Решение по делу № 2-4129/2022 ~ М-2919/2022 от 25.04.2022

Производство № 2-4129/2022

УИД 28RS0004-01-2022-004463-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    12 декабря 2022 года    город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующий судья Данилов Е.А.,

при секретаре Мароко К.Э.

с участием представителя истца – СМ, третьего лица ДА, представителя ответчика ВВ – СВ, представителя ответчика АС – АВ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АВ к МА, ВВ, АС о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки, признании договора залога ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

АВ обратился в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование указав, что истец является собственником комнаты №10 в коммунальной квартире, расположенной по адресу ***. Собственником комнаты № 2 в квартире по указанному адресу являлась МА

В марте 2022 года истцу стало известно, что МА продала ВВ свою комнату. Уведомления о продаже комнаты в соответствии со ст. 250 ГК РФ истец не получал. В связи с тем, что истец не согласен с указанной сделкой и желает приобрести спорную комнату.

На основании вышеизложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит перевести на АВ права и обязанности ВВ как приобретателя комнаты №2, расположенной по адресу ***, признать ничтожным договор залога недвижимости от 19 марта 2022 года, заключенный между АС и ВВ в отношении жилого помещения, расположенного по адресу ***

Представитель истца СМ в судебном заседании на доводах искового заявления настаивал. Дополнительно пояснил, что истец готов приобрести указанную комнату по условиям договора купли-продажи заключенного между МА и ВВ Действительность намерений истца по приобретению комнаты подтверждается внесением на депозит Управления судебного департамента в Амурской области денежных средств в размере 1 500 000 рублей. Заключение договора залога не свидетельствует о том, что ответчик ВВ является добросовестным приобретателем по сделке, кроме того, наличие договора залога никак не влияет на то, что ответчиками нарушено право преимущественной покупки истца – не направлено истцу уведомление о продаже комнаты.

Представитель ответчика ВВ – СВ возражал против удовлетворения исковых требований, дополнительно указав, что истец надлежащим образом уведомлялся о продаже спорной комнаты. На протяжении нескольких лет собственники комнат в указанной квартире пытаются продать их, однако истцом чинятся препятствия в продаже. При проведении регистрационных действий Управлением Росреестра по Амурской области в отношении договора купли-продажи спорной комнаты регистратором проводилась правовая экспертиза всех представленных документов и оснований для приостановления или отказа в проведении регистрационных действий не выявлено. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиками были представлены в Управление Росреестра по Амурской области соответствующие уведомления собственников о продаже комнаты.

Представитель ответчика АС – АВ в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы письменного отзыва на иск, из которого следует, что договор купли-продажи от 20 января 2022 года между МА и ВВ прошел правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Амурской области, оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности установлено не было. Кроме того, 19 марта 2022 года между АВ и ответчиком ДА был заключен договор займа, по условиям которого ДА занял у АВ денежные средства в размере 1 200 000 рублей. В обеспечение указанного договора займа ответчик ВВ передал принадлежащее ему жилое помещение - комнату общей площадью 16,9 кв.м., расположенную по адресу: ***. Сторонами предмет залога был оценен в размере 1 000 000 рублей. В настоящее время выяснилось, что в отношении указанного жилого помещения, являвшегося предметом залога, АВ заявляются требования о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи от 20.01.2022 года. Между тем оснований для признания недействительным вышеуказанного договора залога нет. Таким образом, даже если согласиться с заявлением истца о том, что ответчик ВВ не вправе был заключать договор залога, тем не менее, поскольку ответчик ВВ был собственником указанного имущества, третье лицо является добросовестным залогодержателем, вследствие чего залог сохраняется. Сохранение залога обусловлено в первую очередь тем, что на момент заключения договора залога ответчик ВВ был собственником спорного жилого помещения, само жилое помещение не находилось ни под арестом, ни в залоге. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании третье лицо ДА возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию представителей ответчиков. Дополнительно указал, что продажей спорной комнаты занимался риелтор, который при оформлении заверил стороны договора, что иные собственники комнат были уведомлены о продаже.

В судебное заседание не явились истец АВ, ответчики МА, ВВ, АС, представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Амурской области), извещавшие о дате, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Кроме того, информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на сайте Благовещенского городского суда Амурской области (blag-gs.amr.sudrf.ru раздел «Назначение дел к слушанию и результаты рассмотрения»).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из письменного отзыва на иск представителя ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» следует, что 20 января 2022 между ВВ и МА заключен договор купли-продажи в отношении комнаты 16.9 кв.м., расположенной по адресу ***. Во исполнение п. 2.2.2.1 указанного договора 20 января 2022 года между ООО «ЦНС» (исполнитель) и ВВ (заказчик) был заключен договор оказания услуг № 05-3890777, в соответствии с которым исполнитель обязался оказать заказчику, а заказчик обязался оплатить услуги на размещение принадлежащих заказчику денежных средств на номинальном счете, перечислить денежные средства с номинального счета на расчетный счет продавца в качестве оплаты цены по договору купли-продажи при наступлении обстоятельств, указанных в договоре оказания услуг СБР. На основании договора оказания услуг СБР денежные средства в размере 1 249 229 рублей 25 копеек были зачислены заказчиком на номинальный счет ООО «ЦНС». 27 января 2022 года Росреестром была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи. 28 января 2022 года во исполнение условий договора оказания услуг СБР, после осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, денежные средства были перечислены ООО «ЦНС» на счет продавца МА, что подтверждается платежным поручением № 62591 от 28 января 2022 года. Таким образом, все обязательства по договору оказания услуг СБР были исполнены ООО «ЦНС» в полном объеме – ООО «ЦНС» было обеспечено осуществление расчетов между сторонами, стороной по договора купли-продажи Общество не является, права и законные интересы сторон договора купли-продажи не нарушало.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АВ является собственником жилого помещения – комнаты №10 с кадастровым номером *** в коммунальной шестикомнатной квартире, расположенной по адресу: ***.

Также судом было установлено, что МА на праве собственности принадлежала комната №2 с кадастровым номером *** в коммунальной шестикомнатной квартире, расположенной по адресу: ***.

20 января 2022 года между МА (продавец) и ВВ (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – комнату общей площадью 16,9 кв.м., расположенную в квартире по адресу ***, кадастровый номер ***

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 500 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Переход права собственности в соответствии с указанным договором был зарегистрирован в ЕГРН 27 января 2022 года.

Обращаясь в суд с данным иском, истец в обоснование требований указал, что его право как собственника комнаты в коммунальной квартире нарушено, ввиду продажи ответчиком МА спорной комнаты ответчику ВВ с нарушением преимущественного права покупки.

Разрешая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 данного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных, здании или сооружении.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 259 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Согласно материалам регистрационного дела в отношении спорной комнаты, сведения о направлении в адрес собственников иных комнат, в том числе и АВ, уведомления о продаже комнаты отсутствуют.

Из ответа Управления Росреестра по Амурской области от 09 ноября 2022 года следует, что в реестровом деле отсутствуют заверенные надлежащим образом копии отказов собственников остальных комнат в коммунальной квартире №*** от покупки комнаты №2, а также документы, подтверждающих уведомление собственников комнат о продаже данного объекта недвижимости по сделке, совершенной между МА и ВВ

Как следует из ответа ООО «Домклик» (ранее ООО «ЦНС») на судебный запрос следует, что у ООО «Домклик» не имеется документов об отказе собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнат или документов, подтверждающих уведомление собственников комнат о продаже объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ***, расположенного по адресу ***, при совершении сделки купли-продажи от 20 января 2022 года между ВВ и МА

Из доводов стороны ответчика следует, что в адрес истца было направлено уведомление о продаже спорной комнаты, уведомление представлено в материалы дела.

Из текста уведомления усматривается, что МА уведомляет АВ о намерении продать принадлежащую ей комнату № 2, общей площадью 16,9 кв.м., за 1 500 000 рублей, в связи с чем предлагает ему воспользоваться преимущественным правом покупки в порядке ст. 250 ГК РФ и сообщает, что не снизит цену, не предоставит рассрочку или отсрочку платежа.

К указанному уведомлению приложена опись вложения АО «Почта России», из которой следует, что в перечень предметов вложенных в отправление входит уведомление о продаже комнаты по адресу ***. В описи проставлен штамп отделения почтовой связи о приеме отправления с указанием даты - 10 декабря 2021 года.

Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 234 утверждены Правила оказания услуг почтовой связи (далее - Правила оказания услуг почтовой связи).

Согласно пункту 10 Правил оказания услуг почтовой связи, по совокупности признаков, определяющих порядок и условия приема, обработки, перевозки и доставки (вручения), почтовые отправления подразделяются на следующие категории:

а) простые (в том числе пересылаемые в форме электронного документа) - принимаемые от отправителя без выдачи ему квитанции и доставляемые (вручаемые) адресату (его уполномоченному представителю) без его расписки в получении;

б) регистрируемые (заказные, в том числе пересылаемые в форме электронного документа, обыкновенные, с объявленной ценностью (почтовое отправление, принимаемое с оценкой стоимости вложения, определяемой отправителем) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его уполномоченному представителю) с его распиской в получении.

В силу п. 31 Правил оказания услуг почтовой связи, при приеме регистрируемого почтового отправления или почтового перевода отправителю выдается квитанция на бумажном носителе и (или) квитанция направляется в электронной форме на предоставленные отправителем абонентский номер либо адрес электронной почты, в случае предоставления отправителем абонентского номера либо адреса электронной почты для направления квитанции в электронной форме до момента расчета (при наличии технической возможности у оператора почтовой связи направить квитанцию отправителю в электронной форме). В квитанции указываются вид и категория почтового отправления (почтового перевода), фамилия адресата (наименование юридического лица), наименование объекта почтовой связи места назначения, номер почтового отправления (почтового перевода).

Согласно п. 33 Правил оказания услуг почтовой связи, факт вручения регистрируемых почтовых отправлений (выплаты почтовых переводов) подтверждается подписью адресата (его уполномоченного представителя) или иным определенным оператором почтовой связи способом, обеспечивающим достоверное подтверждение факта вручения почтового отправления (выплаты почтового перевода).

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, представленная опись вложения не содержит сведений об отправке почтового отправления и присвоения данному отправлению почтового идентификатора, в связи с чем данная опись вложения не принимается судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего направление истцу уведомления о намерении продать спорную комнату.

В подтверждение обстоятельств направления в адрес истца уведомления о продаже спорной комнаты по ходатайству стороны ответчика судом был допрошен свидетель ВД

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая показания допрошенного в ходе рассмотрения дела свидетеля, суд полагает, что они не могут быть приняты судом, поскольку не являются в данном случае допустимыми, кроме того, они опровергаются материалами дела и не подтверждены совокупностью доказательств.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая отсутствие допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих направление истцу уведомления о намерении продать спорную комнату, а также свидетельствующих о получении данного уведомления истцом, суд приходит к выводу о нарушении преимущественного права истца АВ на покупку, принадлежащего ответчику спорного жилого помещения, в связи с чем требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя ВВ по договору купли-продажи от 20 января 2022 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, заключенного с МА подлежат удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенного объекта недвижимости.

Как подтверждается материалами дела, АВ свое обязательство по оплате цены договора в размере 1 500 000 рублей исполнено.

30 августа 2022 года денежная сумма в размере 1 500 000 рублей истцом АВ внесена на лицевой счет для учета операций со средствами во временном распоряжении Управления Судебного департамента в Амурской области (чек-ордер от 30.08.2022 года), назначение платежа: оплата цены договора купли-продажи комнаты по адресу: *** (2-4129/2022).

Таким образом, поскольку АВ свои обязательства по договору купли-продажи от 20.01.2022 года исполнены, для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит Управления Судебного департамента в Амурской области денежные средства подлежат взысканию в пользу ВВ, как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.

Рассматривая требования истца о признании ничтожным договора залога недвижимости (ипотеки) от 19 марта 2022 года, заключенный между АС и ВВ суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 19 марта 2022 года между АС (залогодержатель) и ВВ (залогодатель) заключен договор залога недвижимости (ипотеки), по условиям которого предметом данного договора является передача в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества – комнаты общей площадью 16,9 кв.м., расположенной в квартире по адресу ***.

Предмет залога в целом оценивается сторонами в 1 000 000 рублей (п.1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора залога предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ДА перед АС по договору займа от 19 марта 2022 года, который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы займа и уплаты процентов по нему.

Сведения об ограничении прав в виде ипотеки в отношении спорного объекта недвижимости внесены в ЕГРН 07 сентября 2022 года.

В силу положений ст. 209 ГК РФ правами по распоряжению принадлежащим имуществом обладает собственник такого имущества. Названные положения также подразумеваются при применении обеспечения обязательства посредством передачи имущества в залог в порядке ст. 334 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

На АВ были переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 20 января 2022 года, т.е. он фактически занял место покупателя в договоре. На 20 января 2022 года спорное жилое помещение не являлось предметом залога. Договор залога был заключен позже – 19 марта 2022 года.

Истец АВ, обладающий преимущественным правом покупки спорного недвижимого имущества у МА при соблюдении порядка продажи комнаты, не знал и не должен был знать, что спорный объект недвижимости 19 марта 2022 года будет передана в залог АС

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что судом права и обязанности покупателя жилого помещения, расположенного по адресу: ***, переведены от ВВ в пользу АВ, правами по распоряжению имущественными правами в отношении спорного жилого помещения, в том числе посредством передачи его в залог, ответчик ВВ не обладал, что, в силу положений ст. 167, 168 ГК РФ, свидетельствует о ничтожности договора залога от 19 марта 2022 года, заключенного между ВВ и АС, и влечет прекращение названного обременения в отношении спорного жилого помещения.

Кроме того, суд отмечает, что данное решение также является основанием для внесения изменений в регистрационную запись Единого государственного реестра недвижимости о правах в отношении жилого помещения по адресу: ***, кадастровый номер ***, в части указания собственника АВ

Таким образом, заявленный иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

                        Исковое заявление АВ - удовлетворить.

                        Перевести на АВ (*** года рождения, паспорт ***) права и обязанности покупателя ВВ (*** года рождения, паспорт ***) по договору купли продажи от 20 января 2022 года, в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, заключенного с МА (*** года рождения, паспорт ***).

                        Признать ничтожным договор залога недвижимости (ипотеки) от 19 марта 2022 года, заключенный между АС и ВВ, в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***

Данное решение является основанием для внесения изменений в регистрационную запись Единого государственного реестра недвижимости о правах в отношении жилого помещения по адресу: ***, кадастровый номер ***, в части указания собственника АВ (*** года рождения, паспорт ***).

                        Взыскать с АВ (*** года рождения, паспорт ***) в пользу ВВ (*** года рождения, паспорт ***) денежные средства в сумме 1 500 000 рублей, внесенные АВ (*** года рождения, паспорт ***) на депозит Управления судебного департамента в Амурской области по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от 30.08.2022 года с назначением платежа - оплата цены договора купли-продажи комнаты по адресу: ***, подлежащих перечислению ВВ (*** года рождения, паспорт ***).

                        Возложить на Управление судебного департамента в Амурской области (ОГРН: 1022800508246, дата присвоения ОГРН: 29.07.2002, ИНН: 2801065596) обязанность после вступления настоящего решения суда в законную силу перечислить денежные средства в сумме 1 500 000 рублей, внесенные АВ (*** года рождения, паспорт ***) на депозит Управления судебного департамента в Амурской области по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от 30.08.2022 года с назначением платежа - оплата цены договора купли-продажи комнаты по адресу: ***, получателю ВВ (*** года рождения, паспорт ***) на реквизиты при их предоставлении.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий судья    Данилов Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 января 2023 года