Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3425/2023 от 16.02.2023

Судья Топчиева Л.С. № 33-3425/2023

(номер дела суда первой инстанции 2-70/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 марта 2023 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кривицкой О.Г.,

судей Бредихина А.В., Дудовой Е.И.,

при помощнике судьи Тумановской А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Арго», апелляционной жалобе акционерного общества «Россельхозбанк» на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 02 марта 2022 года,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Катасонова А.В., объяснения представителя ответчика ООО «Арго» по доверенности ФИО8, поддержавшую апелляционную жалобу, объяснения представителя истица ФИО1 по доверенности ФИО10, возражавшей против доводов апелляционных жалоб, объяснения представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО11, представителя ответчика территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области по доверенности ФИО9, не возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Арго», ведущему приставу-исполнителю Отделения судебных приставов Ставропольского района Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области ФИО12, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «ГПВ» заключен договор купли-продажи земельного участка для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1475,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В целях обеспечения кредитного обязательства, заключенного с АО «Россельхозбанк», земельный участок передан в залог.

Заочным решением Ставропольского районного суда Самарской области от 17.12.2018 взыскана задолженность в пользу АО «Россельхозбанк» с обращением взыскания на заложенное имущество. Судом не был разрешен вопрос судьбы жилого дома, расположенного на данном земельном участке, предметом залога жилой дом не выступал.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АРГО» и ФИО2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества, таким образом, продан земельный участок с расположенным на нем жилым домом, в связи с чем предмет договора не соответствует фактическим обстоятельствам, занижена стоимость имущества.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 02 марта 2022 года постановлено:

«Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ по реализации земельного участка для малоэтажного жилищного строительства общей площадью 1475 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с расположенным в пределах земельного участка объектом недвижимости с кадастровым номером № недействительными.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в лице ООО «Арго» и ФИО2».

В апелляционных жалобах ООО «Арго», АО «Россельхозбанк» просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда ДД.ММ.ГГГГ решение Ставропольского районного суда Самарской области от 02 марта 2022 года отменено.

По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «Арго», ведущему приставу-исполнителю Отделения судебных приставов Ставропольского района УФССП России по Самарской области ФИО12, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным – отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика ООО «Арго» по доверенности ФИО8, поддержала апелляционную жалобу, просила ее удовлетворить, решение отменить, представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО10 возражала в ее удовлетворении, представитель ФИО2 по доверенности ФИО11,, представителя ответчика территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области по доверенности ФИО9 поддержали апелляционные жалобы, просили решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщику целевой кредит на застройку принадлежащего заемщику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. По договору ипотеки указанный участок передан в залог банку в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком своих кредитных обязательств.

Ввиду ненадлежащего исполнения кредитных обязательств решением Ставропольского районного суда Самарской области от 17.12.2018 обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде спорного земельного участка.

В рамках исполнения заочного решения Ставропольского районного суда Самарской области от 17.12.2018, судебным приставом-исполнителем Ставропольского района УФССП России по Самарской области вынесен акт передачи имущества на торги. Начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ.

Организатором торгов являлось ООО «АРГО». Взыскателем по исполнительному производству – АО «Россельхозбанк».

ООО «АРГО» осуществляет реализацию арестованного имущества на основании государственного контракта, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ, торги по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ (спорный земельный участок) признаны не состоявшимися, так как на участие в торгах не было подано ни одной заявки.

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества на 15%, в связи с чем его стоимость составила 1349970 руб.

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ, торги признаны состоявшимися, победителем признано ООО «СОЮЗ», которое участвовала на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ с принципалом ФИО2).

По результату проведения торгов на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок приобретен в собственность ФИО2

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположен построенный истцом жилой дом с кадастровым номером №, и исходил из того, что при проведении торгов нарушен закрепленный в статьях 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Суд пришел к выводу, что допущенные нарушения при проведении торгов являются существенными, поскольку повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 12 июня 2022 года решение Ставропольского районного суда Самарской области от 02 марта 2022 года отменено.

По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

При новом рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 93 Федерального закона от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как следует из пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона «Об исполнительном производстве»).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Истец указывал, что на земельном участке находится жилой дом, в котором он проживает с несовершеннолетними детьми. Иные участники процесса факт нахождения на спорном земельном участке жилого дома не оспаривали.

В материалах дела имеется кадастровое дело, в котором имеется декларация об объекте недвижимости, содержащая сведения о дате завершения строительства жилого дома.

При этом, составляя акт передачи арестованного имущества на торги, судебный пристав-исполнитель не отразил в нем наличие на земельном участке построенного объекта недвижимости.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на реализацию путем проведения публичных торгов передан только земельный участок, на жилой дом взыскание не обращалось, предметом залога он не являлся.

Отсутствие государственной регистрации права истца на это строение не исключало обязанности компетентных лиц, принимавших участие в реализации земельного участка, учитывать указанное обстоятельство.

Однако фактически при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника указанные объекты были фактически разделены, земельный участок продан с торгов, жилое строение осталось формально у истца, что повлекло утрату правовой взаимосвязи объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

Это привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости жилого строения, размещенного на нем.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворения требований истца о признания результатов торгов недействительными.

Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом были установлены полно и правильно, представленным доказательствам судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства судом применены верно, мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у суда апелляционной инстанции не имеется оснований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 02.03.2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арго», апелляционную жалобу акционерного общества «Россельхозбанк» без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев, через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 04 апреля 2023 года.