Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-783/2020 ~ М-4706/2020 от 22.06.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-783/2020

УИД 18RS0022-01-2020-001053-44

04 сентября 2020 года с. Малая Пурга УР    

Малопургинский районный суд УР в составе:

председательствующего судьи Прохоровой Т. В.

при секретаре Шадриной М.В.

с участием ответчика Красноперова С.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к Красноперову С. М. об обращении взыскания на предмет залога

установил:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Красноперову С.М. об обращении взыскания на предмет залога. Требования мотивирует тем, что 11 июля 2013 между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее по тексту - Банк, Взыскатель) и Красноперовым С. М. заключен кредитный договор № в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит на строительство жилого дома по адресу: <адрес> (Далее - Объект недвижимости) в сумме 1 388 444 руб. под 14,5% годовых сроком на 360 месяцев. В качестве обеспечения исполнения обязательств представлено поручительство Гунчева В.В. по договору поручительства № от 11.07.2013, залог земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> по договору ипотеки № от 11.07.2013. В связи с неисполнением заемщиков своих обязательств по погашению кредита истец обратился с иском в суд. Решением Малопургинского районного суда Удмуртской Республики от 28.07.2016 г., вступившим в законную силу 06.09.2016 года по делу № удовлетворены исковые требования истца о солидарном взыскании с Красноперова С.М. и Гунчева В.В. задолженности по кредитному договору № от 11.07.2013 в пользу ПАО Сбербанк и обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Красноперову С. М. и находящееся в залоге у Банка: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер № путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в сумме 191 200 рублей. Выданы исполнительные листы № и № от 07.12.2016. На основании постановления от 18.10.2016 судебного пристава-исполнителя Малопургинского РОСП Демидовой М.А. возбуждено исполнительное производство № - ИП о взыскании с Красноперова С.М. задолженности в размере 1 491 096,16 руб. и обращении взыскания на предмет залога (далее по тексту - исполнительное производство). В ходе исполнительного производства установлено, что на указанном земельном участке расположен жилой дом. Ввиду отсутствия у должника (Красноперова С.М.) технической документации на возведенный жилой дом судебным приставом-исполнителем на основании постановления № от 22.04.2019 привлечен специалист Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» (БУ УР «ЦКО БТИ»). Специалистом выполнены кадастровые работы и изготовлены технический паспорт на жилой дом и технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>. Учитывая, что у должника отсутствуют денежные средства, оплата услуг специалиста произведена взыскателем по платежному поручению № от 29.04.2019 в размере 8 590 руб. В рамках исполнительного производства по запросу судебного пристава-исполнителя произведена независимая оценка объекта недвижимого имущества ООО «Оценка и экспертиза». На основании отчета об оценке № от 31.01.2020 г. рыночная стоимость объекта: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 31.01.2020 составляет 1 424 000 руб. Поскольку жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в ипотеке ПАО Сбербанк, то в силу закона он также является предметом залога, так как в договоре об ипотеке № от 11.07.2013 отсутствует условие о том, что построенные на земельном участке здания и сооружения после заключения договора ипотеки предметом залога не являются. Более того, согласно п. 2.1.2 кредитного договора № от 11.07.2013 в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик обязался предоставить кредитору в залог (ипотеку) объекта недвижимости, понятие которого предусмотрено в п. 1.1. кредитного договора № от 11.07.2013, а именно жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. При таких обстоятельствах, с момента регистрации права собственности Красноперова С.М. на жилой дом, возведенный на заложенном земельном участке, у ПАО Сбербанк возникло право залога на данное недвижимое имущество в силу прямого указания закона, в связи с чем, считает, что в силу ст. 50 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ на него может быть обращено взыскание. Просит обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, <адрес>, принадлежащий Красноперову С. М.. Определить способ реализации заложенного имущества путем реализации с публичных торгов, установив первоначальную стоимость продажи указанных долей в размере 80% рыночной стоимости, а именно в размере 1 139 200 руб. Взыскать с Красноперова С. М. в пользу истца понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. Взыскать с Красноперова С. М. в пользу истца понесенные им расходы по оплате услуг специалиста по составлению технической документации на жилой дом в сумме 8 590 руб.

Определением Малопургинского районного суда УР от 21.08.2020 года в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по УР.

В судебном заседании.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Красноперов С.М. с исковыми требованиями согласен.

Третье лицо Гунчев В.В. на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по УР на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без их участия.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Между ОАО «Сбербанк России» и Красноперовым С.М. 11.07.2013г. заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 1388444 рублей на срок 360 месяцев. Пунктом 1.1 кредитного договора установлены проценты за пользование кредитом по ставке 14,5% годовых. Согласно п.4.3 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, и/или уплату процентов, предусмотренных договором, заемщик уплачивает банку неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения кредитной задолженности (включительно).

Между истцом и ответчиком Красноперовым С.М. 11.07.2013 заключен договор ипотеки №, согласно которому предметом залога является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №. Оценочная стоимость объекта недвижимости составляет 340 330 руб., залоговая стоимость – 306 297 руб.

Согласно решению Малопургинского районного суда УР от 28.07.2016 исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворены. Взыскана с Красноперова С.М., Гунчева В. В.ча в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 11.07.2013г. по состоянию на 15.10.2015г. включительно: по основному долгу – 1384684 руб. 42 коп., по процентам за пользование кредитом – 79801 руб. 09 коп., неустойку в размере 88 руб. 84 коп. Обращено взыскание на земельный участок, принадлежащий Красноперову С.М., общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 191200 рублей. Взысканы с Красноперова С.М., Гунчева В. В.ча в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» судебные расходы по оплате виде государственной пошлины в сумме 15521 руб. 81 коп. Взысканы с Красноперова С.М. в пользу ПАО «Сбербанк России» судебные расходы по оплате виде государственной пошлины в сумме 6000 руб., по оплате отчета об оценке заложенного имущества в размере 5000 руб.

Согласно техническому плану здания подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровые работы проводились с целью постановки на государственный кадастровый учет жилого дома площадью 122,1 кв. м., 2019 года постройки, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: <адрес>, общая площадь жилого дома составляет 122,1 кв. м., указан год постройки 2019 год.

Согласно отчета № от 31.01.2020 ООО «Оценка и экспертиза» рыночная стоимость объекта: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 31.01.2020 составляет 1 424 000 руб.

Согласно информации из ЕГРН от 09.07.2020 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. принадлежит на праве собственности Краснопёрову С.М.

Согласно информации из ЕГРН от 09.07.2020 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. принадлежит на праве собственности Краснопёрову С.М.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должника должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора ипотеки), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Факт неисполнения обязательств установлен решением Малопургинского районного суда по делу № 2-365/2016 от 28.07.2016г., вступившим в законную силу 06.09.2016г.

Согласно п. 4. ст. 340 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В силу ч. 1 ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (статья 65 Закона об ипотеке).

В силу под. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Поскольку жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в ипотеке ПАО Сбербанк, то в силу закона он также является предметом залога, так как в договоре об ипотеке № от 11.07.2013г. отсутствует условие о том, что построенные на земельном участке здания и сооружения после заключения договора ипотеки предметом залога не являются. Более того, согласно п. 2.1.2 Кредитного договора № от 11.07.2013г. в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщик обязался предоставить Кредитору в залог (ипотеку) объекта недвижимости, понятие которого предусмотрено в п. 1.1. Кредитного договора № от 11.07.2013г., а именно жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах, с момента регистрации права собственности Красноперова С.М. на жилой дом, возведенный на заложенном земельном участке, у ПАО Сбербанк возникло право залога на данное недвижимое имущество в силу прямого указания закона, в связи с чем в силу ст. 50 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ на него может быть обращено взыскание.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно выписки из ЕГРН от 26 марта 2020 г. объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу <адрес> находится в собственности Красноперова С. М., а также в отношении данного имущества зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

В силу ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.

В связи с вышеизложенным суд считает необходимым обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности Красноперову С. М., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную стоимость в размере 80% рыночной стоимости, а именно в размере 1 139 200 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ. Поскольку исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворены, суд взыскивает с Красноперова С. М. в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., расходы по оплате услуг специалиста по составлению технической документации в сумме 8 590 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности Красноперову С. М., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную стоимость в размере 80% рыночной стоимости, а именно в размере 1 139 200 руб.

Взыскать с Красноперова С. М. в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., расходы по оплате услуг специалиста по составлению технической документации в сумме 8 590 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд УР в течение 1 месяца со дня изготовления в окончательной форме. Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2020 года.

Председательствующий: Т.В. Прохорова