что *** между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее - договор), согласно условиям которого ООО «СЗ «Санино 1» приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - Жилой многоквартирный дом ***, расположенный по адрес***. Первый этап строительства: Жилые дома № Второй этап строительства: Жилой дом №». Согласно п.2.5. договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участникам долевого строительства - ***. Акт приема-передачи квартиры был подписан ***, согласно которому истцам была передана квартира по адрес***. Застройщиком нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи объекта долевого строительства. Размер неустойки на дату подписания акта приема-передачи составил 195051 рубль 13 копеек. Кроме того, при передаче истцам квартиры были выявлены недостатки качества отделки квартиры. Согласно Заключению эксперта № качество квартиры не соответствует стандартам ГОСТов. Согласно экспертному исследованию, стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 1282562 рубля. Истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в квартире недостатков в размере 1282562 рубля. В связи с тем, что ответчик не исполнил требования потребителей о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы в течение 10 дней, с него подлежит взысканию неустойка за каждый день просрочки.

В соответствии с Актом приема-передачи от *** года объект долевого участия был передан Участникам общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 79,21 м2. В соответствии с Приложением 1 к Договору площадь квартиры должна была составлять 78,40 м2. Таким образом, объект долевого участия, переданный Участникам по акту приема-передачи *** г., не соответствует условиям Договора по общей площади, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,81 м2.

Согласно п.3.5 Договора если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору и фактической Общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)). В соответствии с п.3.8 Договора в случае уменьшения Общей площади Объекта долевого строительства (п.3.5 настоящего Договора), указанной в Приложении № 1 к Договору, возврат соответствующей суммы осуществляется Застройщиком в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней со дня получения от Участников долевого строительства письменного заявления путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным Участниками долевого строительства в заявлении. Между тем, данный пункт Договора (п.3.5) нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей. Включение данного пункта в текст Договора было навязано Застройщиком.

Из п. 3.1 Договора следует, что цена Договора определяется как произведение указанных в Приложении № 1 к Договору стоимости 1 м2 Объекта долевого строительства (столбец 11), и Общей приведенной площади ФИО2 долевого строительства (столбец 6), и составляет сумму в размере 10 756496 рублей 21 копейку, НДС не облагается. Таким образом, Застройщик обязан возместить Участникам долевого строительства убытки, понесенные в связи с уменьшением площади Квартиры, даже в том случае, когда Договор предусматривает ограничение данной обязанности. Принимая во внимание, что стоимость 1 квадратного метра по Договору составляет 135797 рублей 20 копеек, размер подлежащих возврату денежных средств составляет: 0,81 м2. х 135797,20 рублей (цена 1 м2) = 109 995 рублей 73 копейки.

Размер компенсации морального вреда истцы оценивают в размере 50 000 рублей.

Истцами также понесены расходы на оплату услуг экспертного учреждения на составление заключения № в размере 70000 рублей.

На основании изложенного, просят взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 1282562 рублей; неустойку за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства в размере 195051 рубль 13 копеек; неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки; в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 109995 рублей 73 копейки; расходы на оплату услуг экспертного учреждения 70000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей; штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя; расходы по оплате госпошлины в размере 2388 рублей 07 копеек; расходы на составление доверенности в размере 2700 рублей. Признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № от *** г., заключенного между сторонами.

До судебного заседания от представителя истцов в суд поступили уточненные исковые требования, в которых он просит взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 1038131 рубль; неустойку за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства в размере 195051 рубль 13 копеек; неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков, начиная с *** г. по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки; в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 109995 рублей 73 копейки; расходы на оплату услуг экспертного учреждения 70000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей; штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя; расходы по оплате госпошлины в размере 2388 рублей 07 копеек; расходы на составление доверенности в размере 2700 рублей. Признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № от *** г., заключенного между сторонами.

Истцы Николаев А.О., Николаева О.А. и их представитель Дерявко П.М. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Представитель истцов просил о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие истцов.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Санино 1» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В представленном письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, указав на то, что между сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по Договору является жилое помещение. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно п. 2.5. договора: «…Стороны согласовали, что срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства — не позднее *** года». Объект введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №. Объект был передан на основании двухстороннего акта приема-передачи от ***.

Согласно п. 3.5 Договора, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения окажется меньше Общей площади жилого помещения, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору участия в долевом строительстве более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической Общей площадью жилого помещения - Объекта.

Прямо трактуя вышеуказанный пункт Договора долевого участия, стороны договорились о том, что, если общая площадь увеличивается или уменьшается в пределах 1 кв.м., то ни у кого из сторон не возникает обязанности по возврату излишне уплаченной стоимости, либо доплаты (в случае увеличения площади). Данный пункт договора предусмотрен в случае небольшой погрешности в ходе технических и инженерных работ (например, необходимость в нанесение шпатлевки на стены в большем количестве, или же наоборот слишком большой срез материала на стене, при выравнивании стены).

Ответчик не преступил 5% порог в разнице изменённой площади.

Поскольку положениями ФЗ-214 не предусмотрено императивных норм допустимого изменения площади без перерасчёта цены объекта, данный вопрос регулируется пунктом 3.5 договора участия в долевом строительстве от *** г. В частности, допустимая погрешность строительства составляет 1 м2, в то время как фактическое несоответствие площади равно лишь 0,94 м2.

Данное условие договора не ущемляет права потребителя, так как имеет двухстороннее применение, а именно, в случае увеличения площади объекта в пределах 1 м2 участник также не обязан производить доплату застройщику.

Таким образом, с учётом указанных правовых норм и сложившейся судебной практики, правовые основания для удовлетворения требования истца о признании п. 3.5 договора недействительным и соразмерном уменьшении покупной цены отсутствуют.

В части требований о взыскании неустойки просит суд применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки в виду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства. Просит суд учесть, что истец не представил суду никаких доказательств несения им каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков передачи нежилого помещения, кроме самого срока, в течение которого не исполнено обязательство по передаче.

Кроме того, обратил внимание суда на то обстоятельство, что передача имущества в собственность (в частности, передача Объекта Застройщиком Участнику долевого строительства) является неденежным обязательством имущественного характера. Соответственно, исходя из разъяснений в абз. 2 п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7, при снижении неустойки в таком случае не применяются правила п. 6 ст. 395 ГК РФ о возможности снижения не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 ст. 395 ГК РФ. Неустойка может быть снижена до любого размера по усмотрению суда.

Таким образом, действующим законодательством РФ и сложившейся судебной практикой применительно к неденежным требованиям допускается снижение неустойки и штрафа ниже предела ключевой ставки Банка России.

Ответчик просит учесть следующие обстоятельства, подтверждающие факт наличия в данном случае предусмотренных ст.333 ГК РФ оснований для снижения размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности и направленности на необоснованные извлечения, прибыли из своего положения: значительную величину неустойки в соотношении с ценой договора и периодом просрочки; значительная разница с процентной ставкой ЦБ РФ для банковских депозитов; значительное превышение ставки законной неустойки над средними величинами банковского процента по кредитам и депозитам и процента инфляции; отсутствие у кредитора (участника долевого строительства) каких-либо убытков, связанных прямой причинно-следственной связью с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (и доказанных в соответствии со ст.55, 56 и 57 ГПК РФ).

Кроме того, профессиональная деятельность ответчика затрагивает законные интересы многочисленных граждан - участников долевого строительства, поэтому стабильность его деятельности на рынке долевого строительства напрямую зависит от финансового положения застройщика, что заслуживает интереса в целях уменьшения размера неустойки.

Требования истца в части взыскания расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве, по которому ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Истцу (Участнику долевого строительства) соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. Главгосстройнадзор осуществляет государственный строительный надзор на территории
Московской области, проверяет соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации. Главгосстройнадзор Московской области выдал Ответчику Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Таким образом, квартира, являющаяся частью жилого дома, прошла государственную приемку и соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, требованиям технических регламентов, а также проектной документации. Была проведена судебная строительно-техническая экспертиза Объекта долевого строительства на предмет его соответствия условиям заключенного договора долевого участия, техническим регламентам, национальным стандартам. На основании вышеизложенного, требования истца в части взыскания расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства являются необоснованным, имеющими целью извлечь собственную финансовую выгоду истца в ущерб ответчику и не подлежат удовлетворению.

По требованию о взыскании расходов на оплату досудебной экспертизы. Техническое заключение возмещение стоимости которого просит истец, является досудебным. Экспертиза проведена истцом по собственной инициативе на предмет наличия недостатков с целью предъявления денежных требований к Застройщику/обогащения за счет Застройщика. По делу проведена судебная экспертиза. Таким образом, Заключение досудебной экспертизы не может быть принято судом в качестве доказательства, поэтому расходы по ее оплате не связаны с рассмотрением дела не являются судебными. Ответчик уже понес свои расходы на проведение судебной экспертизы. Кроме того, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт несения данных расходов. В случае взыскания расходов на проведение строительно-оценочной экспертизы просим суд в соответствии со ст. 100 ГПК РФ снизить размер данных расходов пропорционально удовлетворенной сумме исковых требований. Просит отказать в удовлетворении, как недоказанные расходы, либо распределить судебные расходы по оплате досудебного отчета и судебной экспертизе пропорционально удовлетворённым требованиям в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

По требованию о взыскании неустойки за неудовлетворение требования о взыскании расходов на устранение недостатков просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 5000 рублей, поскольку истцы и без неустойки получают необоснованную выгоду в размере суммы недостатков, что явно несоразмерно с учетом стоимости квартиры.

В случае удовлетворения требований истца о взыскании неустойки, просит уменьшить размер неустойки и применить ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида оказания услуги. Таким образом, сумма неустойки не может превышать размер недостатков.

По требованию истцов о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Ответчик просит отказать истцам во взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства истцам. Поскольку ответчик взял на себя обязательство по строительству многоквартирного дома с привлечением денежных средств истцов с последующей передачей последнему квартиры, а также произвести отделку квартиры, а такие действия ответчика квалифицируются как выполнение работ, максимальный размер неустойки может составлять только сумму устранения недостатков, разбивание ее на части недопустимо, и не может рассматриваться как отдельное требование.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Ответчик получил досудебную претензию вместе с иском *** (РПО №), с учетом 10-дневного срока на добровольное исполнение обязательства, период неустойки начинает течь с ***.

Следовательно, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, ответчик просит суд применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки в виду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Обращаем внимание суда, как на один из факторов для снижения неустойки — это значительная разница в получении выгоды в виде процентов от вкладов, на условиях предлагаемыми банками.

На данный момент средняя процентная ставка ЦБ РФ для банковских депозитов составляет 8-9%.

Таким образом, данная разница указывает на несоразмерность получения данного размера неустойки.

Применительно к требованиям ст. 333 ГК РФ, а также учитывая компенсационный характер неустойки, ответчик просит суд учесть, что истец не представил суду никаких доказательств несения им каких-либо существенных негативных последствий наличия дефектов в жилом помещении, однако ответчик даже добровольно произвел оплату стоимости дефектов.

Ответчик просит учесть следующие обстоятельства, подтверждающие факт наличия в данном случае предусмотренных ст. 333 ГК РФ оснований для снижения размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности и направленности на необоснованные извлечения, прибыли из своего положения: значительная разница с процентной ставкой ЦБ РФ для банковских депозитов; получение инвестиционной выгоды Дольщика, в ярко выраженном росте квартиры на данный момент нежели на момент покупки; значительное превышение ставки законной неустойки над средними величинами банковского процента по кредитам и депозитам и процента инфляции.

По требованию истца в части компенсации морального вреда истцами не представлено доказательств, подтверждающих какие-либо негативные последствия, которые однозначно свидетельствовали бы о наличии причинно-следственной связи между возникновением просрочки в передаче Объекта долевого строительства Потребителю и возникновением физических или нравственных страданий Потребителя. Потребитель не обращался в учреждения здравоохранения с жалобами на физическое или психологическое здоровье, не представил в материалы дела соответствующих справок из медицинских учреждений. Следовательно, моральный вред в заявленном размере ничем не подтвержден и не подлежит взысканию.

Принимая во внимание отсутствие вины ответчика в причинении Потребителю каких-либо моральных и нравственных страданий, ответчик полагает, что размер заявленной суммы компенсации морального вреда, не отвечает требованиям разумности и справедливости.

Истец не представил требуемые ст. 55 ГПК РФ доказательства причинения ему страданий, их характер, не доказал вину Ответчика с учетом уклонения истца от приемки квартиры, не обосновал сумму компенсации морального вреда.

Оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда в заявленном размере не имеется.

В случае, если суд признает требования истца обоснованными, ответчик просит снизить размер компенсации морального вреда до 1000 рублей.

По требованию истца в части взыскания штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы. В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до *** года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до *** года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до *** года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с *** года по *** года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Следовательно, нормы закона о защите прав потребителей, устанавливающие ответственность за нарушение прав участника долевого строительства при передаче ему объекта долевого строительства, включающие нарушения как по сроку передачи, так и по качеству объекта, не применяются с указанной даты.

Ответчик получил досудебную претензию вместе с иском ***, с учетом 10-дневного срока на добровольное исполнение обязательства, период неустойки начинает течь с ***.

Таким образом, требование о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.

В случае удовлетворения исковых требований ответчик просит применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер штрафа, в связи его несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства.

По требованию истца о взыскании расходов по нотариальному удостоверению доверенности. Из представленной копии доверенности представителя истца следует, что представитель правомочен «...представлять интересы истца во всех судебных, административных и правоохранительных органах...», а не при ведении конкретного дела, по которому ведется спор. В связи с чем, расходы на оформление доверенности у нотариуса взысканию не подлежат. Ответчик просит отказать в требовании взыскания расходов по нотариальному оформлению доверенности.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пунктам 1 и 7 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

Как установлено положениями статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

На основании пункта 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В силу положений частей 1, 2 и 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Как следует из материалов дела, *** года между ООО СЗ «Санино 1» и Николаевым А.О., Николаевой О.А. заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №, по условиям которого застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта принять объект долевого строительства. Срок передачи объекта - не позднее ***.

Объектом долевого строительства является квартира по адрес*** с объектами социальной и инженерной инфраструктуры».

Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 10756496 рублей 21 копейка.

Квартира по адрес*** передана истцам *** года. При приемке квартиры выявлены строительные недостатки, которые ответчиком в добровольном порядке не устранены.

По обращению истцов специалист ООО «Независимый центр экспертизы и права» составил заключение, в соответствии с которым стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет 1282562 рубля, стоимость данного заключения составила 70000, что подтверждается договором и квитанцией.

*** истцы направили в адрес ответчика претензию о выплате стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры согласно экспертному заключению в размере 1282562 рубля, неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере 195051 рубль 13 копеек, а также расходов на оплату экспертного заключения в размере 70000 рублей, которая ответчиком была оставлена без внимания.

Поскольку претензия дольщиков была оставлена ответчиком без удовлетворения, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Определением суда от *** по настоящему делу по ходатайству представителя ответчика назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «ЗемСтройЭксперт».

Согласно выводам экспертного заключения №, выполненному АНО «ЗемСтройЭксперт» от *** года в квартире, расположенной по адрес*** присутствуют строительные дефекты, которые являются несоответствиями нормативным требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, сводам правил.

Дефектов, возникших вследствие нарушения технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (их частей), применяемых на обязательной основе, на момент проведения исследования не выявлено.

Установленные дефекты обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительно-отделочных работ, произведенных застройщиком, ввиду чего являются производственными дефектами.

Дефектов, возникших вследствие эксплуатации или естественного износа, не установлено.

Стоимость материалов и работ, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире, с учетом износа, составляет округленно 1038131 рубль.

Перечень строительных материалов и конструкций, которые подлежат замене в квартире, приведен в таблице № 3.3 в исследовании по вопросу № 3.

Ввиду того, что при демонтаже заменяемых материалов, как правило, они подвергаются разрушению или повреждению, что делает их непригодными для повторного использования.

Стоимость оставшихся материалов, которые подлежат замене на новые в квартире составляет 0 рублей.

Данное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 79-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и требованиям ст. 86 ГПК РФ, выполнено экспертом, имеющим достаточный опыт и квалификацию в области данного рода экспертиз. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативную документацию, научную обоснованность выводов по поставленным вопросам. При изложенных обстоятельствах указанное заключение признается судом допустимым и относимым доказательством определения стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, ухудшающих качество объекта недвижимости.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 1, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика в пользу истца денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере 1038131 рубль.

В силу ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве приемка объекта долевого строительства участником долевого строительства, и, соответственно, передача объекта долевого строительства застройщиком должна быть осуществлена не позднее 30.03.2023.

Доказательств заключения сторонами в установленном порядке иного соглашения относительно срока передачи объекта участнику долевого строительства ответчиком в суд не представлено.

Обращаясь в суд, истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с *** по ***.

Пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе предусмотрено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.

Данное постановление принято в пределах полномочий, предоставленных Правительству Российской Федерации частью 1 статьи 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и вступило в силу со дня его официального опубликования 29.03.2022.

Доказательств наличия обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности за нарушение обязательства (ст. 401 ГК РФ, п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей"), застройщиком в суд не представлено. Ответчиком не представлено в суд доказательств недобросовестности истца, злоупотребления им своими правами (ст. 10 ГК РФ). В частности, не имеется доказательств совершения истцом каких-либо действий, помешавших ответчику исполнить обязательство, а также доказательств уклонения истца от получения исполнения, либо совершения им иных действий, направленных на увеличение размера своих убытков. При данных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки суд не находит.

По смыслу ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2017 № 41-КГ17-26).

Принимая во внимание, что по условиям договора объект долевого строительства должен был быть передан истцам ответчиком не позднее *** и на день исполнения обязательства, предусмотренный договором, ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5% годовых, суд полагает необходимым при расчете неустойки использовать ставку рефинансирования, установленную на день, когда обязательство в силу договора подлежало исполнению.

В связи с изложенным суд не соглашается с представленным истцами расчетом неустойки и производит расчет неустойки с применением ставки 7,5%, соответственно за период с *** по *** неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства составит 172103 рубля 94 копейки (10756496 х 7,5% : 300 х 2 х 32).

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

С учетом изложенного, рассматривая требования о взыскании неустойки, исходя из того, что ответчик нарушил сроки передачи истцам объекта долевого строительства, при отсутствии обстоятельств, освобождающих застройщика от уплаты участнику долевого строительства неустойки, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика законной неустойки. Вместе с тем, учитывая поступившее от ответчика ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, период просрочки исполнения ответчиком обязательств, значимость предмета договора для истцов, а также то, что работы по строительству жилого дома являются трудоемкими, многозатратными и сложными, приходит к выводу о снижении размера неустойки за нарушение сроков передачи квартиры до 70000 рублей.

Также истцы просят взыскать неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков с *** года по день фактического исполнения обязательств.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение указанного срока продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара.

Как постановлено п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

При этом сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Вместе с тем, 18.03.2024 г. Правительством Российской Федерации принято Постановление № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

В соответствии с п. 1 указанного Постановления, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Согласно п. 3 Постановления, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Постановление вступило в силу 22.03.2024 г. (дата опубликования).

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в части взыскания неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 1% в день от суммы основного долга, начиная с 01.01.2025 г. и до даты фактического исполнения обязательств.

Рассматривая требование истца о признании недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № от *** года, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 настоящего Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3).

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 указанной статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной, исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 данной статьи).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, исходя из содержания статей 5 и 7 Закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно п. 3.3 Договора участия в долевом строительстве изменение цены Договора осуществляется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора. В иных случаях Цена Договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон.

В соответствии с п. 3.5 если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв. м, Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору на разницу между адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору и фактической адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В соответствии со ст. ст. 5, 7 Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

На основании вышеизложенного п. 3.5 договора не противоречит действующему законодательству.

Принимая во внимание, что застройщик и участники долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу о необоснованности доводов истцов в части признания ничтожными пункта 3.5 договора.

Поскольку п. 3.5 указанного договора предусмотрено изменение цены в случае уменьшения либо увеличения, фактической площади объекта, после его передачи по акту приема-передачи истцу.

Разрешая заявленные истцами требования о взыскании суммы в размере 109995 рублей 73 копейки в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3.5 ДДУ Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м.

Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной Договором.

Приложением № 1 к указанному договору, площадь объекта долевого строительства была определена в размере 79,21 кв. м.

Согласно акту приема-передачи, фактическая площадь передаваемой квартиры составила 78,40 кв. м.

Таким образом, площадь квартиры была уменьшена на 0,81 кв. м.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права оснований для признания недействительными указанного истцом пункта ДДУ, а, следовательно, взыскании с ответчика в счет соразмерного уменьшения площади квартиры сумму в размере 109995 рублей 73 копейки не имеется, поскольку сторонами ДДУ был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который не влияет на стоимость объекта долевого строительства, что не противоречит требованиям закона, размер уменьшения фактической площади объекта долевого строительства - квартиры истца подпадает под согласованное сторонами отступление.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истца, в результате чего истцы были вынуждены обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцам причинен моральный вред, однако размер требуемой истцами компенсации морального вреда суд признает завышенным и присуждает ответчику компенсировать истцам моральный вред в сумме 30000 рублей.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 18 марта 2024 г. № 326, согласно которому неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Вышеназванное Постановление № 326 вступило в силу 22 марта 2024 г.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, на которую имеется ссылка в пункте 1 Постановления № 326, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Согласно приведенным выше положениям Постановления № 326 за период с *** г. по *** г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» штраф, на применение которого указано в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

Указанные положения постановления Правительства РФ от *** №, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу этого постановления.

Истцами претензия в адрес ответчика была направлена *** и получена ответчиком ***, т.е. в период действия вышеприведенного моратория и без указания конкретных сроков для устранения недостатков (таким образом, по общим нормам Закона РФ «О защите прав потребителей» срок исполнения 10 дней также истекал в период действия моратория), в связи с чем, основания для взыскания штрафа отсутствуют.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Исходя из ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда) (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика понесенных им судебных расходов по оплате экспертизы в размере 70000 рублей,

Расходы по оплате проведения строительно-технической экспертизы ООО «Независимый центр экспертизы и права» подтверждены квитанцией к приходному кассовому ордеру на сумму 70000 рублей, их несение суд признает судебными издержками, поскольку были необходимыми для реализации права на обращение в суд, в связи с чем взыскивает с ответчика в пользу истцов данные расходы в указанном размере.

Расходы, понесенные истцами на оформление доверенности, в размере 2700 рублей не подлежат взысканию с ответчика, поскольку подлинник доверенности не представлен в материалы дела, что не исключает неоднократное взыскание расходов по ее оформлению в другом судебном разбирательстве, доверенность выдана сроком на два года, полномочия представителей по доверенности не ограничены участием в одном судебном споре.

Государственная пошлина в размере 14901 рубль 17 копеек (исходя из требований имущественного и неимущественного характера), от уплаты которой истцы освобождены при подаче иска о защите прав потребителей в соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в сумме 2389 рублей, уплаченная в мобильном приложении Сбербанк Онлайн *** подлежит возвращению истцу Николаеву А.О.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Николаева А.О., Николаевой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Санино 1» о признании недействительным пункта договора, взыскании стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, денежной компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Санино-1» *** в пользу Николаева А.О., Николаевой О.А. в равных долях убытки в счет стоимости устранения недостатков в размере 1038131 рубль, неустойку за нарушение сроков передачи объекта по договору долевого участия в строительстве № от *** года за период с *** года по *** года в размере 70000 рублей, неустойку за период, начиная с *** и по день фактического исполнения ООО «СЗ «Санино-1» обязательства, в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения строительных недостатков, за каждый день просрочки, исчисленной по правилам ст. 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей", компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей, расходы на оплату эксперта в размере 70000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Николаева А.О. и Николаевой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Санино» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Санино-1» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 14901 рубль 17 копеек.

Вернуть Николаеву А.О. государственную пошлину в сумме 2389 рублей, уплаченную в мобильном приложении Сбербанк Онлайн ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

***

***

Судья Н.П. Архипчук