Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-290/2023 (2-5390/2022;) ~ М-3343/2022 от 16.06.2022

Дело № (59RS0№-58)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 мая 2023 года                            г.Пермь

    Свердловский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Коневских О.В.

при помощнике ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Мусаевой ФИО3 о регистрации перехода права собственности, по иску ООО ИСО Финансовый клуб к ФИО2, Мусаевой ФИО3 о признании договора недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. он заключил с ФИО1 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Квартира была передана ему без составления передаточного акта, расчеты по сделке были произведены полностью при подписании договора. В день подписания договора стороны договорились о сдаче документов в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности до ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии ФИО1 уклонялась от подачи заявления. ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру. Ему было сообщено о приостановлении государственной регистрации, в дальнейшем по его заявлению приостановление было продлено до ДД.ММ.ГГГГ. Препятствием для государственной регистрации явилось непредоставление заявления ФИО1

С учетом изложенного ФИО2 просит произвести государственную регистрацию перехода к нему от ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Третье лицо ООО ИСО Финансовый клуб обратилось с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО2, Мусаевой А.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований ООО ИСО Финансовый клуб указало, что к нему на основании договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ФИО7, в полном объеме перешли права требования к ФИО1 по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. и договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе права залогодержателя в отношении квартиры по адресу: <адрес>. Ипотека как обременение была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ., договор уступки был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Квартира была отчуждена ответчиком ФИО1 другому лицу без согласия цедента и без согласия ООО ИСО Финансовый клуб, что влечет недействительность сделки в силу ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.1 ст.173.1 ГК РФ. ФИО2 перед заключением договора купли-продажи имел возможность получить выписку из ЕГРН в отношении квартиры, из которой он узнал бы о наличии ипотеки. Ответчику ФИО6 также очевидно было известно о наличии заключенного договора ипотеки.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик ФИО8. в судебное заседание не явилась, извещалась в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица ООО ИСО Финансовый клуб в суд не явился, извещен, направил дополнительные письменные пояснения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен, направил письменные пояснения.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещался в установленном законом порядке.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.4 ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Согласно ст.10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии со ст.26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки является публичной.

В силу п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).В силу положений п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями п.1, 2 ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из материалов дела, следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО7 (займодавец) и ФИО1 (заемщик) заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого займодавец обязуется предоставить заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в течение 14 рабочих дней, следующих за днем подписания договора, в результате чего договор займа будет считаться заключенным с момента передачи суммы займа заемщику.

Также ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО7 (залогодержатель, займодавец) и ФИО1 (залогодатель, заемщик) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №ПИ/З, в соответствии с которым договор заключен с целью обеспечения исполнения займового обязательства залогодателя (заемщика) перед залогодержателем (займодавцем), возникающего в будущем с момента передачи суммы займа на условиях предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Основное обязательство возникает в будущем из основного договора, в соответствии с которым залогодержатель принимает на себя обязательство передать в течение 14 рабочих дней, следующих за днем подписания, заемщику в заем сумму займа в размере <данные изъяты> руб. Предметом ипотеки является квартира по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.3 договора об ипотеке предмет ипотеки может быть отчужден залогодержателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя.

Согласно ответу Управления Росреестра по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ. на запрос суда ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации ипотеки № (залогодержатель ФИО7, залогодатель ФИО1), внесенная на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ. №

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры согласована сторонами в размере <данные изъяты> руб., указанная сумма уплачена покупателем полностью, что следует из записи в договоре о получении продавцом денежных средств. Из п.6 договора следует, что до его подписания продавец передал, а покупатель принял квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (цедент) и ООО ИСО Финансовый клуб (цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) №, по условиям которого ФИО7 уступает, а ООО ИСО Финансовый клуб принимает в полном объеме принадлежащие цеденту права (требования) по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе права, принадлежащие по договору ипотеки.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ипотеки № (залогодержатель ООО ИСО Финансовый клуб, залогодатель ФИО1), внесенная на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ. № договора уступки прав (требований) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Арбитражным решением третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1 в пользу ООО ИСО Финансовый клуб взыскана задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ., обращено взыскание на квартиру по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. Управление Росреестра по Пермскому краю направило в адрес ФИО2 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ., из которого следует, что заявление ФИО1, являющейся стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., не представлено, кроме того, в отношении объекта недвижимости содержится актуальная запись об ипотеке в пользу залогодержателя ООО Ипотечная специализированная компания Финансовый клуб, в связи с чем ФИО2 предложено представить заявление о государственной регистрации перехода права от продавца и письменное согласие залогодержателя на совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости.

Определением Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ. ООО ИСО Финансовый клуб выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда – арбитражного решения от ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по Пермскому краю ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ. сменила фамилию на «Мусаева».

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что, поскольку в отношении квартиры по адресу: <адрес> был заключен договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ., обременение в виде ипотеки было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ., то на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ. требовалось согласие залогодержателя ФИО7 на отчуждение залогодателем ФИО1 предмета залога. Доказательств, свидетельствующих о наличии такого согласия, в материалы дела не представлено. При этом суд учитывает, что как ФИО6 в момент заключения договора купли-продажи знала о том, что отчуждаемая ею квартира передана в залог ФИО7, и она не получила его согласия на отчуждение квартиры, так и ФИО2, заключая договор купли-продажи, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, не был лишен возможности получить у продавца ФИО1 или из ЕГРН сведения о наличии зарегистрированных обременений и, соответственно, должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия залогодержателя. При таких обстоятельствах заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> является недействительным.

Так как в силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то отсутствуют предусмотренные законом основания для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от Мусаевой А.В. к ФИО2 по договору купли-продажи от 15.05.2021г.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Мусаевой ФИО3 о регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья      -                   О.В.Коневских

Мотивированное решение изготовлено 03.07.2023