Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1395/2022 ~ М-1230/2022 от 26.08.2022

Дело № 2-1395/2022 (66RS0048-01-2022-001612-89)    

Мотивированное решение изготовлено 11.01.2023                                

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ревда Свердловской области          28 декабря 2022 года

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего Захаренкова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салмановой Гулнозы Хабибжоновны к Смарыгиной Светлане Дмитриевне, арбитражному управляющему Яковлевой Виктории Владиславовне о признании договора купли-продажи доли в квартире действительным, признании права собственности на долю в квартире,

УСТАНОВИЛ:

Салманова Г.Х. обратилась в суд с иском к Смарыгиной С.Д., арбитражному управляющему Яковлевой В.В. (финансовому управляющему имуществом должника Смарыгиной С.Д.) и, с учетом уточненных требований, просила:

- признать действительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, заключенный 24.12.2021 между финансовым управляющим Смарыгиной С.Д. Яковлевой В.В., действующей на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021, и Салмановой Г.Х.

- признать право собственности Салмановой Г.Х. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование исковых требований указано, что квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Салмановой Г.Х. и Смарыгиной С.Д. (по 1/2 доле у каждой). Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2021 Смарыгина С.Д. признана несостоятельной (банкротом). Финансовым управляющим имущества должника утверждена Яковлева В.В. Между сторонами был заключен договор купли-продажи от 24.12.2021, по которому финансовый управляющий Смарыгиной С.Д. Яковлева В.В. продала Салмановой Г.Х. 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру за 399 200 рублей. Денежная сумма 399 200 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 24.12.2021 была выплачена ответчику в полном объеме. Условия договора исполнены, препятствия для государственной регистрации перехода права собственности отсутствовали, стоимость предмета договора была согласована. Однако регистрация перехода 1/2 доли в праве собственности не была произведена.

Протокольным определением суда от 13.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Хусенова Ш.Х., Хусенов Р.Х., Хусенова И.В., Салманов К.Х., действующий в своих интересах и в интересах Салманова К.К., Салмановой С.К., Салмановой Р.К.

Истец Салманова Г.Х. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом (л.д. 80). В порядке положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца Карпусенко К.К., действующая на основании доверенности, обратилась к суду с письменным ходатайством о рассмотрении настоящего гражданского дела в отсутствие стороны истца (л.д.114).

Ответчики Смарыгина С.Д., арбитражный управляющий Яковлева В.В., представитель третьего лица Ревдинского отдела Управления Росреестра по Свердловской области третьи лица Хусенова Ш.Х., Хусенов Р.Х., Хусенова И.В., Салманов К.Х., действующий в своих интересах и интересах Салманова К.К., Салмановой С.К., Салмановой Р.К., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, с ходатайствами об отложении рассмотрения дела не обращались к суду.

Ответчики представили заявления, согласно которым признают исковые требования истца в полном объеме (л.д. 53,74).

Ответчик Смарыгина С.Д., третьи лица Хусенова Ш.Х., Хусенов Р.Х., Хусенова И.В., Салманов К.Х., действующий в своих интересах и интересах Салманова К.К., Салмановой С.К., Салмановой Р.К., обратились к суду с письменным ходатайствами о рассмотрении настоящего гражданского дела в их отсутствие.

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права других лиц на разрешение спора в разумные сроки, а также, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, надлежащее извещение неявившихся участников судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в деле доказательствам при данной явке.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Согласно статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Согласно пункту 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), имущество гражданина, признанного банкротом подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 2 резолютивной части Постановления от 16.05.2023 № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Шеставина В.В. при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец Салманова Г.Х. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Собственником спорной 1/2 доли в праве собственности на квартиру являлась ответчик Смарыгина С.Д. (л.д. 69-73).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2021 (резолютивная часть решения объявлена 24.03.2021) по делу № А60-6208/2021 Смарыгина С.Д. признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена Яковлева В.В. (л.д. 15-18).

Протоколом № 4953-ОТПП/2/2 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 (публичное предложение по продаже имущества Смарыгиной С.Д.) от 24.12.2021 Салманова Г.Х., имея преимущественное право покупки и являясь участником долевой собственности недвижимого имущества в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом внесения оплаты в размере 399 200 рублей признана победителем торгов по лоту № 2 (л.д. 26, 27).

24.12.2021 между Яковлевой В.В., являющейся финансовым управляющим Смарыгиной С.Д., действующей на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021 и Салмановой Г.Х. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.29).

Из условий договора следует, согласно п. 1 договора продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять и оплатить 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 77,30 кв. м. Пунктом 3.1 стоимость имущества составляет 399 200 рублей. Покупателем оплата произведена в полном объеме. Пунктом 4.1 установлено, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Согласно акту приема-передачи от 24.12.2021 финансовый управляющий Смарыгиной С.Д. – Яковлева В.В., действующая на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021, передала, а Салманова Г.Х. приняла в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 30).

Указанный договор купли-продажи заключен между сторонами в требуемой форме, оспариваемый договор подписан обеими сторонами, в спорном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон, договор купли-продажи заключен сторонами добровольно, последствия заключения данного договора сторонам были известны, покупателем исполнены условия договора по передаче денежных средств, продавцом было передано покупателю имущество в виде 1/2 доли квартиры в рамках указанного договора купли-продажи.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что указанный договор был исполнен сторонами 24.12.2021.

Следовательно, с учетом ранее приобретенной по договору дарения от 27.01.2011 доли в квартире и с учетом заключенного договора купли-продажи от 24.12.2021 приобретенной 1/2 доли, Салманова Г.Х. является собственником квартиры в полном объеме.

Исполнение договора купли-продажи от 24.12.2021 в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, ответчиками требования истца были признаны.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2022 по делу № А60-6208/2021 процедура реализации имущества Смарыгиной С.Д. завершена (л.д. 31-34).

На обращение истца 17.03.2022 в Управление Росреестра по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности, к которому был приложен названный договор купли-продажи, уведомлением от 28.03.2022 осуществление регистрационных действий приостановлено по основаниям несоблюдения нотариальной формы удостоверения совершенной сделки купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 35).     

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены ст. ст. 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Исходя из смыслового содержания норм ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае - в первую очередь других сособственников).

Частью 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости закреплено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку договор купли-продажи 1/2 доли квартиры заключен между двумя долевыми собственниками (Салмановой Г.Х. и Смарыгиной С.Д.), иные долевые собственники отсутствуют, истец Салманова Г.Х. является единственным собственником объекта недвижимости, то на спорный договор купли-продажи положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки не распространяются (часть 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») и он является действительным.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При таких обстоятельствах, Салманова Г.Х. приобрела право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли продажи от 24.12.2021.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Салмановой Гулнозы Хабибжоновны к Смарыгиной Светлане Дмитриевне, арбитражному управляющему Яковлевой Виктории Владиславовне о признании договора купли-продажи доли в квартире действительным, признании права собственности на долю в квартире удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 24.12.2021 между финансовым управляющим Смарыгиной Светланы Дмитриевны Яковлевой Викторией Владиславовной, действующей на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021, и Салмановой Гулнозой Хабибжоновной.

Признать право собственности Салмановой Гулнозы Хабибжоновны на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности Салмановой Гулнозы Хабибжоновны на указанное жилое помещение Управлением Росреестра по Свердловской области и внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ревдинский городской суд Свердловской области.

Судья:              А.А. Захаренков